X
יומן ראשי
חדשות תחקירים
כתבות דעות
סיפורים חמים סקופים
מושגים ספרים
ערוצים
אקטואליה כלכלה ועסקים
משפט סדום ועמורה
משמר המשפט תיירות
בריאות פנאי
תקשורת עיתונות וברנז'ה
רכב / תחבורה לכל הערוצים
כללי
ספריה מקוונת מיוחדים ברשת
מגזינים וכתבי עת וידאו News1
פורמים משובים
שערים יציגים לוח אירועים
מינויים חדשים מוצרים חדשים
פנדורה / אנשים ואירועים
אתרים ברשת (עדכונים)
בלוגרים
בעלי טורים בלוגרים נוספים
רשימת כותבים הנקראים ביותר
מועדון + / תגיות
אישים פירמות
מוסדות מפלגות
מיוחדים
אירועי תקשורת אירועים ביטוחניים
אירועים בינלאומיים אירועים כלכליים
אירועים מדיניים אירועים משפטיים
אירועים פוליטיים אירועים פליליים
אסונות / פגעי טבע בחירות / מפלגות
יומנים אישיים כינוסים / ועדות
מבקר המדינה כל הפרשות
הרשמה למועדון VIP מנויים
הרשמה לניוזליטר
יצירת קשר עם News1
מערכת - New@News1.co.il
מנויים - Vip@News1.co.il
הנהלה - Yoav@News1.co.il
פרסום - Vip@News1.co.il
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ
X
יומן ראשי  /  מאמרים
צבי שוב עורך דין צבי שוב משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
בית המשפט העליון מחזק את המגמה בה דייר סרבן לפרויקט פינוי-בינוי, שאינו מוכיח שיש עילה סבירה להתנגדותו, יפצה את הדיירים האחרים על הנזקים שהוא גורם להם
▪  ▪  ▪
[צילום אילוסטרציה: פלאש 90]
איזון בין הזכויות
כי הוראות החוק יוצרות איזון בין זכות הקניין של הדייר הסרבן, לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת שבפרויקט פינוי-בינוי ולבין האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים כאמור. מאחר שעסקינן בזכות יסוד קניינית, החוק אינו מאפשר פגיעה קניינית בדייר הסרבן, דהיינו פינויו מדירתו, אולם הוא מטיל עליו אחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות האחרים אם הסירוב אינו נובע מטעמים סבירים

חיוב מידתי
העסקה היא כלכלית וכדאית, והראיה לכך היא הסכמתם של 17 הדיירים האחרים להיכנס לעסקה. היזם הציע לדיירת הצעות מיטיבות שלא ניתנו לדיירים האחרים ולעיתים על חשבונם של הדיירים האחרים. היא לא הצליחה להוכיח שנסיבותיה האישיות מקנות לה זכות סירוב עניינית, ולכן בנסיבות העניין הטלת החיוב עליה הוא מידתי, ראוי ומתיישב עם התכלית החקיקתית של החוק

ע"א 3511/13, רגינה שורצברגר נ' שלום מרין ואח' / פס"ד
פרויקט פינוי-בינוי נועד בבסיסו ליצור התחדשות עירונית, הריסתם של מספר בניינים קיימים ויצירת מתחם חדש בו ייבנו בניינים חדשים תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע, חידוש התשתיות ושיפור איכות החיים. המטרה היא ליצור עתודות קרקע יש מאין, במקומות בהם לא נותרו כאלו, ניצול יעיל יותר של הקרקעות הקיימות, שמירה על שטחים ירוקים, טיפול במתחמים מדורדרים או דלילים מבחינה חברתית וכלכלית ושיפור תדמית העיר בה מתבצע הפרויקט.
מהות הפרויקט היא התקשרות עם יזם לפינוי הדיירים, הריסת המבנים ובניית מתחם חדש במקומו, כשבסיום הבנייה הדיירים מקבלים דירה חדשה גדולה יותר עם גימור גבוה יותר והם זוכים להשבחת הנכס שברשותם באופן מהותי.
לאור זאת, תוצאת הפרויקט רצויה לכל הצדדים, ואולם למרבית הפלא הסיבה העיקרית בשלה לא יוצאים אל הפועל מרבית הפרויקטים, היא סירובם של דיירים להיכנס לפרויקט. די בדייר אחד כדי לעכב את ההוצאה אל הפועל של הפרויקט אם לא לבטלו לגמרי, מאחר שלשם ביצועו של פרויקט פינוי-בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות.
התמודדות דרך החוק
דיירים המסרבים להיכנס לפרויקט, בין אם מחשש לאבד את ביתם ובין אם עקב רצון "לסחוט" מהיזם תמורה גבוה יותר, הופכים את אפשרות מימוש הפרויקט למשימה קשה ולעיתים אף לבלתי אפשרית. על-מנת להתמודד עם תופעת הסרבנות, כאשר היא נובעת משיקולים בלתי סבירים, יצר המחוקק בחוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 אפשרות, במקרה בו הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות חתמו על העסקה עם היזם, להגיש תביעת פיצויים נגד הדייר הסרבן בגין הנזקים שנגרמו להם בשל סירובו.
החוק קובע, כי סירוב לא יחשב כבלתי סביר מהטעמים כדלקמן:
אם החוק בלתי כדאי מבחינה כלכלית; אם לא הוצע לדייר דיור חלופי לתקופת הבנייה; אם הדייר הוא בעל מגבלה פיזית ולא הוצע לו דיור חלופי המתאים לצרכיו; לא הוצעו לדייר בטוחות הולמות;
קיימות לדייר נסיבות אישיות בגינן אינו יכול להשתתף בפרויקט.
נראה, כי הוראות החוק יוצרות איזון בין זכות הקניין של הדייר הסרבן, לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת שבפרויקט פינוי-בינוי ולבין האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים כאמור. מאחר שעסקינן בזכות יסוד קניינית, החוק אינו מאפשר פגיעה קניינית בדייר הסרבן, דהיינו פינויו מדירתו, אולם הוא מטיל עליו אחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות האחרים אם הסירוב אינו נובע מטעמים סבירים. בבואו של בית המשפט לקבוע את גודל הנזק וגובה הפיצוי הוא ישקול, בין השאר, את נסיבות העסקה, גובה הנזק שנגרם ויכולת פירעונו של הדייר הסרבן.
17 הסכימו, אחת סירבה
לאחרונה פסק בית המשפט העליון (ע"א 3511/13, רגינה שורצברגר נ' שלום מרין), כי הדיירת הסרבנית תשלם 400,000 שקל לדיירים האחרים בגין סירובה להצטרף לפינוי-בינוי.
17 מתוך 18 דיירים בבניין ביקשו להיכנס לפרויקט פינוי-בינוי, במסגרתו כל אחד מבעלי הדירות יקבל דירה גדולה וחדשה, הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן. לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט, היה צריך לבצע תיקון לצו הבית המשותף והצמדת זכויות הבנייה הנוספות הנמכרות ליזם. לשם ביצוע התיקון נדרשת הסכמה של כל הבעלים לתיקון, אך מאחר שהדיירת הסרבנית סירבה לתת את הסכמתה, הפרויקט לא יצא אל הפועל במשך זמן רב.
בבית המשפט המחוזי אמרה הדיירת בפשטות, כי סיבת סירובה היא ש"אני לא רוצה". בית המשפט המחוזי חייב אותה לשלם 25,000 שקל לכל בית אב ובסך-הכל 400,000 שקל. הפיצוי לא הגיע לכדי גובה התביעה שהוגשה (אשר הועמדה לצורכי אגרה על 1.79 מיליון שקל), שכן אין ביכולתה לשלם את כל הפיצוי הנתבע ובית המשפט לא התכוון להותירה ללא קורת גג.
הזדמנות אחרונה להתעשת
על החלטה זו ערערה הדיירת הסרבנית לבית המשפט העליון. שם נקבע, כי יש להבחין בין בעל דירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים, לבין בעל דירה שמטרת התנגדותו סחטנות וניצול מעמדו לצורך השגת רווח כספי או תנאים מיטיבים, להם שאר בעלי הדירות האחרים אינם זוכים. התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל פרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית.
בעניין דנא קבע בית המשפט העליון, כי העסקה היא כלכלית וכדאית, והראיה לכך היא הסכמתם של 17 הדיירים האחרים להיכנס לעסקה. היזם הציע לדיירת הצעות מיטיבות שלא ניתנו לדיירים האחרים ולעיתים על חשבונם של הדיירים האחרים. היא לא הצליחה להוכיח שנסיבותיה האישיות מקנות לה זכות סירוב עניינית, ולכן בנסיבות העניין הטלת החיוב עליה הוא מידתי, ראוי ומתיישב עם התכלית החקיקתית של החוק.
בית המשפט דחה את הערעור והשית על הדיירת הסרבנית הוצאות. עם זאת, בית המשפט עיכב את ביצוע פסק הדין, על-מנת לאפשר לדיירת לשקול פעם נוספת את עמדתה ולבחון את ההצעה שהועמדה בפניה על-ידי היזם.
לא המקרה היחיד
בעניין זה נפנה אף לפס"ד בע"א 51373-01-11 (נבט נ' אנוך ואח'), שם קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, כי על הדייר הסרבן החובה להוכיח שסיבת סירובו היא סבירה. באותו עניין נדחו טענות הדיירת הסרבנית ונקבע, כי כל שעשתה הוא ניסיון לא מוצלח לעטוף את מטרתה העיקרית, לקבלת תמורה גבוהה יותר, בנימוקים עקרוניים-חוקתיים. שם נקבע פיצוי של 871,000 שקל -ההפרש בין שווי דירת ההטבה לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום.
מועצת שמאי המקרקעין את התקינה תקן 21.0, בדבר פירוט מזערי בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקת שמאות כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי, בו נקבעו הנחיות כיצד לערוך שומה לבדיקת הכדאיות הכלכלית של פרויקט כזה, לרבות התייחסות לרווח היזמי והרווח לדיירים בפרויקט, על-מנת לייעל את תהליך בדיקת כדאיות הפרויקט.
המגמה הקיימת בשנים האחרונות היא ליצור קרקע פוריה ונוחה להגשמת תכלית החוק, לצמצום תופעת "הדייר הסרבן", לא לאפשר לו להפוך ל"דייר הסחטן", וזאת על-ידי יצירת הרתעה מפני התנגדות בלתי סבירה.

תאריך:  03/09/2014   |   עודכן:  03/09/2014
שתף:

מועדון הבלוגרים לקבלת רשימות צבי שוב לדוא"ל
 
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
 
פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט
סדום ועמורה עיתונות
הסרבן הסחטן
הודעות  [ 5 ] מוצגות  [ 5 ]  כתוב הודעה 
1
יש דייר סחטן,יש יזם סחטן.
דגכ  |  3/09/14 10:46
2
כתבה לא רצינית - תמוה
שובי דובי  |  3/09/14 11:45
3
חוק לא חכם....
קלאוס  |  3/09/14 15:22
 
- כשהיזם לוחץ ומשמן זאת התוצאה .
רקב  |  3/09/14 18:26
 
- הפתעת אותי
קלאוס  |  3/09/14 19:03
 
תגובות בפייסבוק
רשימות קודמות
איתן קלינסקי
התקשורת הישראלית באופן תמוה אינה משמיעה את כאבם וזעקתם של עובדים ותיקים, נאמנים ומסורים    את הפיגוע הזה חייבים למנוע
יורם דורי
אין ספק כי המרחק בין האלימות המילולית לאלימות הפיזית הוא כמטווחי השערה והסכנה לעתידה של ישראל הולכת וגדלה עם העצמת גילויי הגזענות והפיכתם, חלילה, לנחלת הכלל
KPMG סומך חייקין
רשות ני"ע פרסמה טיוטת עמדת סגל בדבר קיומו של שוק עמוק באג"ח קונצרניות באיכות גבוהה, לצורך קביעת שיעור ההיוון של מחויבויות להטבה מוגדרת הנקובות בשקל בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 19
איתמר לוין
בעקבות המלצות המשטרה בפרשת הרפז: מדוע חתירה תחת שר הביטחון אינה עבירה, מה היה קורה אלמלא זיוף המסמך, היכן כשלה התקשורת, מהי אחריותם של ברק ונתניהו, איזה נזק נגרם בשל הססנותו של וינשטיין והאם הפרשה תוביל להפקת הלקחים החיוניים
בעז שפירא
בחטא שהיה ל"ארכאי" עברו עשרות אלפי חיילים "הכנה מנטאלית" (שטיפת מוח) שכל תכליתה הפיכת רבבות חיילים יהודים לרובוטים שייאותו לבצע את פשע גירוש יהודים מעל אדמתם ומסירת חבלי מולדת לרוצחים הערבים. לא כל כך מוסרי....בעיני לפחות
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
 
 
 
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ New@News1.co.il