X
יומן ראשי
חדשות תחקירים
כתבות דעות
סיפורים חמים סקופים
מושגים ספרים
ערוצים
אקטואליה כלכלה ועסקים
משפט סדום ועמורה
משמר המשפט תיירות
בריאות פנאי
תקשורת עיתונות וברנז'ה
רכב / תחבורה לכל הערוצים
כללי
ספריה מקוונת מיוחדים ברשת
מגזינים וכתבי עת וידאו News1
פורמים משובים
שערים יציגים לוח אירועים
מינויים חדשים מוצרים חדשים
פנדורה / אנשים ואירועים
אתרים ברשת (עדכונים)
בלוגרים
בעלי טורים בלוגרים נוספים
רשימת כותבים הנקראים ביותר
מועדון + / תגיות
אישים פירמות
מוסדות מפלגות
מיוחדים
אירועי תקשורת אירועים ביטוחניים
אירועים בינלאומיים אירועים כלכליים
אירועים מדיניים אירועים משפטיים
אירועים פוליטיים אירועים פליליים
אסונות / פגעי טבע בחירות / מפלגות
יומנים אישיים כינוסים / ועדות
מבקר המדינה כל הפרשות
הרשמה למועדון VIP מנויים
הרשמה לניוזליטר
יצירת קשר עם News1
מערכת - New@News1.co.il
מנויים - Vip@News1.co.il
הנהלה - Yoav@News1.co.il
פרסום - Vip@News1.co.il
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ
יומן ראשי  /  מאמרים
ביום חמישי האחרון, 7.11.13, נערך כינוס התחדשות עירונית URBAN 2013, בתיאטרון הבימה, בו נערכה בדיקה כמה באמת דירות חסרות כיום בשוק הנדל"ן
▪  ▪  ▪
כמה דירות חסרות? [צילום: פלאש 90]

המחסור של כ-100 אלף דירות בשוק הנדל"ן הקיים כיום איננו גזירה משמיים כלל ועיקר. גם העובדה שבמהלך העשור האחרון נבנו בממוצע בקושי 30 אלף דירות לשנה, במקרה הטוב, וגם היום מתקשה הממשלה לשבור את "תקרת הזכוכית" של 40 אלף דירות לשנה, איננה "כוח עליון".
עובדה: במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת, כשישראל כרעה תחת נטל קליטתם של מיליון עולים חדשים ממדינות חבר העמים, השכילה הממשלה, תוך תקופה קצרה ביותר, להעלות את התחלות הבנייה לממוצע שנתי של כ-70 אלף בקירוב, ובשנה אחת אף נבנו כ-100 אלף דירות.
ראשיתו של המחסור דווקא במחצית הראשונה של העשור הקודם, 2005-2000, שנות משבר הדוט קום ואינתיפאדת אל-אקצה, בהן הביקושים לדיור ירדו, ובהתאם גם מספר התחלות הבנייה לשנה, עד כדי ממוצע של כ-25-20 אלף יחידות דיור בלבד לשנה. כבר אז, לטעמי, הייתה ממשלת ישראל צריכה לקחת בחשבון את המגמות העתידיות, את היציאה מהמשבר וכן את העובדה שגידול האוכלוסיה בישראל הינו הגבוה בעולם המערבי, עובדה שמחייבת ממוצע שנתי של 60-50 אלף דירות.
לשם המחשה: אם בשנת 2000, השנה בה החלה ירידה תלולה בהתחלות הבנייה, התגוררו בישראל כשישה מיליון תושבים, כיום, 13 שנה בלבד אחרי, מתגוררים בארץ כ-8.1 מיליון, כלומר כ-2.1 מיליון יותר, כלומר צורך בתוספת של כ-500 אלף יחידות דיור חדשות. במהלך 13 שנים אלה מספר יחידות הדיור שנבנו לא הגיעו אפילו ל-400 אלף, מה שממחיש בחישוב מתמטי פשוט את בעיית המחסור בהיצע לעומת הביקוש.
לא במקרה הבעיה החמירה דווקא לאחר יציאת המשק מהמיתון, החל משנת 2005. לפתע הביקושים גדלו מאוד, המצב הכלכלי השתפר, הצמיחה עלתה ואתרי המכירות התמלאו בקונים. בתחילה הכל נראה שפיר: מלאי הדיור הקיים הספיק וגם רמות המחירים, שלא עלו בפועל בשנים 2005-2000, בפועל ירידת מחירי ריאלית, היו במחצית העשור הקודם סבירים בהחלט. אלא מאי? המלאי התדלדל והלך, ביחס לביקושים, והחל בהדרגה להיווצר מחסור בדיור, כשבד בבד רמות המחירים החלו לעלות, תחילה בהדרגה, בשנים 2008-2005, והחל מ-2009 אף לזנק.
למרבה הצער, במקום להתכונן למצב החדש ולנקוט ב"פעולות בלימה" ראויות, נקטה הממשלה ונקט בנק ישראל בדיוק במדיניות שרק האיצה מגמות אלה. בנק ישראל, בעיקר החל מ-2009, נקט במדיניות של ריבית נמוכה, זאת מתוך רצון לגיטימי לשמור על כלכלת ישראל, ובמיוחד בעידן של שווקים סוערים בכל העולם. הריבית הנמוכה, ללא ספק, היוותה גורם מרכזי בעליית מחירי הדיור, אבל, וזה אבל גדול, במדיה והיה מלאי תכנוני ושיווקי סביר, עליות מחירים אלה לא היו קורות. האם יכל בנק ישראל ויכלה הממשלה לנקוט במדיניות אחרת? בהחלט! למשל, ריבית דיפרנציאלית, אחת כללית ואחת ללוקחי המשכנתאות. החלטה כזו, לבדה, הייתה ממתנת את עליות המחירים.
לא רק הריבית. הבעיות המבניות בשוק הנדל"ן וכן העדר רפורמה בחוק התכנון והבנייה, עובדה המביאה עד היום ביורוקרטיה בלתי נסבלת, היוו בשנים האחרונות גורם חשוב הן בעליית המחירים והן בעובדה שפוטנציאל היחידות המתכוננות לא גדל משמעותית. גם המיסוי הכבד, מע"מ ומיסים נוספים, תשומות בנייה, מחסור בעובדים זרים ועוד, השפיעו מאוד על השוק. אולם הבעיה הייתה ונותרה בנתון אחד מרכזי: היצע מתדלדל מול ביקוש עולה. כאן נכנס נושא ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 ובין אם מדובר בפינוי בינוי כשחקן מרכזי וחשוב ביותר.
ברגע שממשלת ישראל תעניק תעדוף ברור להתחדשות עירונית, תקצר ביורוקרטיה, תסייע ליזמים, תייצר מנגנונים יעילים שיוכלו "לפתוח את הפקקים", אזי בהחלט פוטנציאל יחידות הדיור, הן בתכנון והן בשיווק וביצוע בעשור הקרוב, עשוי לעלות באופן משמעותי.
לשם המחשה: רק באזור הביקוש שבין חדרה לאשקלון, ובמיוחד בגוש דן, ניתן לקדם במהלך עשור כ-220-200 אלף יחידות דיור חדשות, כלומר תוספת של כ-200-22 אלף לשנה.
המפתח לכך הוא בידי ראש ממשלת ישראל כ"מבוגר האחראי" ובידי ממשלת ישראל כולה. ברגע שיסמנו את ההתחדשות העירונית כיעד לאומי מרכזי עליון, בדיוק כמו "כיפת ברזל"(!) או "שרביט קסמים", נתחיל לראות תוצאות.

הכותב הוא שמאי מקרקעין
תאריך:  10/11/2013   |   עודכן:  10/11/2013
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט
סדום ועמורה עיתונות
הגורמים למחסור 100 אלף דירות
תגובות  [ 2 ] מוצגות  [ 2 ]  כתוב תגובה 
1
בעיה עתיקת יומין
משורר מזרחי   |  10/11/13 22:33
2
הממשלה בונה בדרום
אורי... .  |  11/11/13 05:15
 
תגובות בפייסבוק
 
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
יאיר דקל
אני מודה שלא טרחתי לקרוא את נוסח החוק, שמשפטנים יבינו אותו, אבל צדו את עיני ארבע החתימות בשולי "החוק החתום" - נשיא המדינה, ראש הממשלה, יושב-ראש הכנסת ושר הביטחון
יגאל מיכאל מימון
להיפגש עם אש"ף רק בשדה הקרב!
נורמן פודהורץ
התנהלות הנשיא האמריקני בסוריה תואמת את האסטרטגיה שלו באשר למעמדה של ארה"ב
איתן קלינסקי
אני מקווה, שכאשר שורות אלו יודפסו, יסתבר, שיאיר לפיד יורה לאנשי משרדו למשוך את הערעור ולעצור את ההתעללות בקומץ ניצולי השואה שעדיין חיים; התעללות שמביישת אותנו כחברה
אליהו קאופמן
מי שיקבע אם היו זיופים או לא ומה יהיה גורל הבחירות בבית שמש, הם המשטרה ו/או בית המשפט ולא קומץ מסיתים ומסיתות מקצועיים ואנטי-חרדיים
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ New@News1.co.il