אפקט התחבורה ניצח את אפקט טראמפ בגולן!

זה נשמע אולי טיפה הזוי, אבל זה מדויק: בעקבות הכרזת נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ במרץ האחרון כי הוא מכיר ברמת הגולן כחלק בלתי נפרד ממדינת ישראל, הציפיה הייתה שעצם ההכרזה תביא לביקושים משמעותיים ביותר לנדל"ן בגולן, ובפרט ביישוב העירוני קצרין ובאותם יישובים הממוקמים במערב הרמה, סמוך לכנרת ולמה שהיה פעם "הקו הירוק". ובכן, זה קרה. מניתוח שערכנו ב"הרציג נדל"ן" מתברר כי אכן במהלך השנתיים האחרונות גדלו מאוד הביקושים לנדל"ן, ובמיוחד לצמודי קרקע בקצרין וביישובים הצופים לכנרת, ול"אפקט טראמפ" הייתה השפעה לא מבוטלת על כך, אולם על-פי רוב של כ-70 אחוזים מהנשאלים (רוכשים וכאלה המתכוונים לרכוש בשנה הקרובה) הגורם העיקרי להחלטתם (מעבר לסיבות צפויות דוגמת איכות חיים גבוהה ורמות מחירים אטרקטיביות), הייתה העובדה שרמת הגולן "התקרבה" במהלך השנים האחרונות למרכז הארץ באמצעות רשת התחבורה המשתפרת והולכת והצפי שתשתפר עוד יותר בשנים הקרובות. רוב הנשאלים, שחלקם הגדול עובד בגליל ומקצתם אף במרכז הארץ, ציינו בראש וראשונה את העובדה ששילוב כביש "חוצה ישראל" עם כביש 77 (צומת ישי-המוביל-גולני) ובהמשך כביש 70, שבמהלך השנים האחרונות נבנו בהם מחלפים והפכו בפועל לכבישים מהירים ואיכותיים, כגורם ראשון במעלה המקצר את זמן הנסיעה מרמת הגולן למרכז הארץ בכ-30 אחוזים לעומת מה שהיה בעשור הקודם, שלא לדבר על נוחות הנסיעה והבטיחות המשופרת. הייתה בקרב הנשאלים גם התייחסות לתוכניות תחבורה עתידיות, דוגמת הרכבת לבית שאן טבריה מכרמיאל קריית שמונה, שאמנם איננה מסייעת במישרין לתושבי רמת הגולן, אך ללא ספק מהווה שדרוג תודעתי והצהרת כוונות לגבי קירוב הפריפריה, כולל רמת הגולן, למרכז הארץ.

פער גדול

הצהרת טראמפ, על-פי הנשאלים, רק חיזקה את המגמה ואת העובדה שרמת הגולן הינה חלק בלתי נפרד ממדינת ישראל, חיזוק שיצר מומנטום נוסף, הן תודעתי והן ברמות הביקושים במחצית השנה האחרונה, למרות, שכאמור, המגמה החלה כבר לפני כשנתיים. רבים מהם ציינו את הפער הגדול הקיים עדיין בין רמות המחירים ברמת הגולן לבין מרכז הארץ (תל אביב, למשל, יקרה פי 8!) וגם ביחס לערים קרובות יחסית בגליל, דוגמת כרמיאל, נצרת עילית ומעלות, בהן אפשר לרכוש דירה, במחיר בו ניתן לרכוש בית צמוד קרקע נאה בקצרין או ביישובים "סמוכי כנרת" במערב הרמה. על-פי הבדיקה שערכנו רמות המחירים ברמת הגולן עומדות כיום בממוצע על כ-8,500 שקלים למ"ר, זאת לעומת כ-7,700 שקלים למ"ר לפני כשנתיים. עליית המחירים הייתה הדרגתית, והחלה עוד לפני הכרזת טראמפ. לדוגמה, ביישוב העירוני קצרין הגיעו רמות המחירים לממוצע של כ-10,000 שקלים למ"ר לבית צמוד קרקע, זאת לעומת כ-8,500 שקלים למ"ר לפני כשנתיים וכ-9,200 שקלים למ"ר לפני הכרזת טראמפ. כנ"ל רמות מחירי הדירות ברמת הגולן, שעומדים כיום בממוצע על כ-8,000 שקלים למ"ר בקירוב, זאת לעומת כ-7,000 שקלים למ"ר לפני כשנתיים, וכ-7,700 שקלים למ"ר לפני הכרזת טראמפ. ניתן לרכוש, לדוגמה, דירת 4 חדרים נאה ביישוב קצרין בכ-700-600 אלף שקלים ולעיתים אף בפחות מכך, כאמור כשמינית ממחיר דירה דומה בתל אביב וכמחצית לעומת ערים בגליל דוגמת נצרת עילית, כרמיאל, צפת וטבריה. בתים פרטיים ביישוב קצרין, משווקים בטווח המחירים שבין 1.2 לכ-1.4 מיליון שקלים, תלוי בגודל הבית ומיקום המגרש. ביישובים "סמוכי כנרת" דוגמת רמות וחד נס, שם בתים צמודי קרקע המשקיפים לנופי האגם שווקו בטווח מחירים שבין 1.4 לכ-1.6 מיליון שקלים. מעבר ל"אפקט התחבורה", מצאנו גם כי הקמת "אשכולות תעסוקה" איכותיים המתוכננת בשנים הקרובות בקרבת רמת הגולן, דוגמת אצבע הגליל והגליל התחתון, תייצר ממשקים קרובים הרבה יותר בין מקום המגורים לבין מקומות התעסוקה, ותמשוך אוכלוסיות חזקות משמעותיות נוספות גם לרמת הגולן, מה שיביא לעלייה נוספת בביקושים וירחיב עוד יותר את קהלי הרוכשים הפוטנציאליים. ההערכה היא כי המשך שילוב פיתוח מערכות תחבורה מודרנית בשילוב מוקד תעסוקה איכותיים, תיתן את אותותיה ביתר שאת במהלך השנים הקרובות.