X
יומן ראשי
חדשות תחקירים
כתבות דעות
סיפורים חמים סקופים
מושגים ספרים
ערוצים
אקטואליה כלכלה ועסקים
משפט סדום ועמורה
משמר המשפט תיירות
בריאות פנאי
תקשורת עיתונות וברנז'ה
רכב / תחבורה לכל הערוצים
כללי
ספריה מקוונת מיוחדים ברשת
מגזינים וכתבי עת וידאו News1
פורמים משובים
שערים יציגים לוח אירועים
מינויים חדשים מוצרים חדשים
פנדורה / אנשים ואירועים
אתרים ברשת (עדכונים)
בלוגרים
בעלי טורים בלוגרים נוספים
רשימת כותבים הנקראים ביותר
מועדון + / תגיות
אישים פירמות
מוסדות מפלגות
מיוחדים
אירועי תקשורת אירועים ביטוחניים
אירועים בינלאומיים אירועים כלכליים
אירועים מדיניים אירועים משפטיים
אירועים פוליטיים אירועים פליליים
אסונות / פגעי טבע בחירות / מפלגות
יומנים אישיים כינוסים / ועדות
מבקר המדינה כל הפרשות
הרשמה למועדון VIP מנויים
הרשמה לניוזליטר
יצירת קשר עם News1
מערכת - New@News1.co.il
מנויים - Vip@News1.co.il
הנהלה - Yoav@News1.co.il
פרסום - Vip@News1.co.il
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ
X
יומן ראשי  /  מאמרים
צבי שוב עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

ספיר זילבר עורכת דין משרד צבי שוב ושות'
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
האם פירוק שיתוף בקרקע נעשה על-פי הרישום בטאבו או על-פי המצב בפועל? המקרים שהגיעו לבית המשפט מלמדים, כי הנסיבות וההסכם - אם יש כזה - הם שיכריעו
▪  ▪  ▪
איך מתחלקת הבעלות [צילום: מאור קינסבורסקי, פלאש 90]

מתחם בדרום תל אביב נמכר לאחרונה במסגרת הליך פירוק שיתוף והעלה שאלות מורכבות בעניין חלוקת תמורת הקרקע. המתחם רשום בטאבו כחלקה אחת במושע, למרות שבמשך עשרות שנים קיימת חלוקה מוסכמת בעין. כלומר: בעלי הזכויות החזיקו חלקים מסוימים בקרקע, והקימו בתי עסק, כל אחד בחלקו שלו.
חלק מהחלקה, העובר על אחזקת חלק מהבעלים, יועד בתוכנית לסלילת דרך. כאן עולות השאלות: איך תתבצע חלוקת התמורה במסגרת פירוק השיתוף? האם השותף שעל חלקו עוברת פיזית ההפקעה, ייאלץ לקבל שווי נמוך יותר לאור העובדה שייעוד הקרקע שלו הוא דרך, ושאר השותפים ייהנו משווי גבוה יותר? או שמא ישאו כל השותפים בנטל ההפקעה, לאור העובדה כי הרישום בטאבו במשותף?
במאמרנו זה, נבחן מה קורה במצב בו הרישום בטאבו אינו תואם את החלוקה בקרקע בפועל, כלומר: כאשר הצדדים הסכימו על חלוקת הקרקע, ונהגו בהתאם לחלוקה זו שנים רבות, אולם הזכויות של כל אחד מהצדדים רשומות בטאבו במושע.
סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע כך: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". דהיינו, חלקו של כל אחד מהשותפים משתרע על הקרקע בהתאם לחלקו היחסי בזכויות.
בתיק ע"א 5628/99 נדון מקרה בו אדם רכש מגרש שהיה חלק מזכויותיו של אחר בחלקה. הרוכש תפס חזקה במגרש, אך העסקה לא הושלמה ברישום. במהלך השנים, הפקיעה הוועדה המקומית 40% מהשטח הכולל של החלקה כפי שהייתה בבעלות המוכר מלכתחילה. מקצת השטח שהופקע היה מצוי בחלק שרכש הקונה, ומרביתו במגרש המוכר. באותו מקרה, החוזה בין הצדדים לא התייחס לאפשרות של הפקעה עתידית, ואולם ביהמ"ש קבע, כי כוונת הצדדים הייתה למכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר, ולכן נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו. נקבע, שחלוקתם החוזית של סיכוני ההפקעה, חלה גם על עסקת הצדדים למרות שלא הושלמה ברישום באמצעות חלוקה.
במקרה אחר (ע"א 7136/06) המערער חכר חלק מסוים מתוך חלקה אחת, שסומן בתרשים שצורף להסכם. בחלקו של המערער הייתה באר שהפיק ממנה מים ובשאר החלקה היו גידולים חקלאיים. לימים, כאשר פורסמה תוכנית לשינוי ייעוד, הסתבר, כי כל זכויות הבנייה הפרטיות נופלות על חלקם של המשיבים, וחלקו של המערער ייועד כולו לצורכי ציבור ויופקע. המערער טען, שמגיעות לו זכויות בנייה בהתאם לחלקו היחסי בקרקע. ביהמ"ש קבע, כי כוונת הצדדים הייתה ליצור הפרדה, ולכן המערער איננו שותף בזכויות הבנייה של המשיבים, ובדומה - המשיבים אינם נושאים בהפקעה.
לעומת זאת, במקרה אחר (רע"א 6948/11) דובר על חלקה בבעלות משותפת של שניים, שחלקו את החזקה ביניהם באמצעות חכירה צולבת (כל אחד חכר את זכויותיו של השני במחצית בה החזיק), כך שכל אחד החזיק בלעדית במחצית החלקה. לימים, הופקע שטח מסוים מחלקו של המבקש, כאשר החלקה של המשיב נשארה בשלמותה.
במקרה זה נקבע, כי יש לראות את הצדדים לאחר סיום תקופת החכירה, כחוזרים להיות שותפים שווי מעמד בחלקה. לא הייתה כוונה לנתק בין המגרשים, אלא להסדיר את מצב ההחזקה מתוך הבנה שהם בעלים במשותף. יתרה מכך: קשה להסיק שהסכמי החכירה הצולבת נעשו מתוך כוונה שכל צד ישא על גבו את סיכון הליך ההפקעה בחלק ששבו הוא מחזיק, ללא פיצוי. לכן, יש לפרק את השיתוף באופן שכל אחד מהם יקבל חלק שווה, לאחר הפחתת ההפקעה.
לאור מורכבות הסוגיה, מקרים לא מעטים מגיעים לבית המשפט והם נבחנים על-פי הנסיבות ובהתאם להסכם, ככל שקיים. ניתן לטעון, כי החלוקה הפיזית היא הקובעת, מאחר שהצדדים נהגו כך שנים, והחלוקה ביניהם הייתה ברורה ומוגדרת, כשכל צד משתמש בחלקו באופן ייחודי. מנגד, הרישום, שהוא קונסטיטוטיבי ותקף כלפי צדדים שלישיים, קובע שהבעלות היא משותפת, ולכן על שני הצדדים לשאת בנטל ההפקעה באופן היחסי לזכויותיהם. ברור, שמקרים אלו מגדילים את הצורך בעריכת הסכמים ברורים, כדי שלא להגיע לערכאות, וגם אם יגיעו - אזי יהיו מפורטים מספיק כדי שבית המשפט יוכל לפסוק בהתאם.
נציין, כי השאלות עולות בין היתר בתביעות לפירוק שיתוף בנכס שנמכר או חולק, הן מה משקל החלוקה הפיזית בהשוואה לרישום המושע בטאבו; מה קורה אם מחצית אחת שווה משמעותית יותר מהמחצית שנייה, כדוגמת סימון לייעוד לדרך בצד החלקה ועוד.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  26/01/2020   |   עודכן:  26/01/2020
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
 
תגיות מי ומי בפרשה
 שיתוף במקרקעין
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
יוסי לוי בלז
התאבדות הינה אחת מגורמי המוות המרכזיים בעולם המערבי. בכל שנה מתים כתוצאה מהתאבדות כמיליון איש ברחבי העולם    תוכניות למניעת התאבדות שהחלו לפעול בשנים האחרונות מצמצמות את שיעורי ההתאבדות בצעדים פשוטים
ד"ר אדי כהן
סעודיה וכוויית שללו, בניגוד בוטה לחוקות המקומיות, את אזרחותם של מי שכל "חטאם" היה יחס חיובי ליהדות ולישראל. מי שנזקק לכך, קיבל הוכחה נוספת לאופיים של משטרים אלו
ד"ר רפאל בוחניק-חן
הניתוח האמריקני של תוצאות החיסול והאירועים בעקבותיו הוא אופטימי מדי. לאירנים יש כוח רב, הם ימשיכו במדיניות ההתפשטות וישראל צריכה להמשיך ולפעול
מיקי אהרונסון
השתתפותו של נשיא רוסיה בפורום השואה השבוע היא חלק ממדיניות ארוכת שנים, בה הוא נאבק באנטישמיות ומדגיש שרוסיה מגנה על מיעוטים - כחלק מן האסטרטגיה המקומית והבינלאומית שלו
נסים ישעיהו
הנטייה לחשוב ש'אין סיכוי שמשהו ישתנה' די השתרשה אצלנו. זו האווירה הכללית למיטב התרשמותי ודומה שהכי טוב מבטאים אותה הפרשנים הפוליטיים, שכולם פחות או יותר מעריכים שתוצאות הבחירות הבאות יהיו דומות לתוצאות של שתי קודמותיהן
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ New@News1.co.il