תרומת שופטים

"התחייבותו של הקבלן הינה לא רק בתחום דיני הממונות, ולא רק כלפי רוכשי הדירות, אלא היא משתרעת על תחום של רווחת הציבור ונוגעת לא רק לפרט בלבד אלא לציבור גדול של דיירים בהווה ובעתיד". (ד"ר נאוה דנון, שופטת בדימוס). תרומתם של שופטים בישראל בנושא חברתי, בדרך כלל אינה מורגשת כאשר באים לבחון את תרומתו של שופט יחיד. יש הרי מאות שופטים מכהנים בעשרות בתי משפט, אלפי פסקי דין בכל תחום, ולך תחפש... ובכל זאת, פסיקה לאורך השנים של שופט פלוני, עשויה להשפיע ואף לשנות דברים, להתוות דרך ולעודד את דורשי טובת איכות הבנייה במדינת ישראל. במסגרת מאמר זה, אתמקד בתרומתה של כבוד השופטת בדימוס ד"ר נאוה דנון, שופטת בית משפט השלום בחיפה ובית המשפט המחוזי בנצרת/חיפה, לאורך שנים רבות, תרומה לטובת קיומן ומימושן של זכויות דיירים - בתנאים לא קלים כלל. על-פי חובת הגילוי הנאות, אגלה כי העדתי בפני השופטת נ' דנון יותר מאשר בפני כל שופט אחר עד כה, ולא אחת היו עדויותיי מורכבות, מול מומחים אחרים ששללו את ממצאיי ונדרש מאבק לא פשוט בין כותלי בית המשפט ואחר כך גם בכתבי הסיכומים. יש להבין כי תקנות התכנון והבנייה, התקנים הישראלים, הוראות למתקני תברואה, המפרט הבינמשרדי לעבודות בנייה, תקנות ההתגוננות האזרחית לבניית מקלטים, מפרטי מכון התקנים ועוד הוראות ותקנות בין הנכללות בחקיקת המשנה ובין שאינן נכללות בה - אחד דינם: כל אלה הותקנו, נערכו ונקבעו במטרה לשמור על איכות בנייה סבירה, למניעת כשלי תכנון ובנייה, לשמור על טיב הבנייה ואיכות המגורים. בנייה קלוקלת עלולה ליצור נזק לרבים, שכן כשקבלן בונה בית, לא רק הקונה משתמש בו, אותו קונה שערך הסכם עם הקבלן וחוקים שונים עומדים לטובתו, אלא גם אנשים אחרים - לרבות אורחיו של הקונה, שכניו, מי שירכוש את הבית אחריו, ועוד רבים. למעשה, הציבור הוא הלקוח של הקבלן והבונה, היזם והמתכנן. בת"א 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' סולל בונה בע"מ וא' עבאדה בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופטת: נ' דנון, נכלל בפסק הדין דיון על אודות האחריות של הקבלן, כמו גם דיון על האחריות של היזם. באותו בניין מגורים רב קומות בעכו בו היה מדובר בפסק הדין, הקבלן הראשי היה סולל בונה והיזם היה א' עבאדה. (מומחה התובעים בתיק זה היה א' בן עזרא - כותב הדברים, ועורך הדין - אלי הכהן. מומחה הנתבעת היה המהנדס קרלוס וגמן ז"ל שנהרג באסון תחנת הדלק מצא בחיפה; חוות דעתו בעיקרה התקבלה על-ידי בית המשפט - אך לא בכל עניין, אלא תוך שקול דעת ובחינתה לאור טענות נוגדות, כפי שצריך להיות בכל תיק). כך נפסק לגבי הקבלן:

• "על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבנייה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בנייה כחוק, ובנייה זו, במידה ואיננה חוקית, מהווה בכיה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר. אין להשוות כלל את החובה המוטלת על הקבלן לחובה המוטלת על רוכש דירה. בעוד התחייבותו של האחרון כלפי הקבלן הינה בתחום דיני הממונות בלבד, ומוגבלת ליחסים שבינו לבין הקבלן, הרי התחייבותו של הקבלן הינה לא רק בתחום דיני הממונות, ולא רק כלפי רוכשי הדירות, אלא היא משתרעת על תחום של רווחת הציבור ונוגעת לא רק לפרט בלבד אלא לציבור גדול של דיירים בהווה ובעתיד".
  על-רקע זה יש להתייחס גם לטענות כי מדובר בנזק מינימאלי שלא הורגש כלל על-ידי הדיירים לפני שהוזמן מר בן עזרא להכין את דוח הליקויים, וכי ספק אם יש בדעתם של הדיירים לבצע את התיקונים עבורם הם דורשים שיפוי, או פיצוי".

עולה מדברים אלו כי דאגתו של המחוקק, כמו גם חובתו של השופט, כמו גם זכותו של הדייר - להתייחס לאי ההתאמות ולליקויים מנקודת מבט כללית, רחבה, ציבורית, עקרונית. באותו תיק (עוזר ששון) גם היזם היה נתבע, וטען כי בסך הכול העביר את האחריות לקבלן (סולל בונה). כך נפסק בעניין היזם:

• "אין היזמים יכולים להסתתר מאחורי הטענה, כי העבירו את חבותם על-פי החוזה לאחרים. היזמים התחייבו כלפי התובעים למכור להם דירות ללא ליקויים ואי התאמות, ומשנמצאו הליקויים קיימת גם אחריותם.
  עילת התביעה השנייה של התובעים מבוססת על רשלנות והפרת חובה חקוקה, הלא היא החובה המוטלת על היזמים בחוק המכר (דירות) והצו שניתן בעקבותיו, והחובה המוטלת עליהם לבנות בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, תקנות הבנייה והיתר הבנייה.
  בע"א 391/80 לסרסון נ' שיכון עובדים (פד"י ל"ח (2) 237 הביע השופט אלון את דעתו, כי במקרים מיוחדים כמו "מטעמים של מדיניות משפטית ותקנות הציבור", (עמ' 761 מול האותיות ד' ה'), ניתן לראות בחיוב מסוים הנובע מהוראות חיקוק, (ובמקרה ההוא מדובר בחוק התכנון והבנייה), חלק מהחוזה שבין הצדדים ולקרוא את החיוב שבדין מתוך חיובי החוזה".

בית המשפט ראה באחריות היזמים אחריות הקיימת בכל מקרה בשלמות, וזאת בנוסף (ובמקביל) לאחריות הקבלן הראשי. יזמי בנייה רבים מעבירים את האחריות בחוזי המכר וגם "בשטח" אל הקבלנים שביצעו את העבודה. העברה זו מסרבלת את הקשר בין הדיירים לבין מי שמכר להם את הדירות, פוגעת בזכויותיהם של הדיירים ועצם המשלוח לקבלן ואחר כך לספק אחרים, שכן גם הקבלן הראשי "רשאי" לשלוח את הדיירים לספקים מהם רכש את חומרי הבנייה, יוצר ביורוקרטיה במטרה להתיש את הדיירים מעמידה על זכויותיהם. בית המשפט בתיק דלעיל שם לכך סייגים. לפי תקנה 4 א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, אי התאמה היא חריגה מתקנות התכנון והבנייה, מתקן ישראלי רשמי ומהמפרט. אלא שלא רק מאלה. בת"א 7166/92 אבוקסיס פנינה ומאיר נ' כאן גולן (1979) בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופטת: נ' דנון, נכלל פיצוי לתובעים גם על סמך אי התאמה למפרט של מכון התקנים, וזאת לא על בסיס של שלושת העיקרים (תקנות, תקנים, מפרט המכר) הכלולים בסעיף 4 א', אלא על סמך שימוש בחומרים לא מתאימים וביצוע גרוע. להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:

• אני מקבלת את גישתו של בן עזרא, כי על-פי מפרט מספר 156 של מכון התקנים, צריך תכנון מכסה הארגז לאפשר פתיחתו בצורה נוחה, והדבר אינו עולה בקנה אחד עם מבנה הסגור בברגים. ראשית, פתיחה וסגירה של ברגים אינה נוחה. שנית, ברגים עלולים להתקלקל.
  גם גלזמן ציין, כי יש להוסיף לוח קל-קר בעובי של 1.5 ס"מ מבלי לציין את עלותו.
  אשר על כן, יש לשפות את התובעים בסך של 750 ש"ח, עבור מכסים חדשים ותקינים לארגזי התריסים".

ביחסי קבלן-דייר, יש והקבלן "נותן מתנות", פריטים שכלל לא כתובים בהסכם ונספחיו, ויש שהוא נמנע מלתת פריטים חיוניים. לגישת בית המשפט (עדיין בתיק אבוקסיס), פריטים אלה - גם אלה, מגיעים לדיירים כשהם תקינים ובנויים לפי התקנות וכל דין. להלן ציטוט מפסק דין אבוקסיס בנושא דלת עודפת שניתנה לדיירים על-ידי הקבלן במתנה - והיא העלתה חלודה, לאמור, המתנה הייתה פגומה במידת-מה:

• "דלת חצר המשק לשטח הגינה - חלודה. הנתבעת טוענת, כי ניתנה ללא תמורה לפי בקשת הדיירים. אינני סבורה שביחסים בין הנתבעת לתובעים יש דבר מה שניתן במתנה, וכל מה שניתן היה על סמך ההסכם. אם לפיכך החליטה הנתבעת להוסיף לתובעים דלת שלא הייתה בתוכנית המקורית, היה עליה להעמיד דלת כזאת, כשהיא צבועה ולא חלודה. לפיכך יש לשפות את התובעים על צביעת הדלת הזאת בסך 250 ש"ח".

ועוד בנושא דומה באותו פסק דין:

• "התובעים מתלוננים, כי חסר שביל אל משטח תליית הכביסה ויש צורך לבצע שביל אבנים משתלבות. אומנם בתוכנית ובמפרט לא מסומן שביל בחצר, המוביל למתקן הכביסה. אין גם תקנה המחייבת את החברה לבצע שביל בחצר. אולם כשמדובר על בנייה באיכות גבוהה, לא יעלה על הדעת, שהדייר ימצא את עצמו מבוסס בבוץ כדי להגיע למתקן הכביסה שבחצר. הנתבעת טוענת, כי מתקן הכביסה היה מתוכנן מלכתחילה בחצר המשק ולכן גם לא היה צורך בשום שביל, וכי התובעים הזיזו את מתקן הכביסה לקצה הגינה ביזמתם, והם מנועים מלדרוש כיום ביצוע של השביל שיוביל למתקן זה, על חשבון הנתבעת. אין זה נכון שהתובעים הזיזו את המתקן ביזמתם, הואיל וכבר ביום קבלת החזקה בדירה ציינו התובעים, בסעיף 8, כי יש לבצע השלמת ריצוף משתלב בחצר. עלות שביל כזה הינה 350 ש"ח".

תחום ליקויי הבנייה הוא משתנה, וסדקים שנצפו בעת הכנת התביעה גדלו והוספו בצידם סדקים נוספים בעת הקרובה למתן פסק הדין. בנוסף, יש ליקויי בנייה שמומחה התביעה דילג עליהם מסיבה כלשהי - אך אין חולק כי הם קיימים בדירה הנבדקת. להלן עמדת השופטת נ' דנון בעניין זה בת"א 7461/92 בירן ציפי ויוסף נ' תומר הצפון, בית משפט השלום חיפה, כדלקמן:

• "ליקויים שאינם מפורטים בחוות דעת מומחה התביעה:
  "סדקים בטיח. קיימים סדקים ליד חלונות וליד עמודים.
  קיימים כתמים במדרגות המוזאיקה.
  חסרה ונטה קטנה בשירותים.
  נראים סימני רטיבות בתקרות.
  גובה חדרי עלית הגג. מופיע במפרט הטכני (1.60-2.50מ') ואינו מופיע בתוכנית. הגובה שבמפרט הטכני מתאים לתקנות".
  המומחה המליץ על תיקוני סדקים, טיח וצבע, איטום גגות, ליטוש מוזאיקה בעלות כוללת של 1500 ש"ח ואני מסכימה לדעתו.
  כאמור, תיקוני רטיבות אלה אינם בבחינת שינוי חזית. המומחה התבקש בעת המינוי לגלות את כל הליקויים בהתבסס על התוכניות, היתרי הבנייה והוראות החוק וזאת עשה בשלבים. אין זה מקנה יתרון לתובעים, כפי שטוען ב"כ הנתבעים, כשם שאין זה מהווה חסרון לנתבעים".

גישת בית המשפט הן בכתב המינוי של המומחה והן בפסק הדין, הינה לכלול את הליקויים ככל שקיימים - לא בהכרח בצמידות לחוות דעת זו או אחרת, ולא רק על-פי חוו"ד מומחה התביעה. ביחסי קבלן -דייר טרום קבלת הדירה, מצוי הדייר בעמדה נחותה כלפי הקבלן, מהסיבות הבאות: א. הקבלן הוא בעל נגישות, והוא בלבד, לאתר הבנייה. ב. הדייר לא יודע דבר על כל מהלכי הבנייה, ובכללם הסכמים עם קבלני משנה ועם ספקים, אישורי מעבדות לגבי תקינות חומרים ועבודה, וכיוצא בזה. ג. הדייר כמה לקבל את הדירה ולעתים אף מצוי במצוקה מסוימת עקב הוצאותיו בשכירת דירה כמגורי ביניים עד אשר תסתיים בניית דירתו. ד. הדייר לא מיוצג בשלב זה ואילו הקבלן מעסיק יועצים לימינו דרך קבע. בשלב מוקדם זה, נעשים דברים בבניין - ובכללם - הזמנת שינויים ותוספות על-ידי הדיירים ולעתים בעידוד הקבלן שלא מפסיד מכך, חתימות על מסמכים שונים ואפילו התחייבויות חוזיות, וחילופי תוכניות בקשר לדירה. יש והקבלן מנצל את יתרונו כדי לסכל תביעה עתידית נגדו, ומחתים את הדייר שלא בתום לב על מסמכים האמורים להגביל את הדייר מנקיטת פעולות מסוימות נגד הקבלן. עניין זה נדון בת"א 9897/90 דנינו בנימין ואח' נ' מליבו ישראל בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופטת: נ' דנון. להלן ציטוט מפסק הדין:

• מכוח העקרונות הכלליים של דיני החוזים, אני דוחה את טענת הויתור של התובעים מכוח הסכמי הרכישה והמסמכים שנחתמו על ידם לגבי ליקויים אלה, מהנימוקים הבאים:
  ראשית - סעיפים בחוזה הרכישה המתייחסים לאי-העלאת טענות על-ידי רוכש הדירה בגין ליקויי בנייה, עקב שתיקת הרוכשים בעת המסירה, צריכים להיבחן לעיקרון תום הלב. (ע"א 148/77 פד"י ל"ג (1) 619 בעמ' 635-9 (השופט אלון) ובעמ' 640 (השופט אשר).
  סעיפים כמו הסעיפים הנ"ל לדוגמא, הקובעים כי בבניית הדירה:
  "... לא תחול על המוכר אחריות כל שהיא לליקויים פגמים וחסרונות איזה שהם שבבית ובדירה אשר לא יתגלו תוך תקופת האחריות השנתית, כפי שנקבעה לעיל, ובתנאי שהדרישה לתיקון תמסר למוכר בכתב ובדואר רשום לפני תום שנת האחריות..."
  וכי:
  "... קבלת מפתחות הדירה על-ידי הקונה או עריכת פרטיכל על-ידי נציג החברה - במידה והקונה לא הופיע לקבל את המפתחות, ישמשו כהוכחה כי הדירה נבנתה ונמסרה לקונה כאשר המוכר מילא את כל התחייבויותיו לפי הסכם זה ובכפוף לתיקונים במסגרת אחריותה לפי סעיף 16...."
  הינם סעיפים בלתי סבירים ומקפחים על-פי חוק החוזים האחידים. ראה ת"א 934/85 הנ"ל שם נאמר מפי כב' השופטת שטרסברג כהן,
  שלישית -
  "... לא ניתן לצפות מקונים שיבחינו בכל הליקויים בעת כניסתם לדירה, שכן מרבית הליקויים מתגלים רק לאחר הכניסה לדירה..".
  וכן:
  "... כאשר רוכש ממתין תקופה ארוכה לקבלת דירתו ההולכת ונבנית על-ידי קבלן ובסופו של דבר, משהושלמה בנייתה, מותנית קבלת המפתחות בחתימה על כתב ויתור, אין לצפות מהרוכש לבדוק באופן רציני את נושא הליקויים בבנייה וספק אם יש לו הידע המקצועי לעשות כן...."(שם עמ' 6)
  רביעית -
  אין לטעון כי בכוחם של המסמכים שנחתמו על-ידי התובעים לאחר המסירה, בהם מציינים הקונים שליקויים מסוימים תוקנו, או שהם מתחייבים שלא להגיש תביעות, להוות הודעה שאכן אין יותר ליקויי בנייה והתובעים מתחייבים שלא לתבוע בגינם את המוכר".

(ת"א 934/85 הוא: ורדי יצחק ואח' נ' מליבו בע"מ). השופטת נ' דנון הבינה כי הפרט, במלחמתו על זכויותיו, מבצע אכיפה פרטית של חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, חוק המכר דירות וחוקים אחרים, כשגופים ציבוריים המופקדים על יישום החוקים הללו ומוסמכים לאוכפם - לא עושים די. עינינו הרואות כי השופטת דנון עמדה בהתמדה על זכויות הדיירים, מתוך הבנה של תהליך מכירת דירה, מעמדם של הדיירים מול המוכר, והשפעת מיצוי זכויותיהם של רוכשי הדירות על איכות החיים בכלל. אין ספק כי פסקי דין אלו בצד פסקי דין נוספים שלא הובאו כאן, השפיעו על זכויות הדיירים במדינת ישראל, ודרך השפעה זו עיצבו במידת מה את תנאי מגורינו.