X
יומן ראשי
חדשות תחקירים
כתבות דעות
סיפורים חמים סקופים
מושגים ספרים
ערוצים
אקטואליה כלכלה ועסקים
משפט סדום ועמורה
משמר המשפט תיירות
בריאות פנאי
תקשורת עיתונות וברנז'ה
רכב / תחבורה לכל הערוצים
כללי
ספריה מקוונת מיוחדים ברשת
מגזינים וכתבי עת וידאו News1
פורמים משובים
שערים יציגים לוח אירועים
מינויים חדשים מוצרים חדשים
פנדורה / אנשים ואירועים
אתרים ברשת (עדכונים)
בלוגרים
בעלי טורים בלוגרים נוספים
רשימת כותבים הנקראים ביותר
מועדון + / תגיות
אישים פירמות
מוסדות מפלגות
מיוחדים
אירועי תקשורת אירועים ביטוחניים
אירועים בינלאומיים אירועים כלכליים
אירועים מדיניים אירועים משפטיים
אירועים פוליטיים אירועים פליליים
אסונות / פגעי טבע בחירות / מפלגות
יומנים אישיים כינוסים / ועדות
מבקר המדינה כל הפרשות
הרשמה למועדון VIP מנויים
הרשמה לניוזליטר
יצירת קשר עם News1
מערכת - New@News1.co.il
מנויים - Vip@News1.co.il
הנהלה - Yoav@News1.co.il
פרסום - Vip@News1.co.il
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ
יומן ראשי  /  מאמרים
בלי להיפגש עם הכסף [צילום: מיכאל גלעדי, פלאש 90]
להתגרש גם מן הנכס
החבות במס שבח והיטל השבחה בעת העברת זכות במקרקעין בין בני זוג אגב הליך גירושין: חוקי המיסים מול חוקי התכנון והבנייה

כידוע, עסקות במקרקעין מאופיינות בריבוי המיסים ותשלומי החובה החלים או עשויים לחול עליהן. המיסים העיקריים אשר חלים בעת מכירת זכות במקרקעין הם מס שבח והיטל השבחה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) עוסק במיסוי זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין בעת מכירתן. סעיף 6 לחוק קובע, כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח בעת מכירת זכות במקרקעין. זהו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין/זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה "מלאי עסקי". המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר שבח ממכירת הזכות במקרקעין. השבח עצמו הוא הפער בין שווי רכישת הזכות במקרקעין בתוספת הוצאות רכישה כגון שכר עורך דין, תיווך, שכר טירחת שמאי, הוצאות שיפוץ/בנייה/הרחבה לשווי מכירתה ובתוספת הוצאות מכירה.
סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מגדיר, כי השבחה היא "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 קובע, כי תשלום ההיטל הוא 50% מגובה ההשבחה שחלה על המקרקעין (למעט מספר חריגים).
סעיף 7 קובע, כי מועד תשלום היטל ההשבחה הוא ביום מימוש הזכויות במקרקעין שלגביהם חל היטל השבחה.
סעיף 1 מגדיר, כי מימוש הזכויות הוא באחד האירועים הבאים במקרקעין:
  • קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לקבלו אלמלא אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
  • התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.
  • העברתם בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.
לכל אלו מכנה משותף אחד: הם פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל.

הוראה ספציפית בחוק מיסוי מקרקעין

במאמר זה נסקור את החבות במס שבח והיטל השבחה בעת העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב הליך גירושין. הדבר נעשה במרבית המקרים בנקודת זמן בה הם לא באמת "נפגשים עם הכסף". מדובר בהעברת זכויות במשק סגור, להבדיל ממכירה אמיתית המניבה הכנסה חיצונית ממכירת נכס המקרקעין. לפיכך החבות בתשלומי המס השונים מכבידה ביתר שאת עת במקרה כזה.
המחוקק, אשר לא רצה להוסיף את נטל המס כקושי נוסף על אלה הקיימים ממילא עם פירוק התא המשפחתי, חוקק את סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע הוראה ספציפית לנכסים שהמועברים אגב הליך גירושין:
"העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על-פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על-ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לעניין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי העניין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על-ידי מי שהעביר את הזכויות בה".
בהתאם להוראת הסעיף, העברת זכות במקרקעין שנעשית על-פי פסק דין שניתן בהליכי גירושין אינה "מכירה". קביעה זו מביאה לכך שההעברה אינה אירוע מס, אין צורך לדווח עליה לרשות המיסים ולא יחולו המיסים שבחוק. למעשה זו דחייה של תשלום מס השבח עד למועד בו הזכויות במקרקעין יימכרו לצד ג'. יש לתת את הדעת לכך שהסעיף קובע שהוראתו תחול רק על העברות בין בני זוג או מההורים אל ילדיהם. העברות אחרות שיבוצעו אגב הליך הגירושין, כגון מהילדים אל ההורים, לא ייהנו מהוראתו המקלה של הסעיף.
אמנם אין תקופת צינון או חובת המתנה של בן הזוג מקבל הדירה לצורך מכירתה בפטור ממס שבח כדירה יחידה, מיד עם קבלתה אגב הגירושין. אבל בהחלטת מיסוי 1609/21 הודגש, כי התנאי בסעיף 49ב(2) לחוק – לפיה הדירה בבעלות בני הזוג למעלה מ-18 חודשים, ובני הזוג התגוררו בה למעלה מ-18 חודשים טרם הגירושין - הוא חובה לצורך קבלת הפטור. כלומר: כאשר הדירה מועברת בשלמות לאחד מבני הזוג אגב גירושין לפי סעיף 4א, הוא יהיה זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח מיד רק אם בני הזוג היו בעלי זכויות בה לפחות 18 חודשים. אם טרף חלף המועד, על המוכר להמתין למועד זה כדי להיות זכאי לפטור ממס שבח.

האם זוהי "העברה מכוח דין"

בשונה מחוק מיסוי מקרקעין, הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה המתייחסות לחבות בהיטל השבחה, אינן כוללות הוראה מפורשת המתייחסת להעברת זכויות במסגרת גירושין. הסעיף הרלוונטי היחיד הוא סעיף 1 לתוספת השלישית, המגדיר מהו מימוש במקרקעין וקובע, כי העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, לא תחשב כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חבות בהיטל השבחה.
בהליכים שונים (ערר 55/17, עמ"נ 11731-09-21) נטען, כי העברת זכויות במקרקעין במסגרת גירושין אינה חוסה תחת המונח "מימוש" כהגדרתו בתוספת השלישית כאשר מדובר בהעברה מכוח דין. טענות אלו נדחו ונקבע, כי העברה מכוח דין משמעה העברה שהיא פרי הוראות הדין, ולא כזו שמקורה בהסכם וולנטרי, גם אם הדבר נעשה תחת מסגרת נורמטיבית מחייבת, לרבות בדרך של מתן תוקף של פסק דין להסכם גירושין. בית המשפט הוסיף וקבע, כי אם אין אתה אומר כן, התוצאה היא שכל העברה מכוח הסכם מכר תיחשב כהעברה מכוח דין, שהרי משנחתם ההסכם ולאור דיני החוזים, מחויבים הצדדים לבצע את העסקה, ואף נתונה להם הזכות לפנות לבית המשפט ולבקש לאכוף את אותו הסכם בדרך של מתן פסק דין.
בפסקי הדין נקבע, כי "'העברה מכוח דין' לעניין התוספת השלישית, היא העברה הנוצרת במישרין מכוח חוק, להבדיל ממצב שבו החוק מסדיר העברה אשר הורתה בפעולה רצונית של המעביר נותן לה תוקף ואף מחייבה...כל העברה של מקרקעין מוסדרת בחיקוק כלשהו – יהא זה חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 או כל חוק אחר. לא כל העברה המוסדרת בחוק – אף לא כל העברה אשר החוק נותן לה 'שיניים' ואוכף אותה – היא העברה מכוח דין".
עוד נקבע, כי חוק יחסי ממון בין בני זוג אינו קובע את אופן חלוקת הרכוש בין בני הזוג המבקשים להתגרש אלא את עקרונות חלוקתו בלבד. לפיכך, העובדה שהסכם הגירושין תואם את עקרונות החוק או קיבל תוקף של פסק דין, איננה הופכת את חלוקת הרכוש לפעולה הנעשית "מכוח הדין" אלא לכל היותר נותנת גושפנקא להיותה פעולה הנעשית "לפי דין".
השאלה האם העברת זכויות במקרקעין מהווה "העברה מכוח הדין" אשר אינו מהווה מימוש זכויות ואינה מטיל חבות בהיטל השבחה, התעוררה בתיק נוסף (ע"א 6126/98) במקרה בו הזכויות במקרקעין הועברו לבעלי מניותיה של החברה במסגרת "פירוק מרצון". בית המשפט פסק, כי למרות שהעברת הזכויות נעשתה במסגרת הוראות הדין, היא איננה מהווה "העברה מכוח הדין", שכן הורתה בפעולה רצונית של המעביר ואין בה יסודות של כפיה המחויבת "מכוח הדין". בית המשפט פסק, כי העברה במסגרת פירוק מרצון, אף כי היא נעשית במסגרת הוראות הדין, איננה מהווה "העברה מכוח הדין", שכן הורתה בפעולה רצונית של המעביר ואין בה יסודו של כפייה המחויבת "מכוח הדין".
אם כן, מהן אותן העברות אשר אין יסודן ברצונו של המעביר והן מתבצעות במישרין מכוח החוק? סעיף 1 לחוק הירושה מציע דוגמה להעברה כזו. סעיף זה קובע, כי "במות אדם עובר עזבונו ליורשיו". העברה זו היא "העברה מכוח דין", באשר הדין קובע אותה כפועל יוצא מאליו וישיר של אירוע המוות.
מהמפורט לעיל עולה, כי החוקים השונים מתייחסים באופן שונה לחבות במס בעת העברת זכויות בין בני זוג אגב הליך גירושין. המחוקק ראה לנכון לחוקק סעיף ספציפי בחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובע, כי העברת זכויות במקרקעין אגב הליך גירושין אינה מהווה מכירה, אינה מחויבת בדיווח ואינה מטילה חבות במס. לעומת זאת, חוק התכנון והבנייה אינו קובע הוראה דומה בקשר לחבות בהיטל השבחה. בנוסף, בתי המשפט וועדות הערר קבעו, שהעברת זכויות אגב הליך גירושין אינה מהווה העברה על-פי דין, ולכן היא מהווה מימוש אשר מביא לחבות בהיטל השבחה.

הכותבים הם ממשרד שוב העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  15/05/2023   |   עודכן:  15/05/2023
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
איתמר לוין
אם היו לנו פוליטיקאים אנשי מעלה ולא אנשים קטנים ופחותים, היו כולם מודיעים בצורה מתואמת: במקום נאומים - פרק תהילים, משניות, משהו שכתב חייל שנפל
עו"ד משה מזרחי
חוק ההסדרים מציע לרשות גישה לכל מערכות הנהלת החשבונות ולחייב את הבנקים למסור לה כמויות עצומות של מידע על לקוחותיהם
עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן-אריה שטיינברג
הוראות הייעוד הנדחה נועדו להיטיב עם בעלי קרקעות מופקעות, אך בפועל גורמות להקטנת הפיצוי הניתן להם. הפתרון הוא להחיל אותן בצורה מדורגת מבחינת לוח הזמנים
עו"ד ורו"ח אלכסנדר שפירא
זוהי אחת המסקנות המעשיות המרכזיות מפרק מיסוי המקרקעין בחוק ההסדרים המונח על שולחן הכנסת, המבקש לצמצם את ההטבות בעת שיחלוף דירות
עו"ד איתן צחור
למרות שמדובר בהגדרה הבסיסית ביותר לחיוב במס, המחוקק לא מספק הגדרה    פסק דין של בית המשפט העליון בוחן את המבחנים השונים
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ New@News1.co.il