פסק דינו של בית המשפט העליון, המגביל מאוד את היכולת לקבל פיצוי על ציפייה בלתי ממומשת לשינוי ייעוד קרקע, יפגע משמעותית בזכות הקניין של בעל זכויות בקרקע. משמעותו היא הפחתה ניכרת בשווי הפיצוי לו הוא יזכה במסגרת תביעת ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ללא כל הצדקה.
השאלה העומדת במרכז פסק הדין (1.4.20) במספר פסקי דין שנדונו בבתי המשפט המחוזיים, ואשר עסקו בתביעות בגין פגיעתן של תוכניות בשל שינוי ייעוד קרקע חקלאית, במסגרתם ניתנו פסיקות סותרות. בית המשפט הבחין בין שתי שאלות: הפגיעה והשווי (ראו קישור משמאל).
שאלת הפגיעה היא, האם פגיעה בפוטנציאל תכנוני עשויה כשלעצמה להקים עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. השופטת
דפנה ברק-ארז, אליה הצטרף השופט עוז פוגלמן, קבעה, כי ניתן לבסס טענה של פגיעה כזו רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי, המבססת את הפוטנציאל התכנוני שאבד. לשם כך יש להצביע לפחות על תוכנית המצויה בשלב ההפקדה ועל "דבר מה נוסף" שמבסס את הציפייה, ואשר יתבטא בהעדר מניעה נראית לעין לאישור התוכנית, באופן שמציב את התוכנית כמעט בנקודת אל-חזור. השופט
עופר גרוסקופף סבר כי שאלת הפגיעה לא התעוררה באף אחד מהערעורים בהם עוסק פסק הדין, ולכן אין כל מקום להכריע בה.
שאלת השווי הייתה, בהנחה שקיימת פגיעה במקרקעין, האם יש להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני בעת חישוב שווי הקרקע שנפגעה במצב הקודם, ואם כן - באיזה אופן. השופטת ברק-ארז, אליה הצטרף השופט פוגלמן, קבעה, כי יש מקום להתחשב ברכיב של פוטנציאל תכנוני רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתוכנית מופקדת.
השופט גרוסקופף קבע, כי החישוב צריך להתבסס על ערכי השוק, ובהתחשב בכך שהפוטנציאל התכנוני של המקרקעין הוא אחד ממאפייני המקרקעין המשפיעים על ערך השוק שלהם. בסופו של דבר הוחלט ברוב דעות כמפורט בפסק דינה של השופטת ברק-ארז.
פסק הדין צפוי לפגוע קשות גם בגובה הפיצויים בגין ההפקעה שתבוא בעקבות שינוי הייעוד בתוכנית, על-אף ההבחנה עליה הצביעו שופטי הרוב בין פיצויי ירידת ערך ופיצויי הפקעה, לאור ההלכה בדבר הפיצוי הדו-שלבי. מרבית ההפקעות נעשות בעקבות תוכניות המשנות ייעוד מפרטי לציבורי, ובחלק מהמקרים כדוגמת הפקעות על-פי חוק התכנון והבניה, יש חובה לעשות זאת. התוצאה תהיה בהכרח שהפיצוי יירד, שכן שילוב הפיצויים לא יביא לשווי שוק של המקרקעין. השופט
יצחק עמית אומנם התייחס לחשש שרשויות מקומיות יעשו שימוש לרעה בפער בין פיצויים מכוח סעיף 197 ופיצויי הפקעה, על-ידי כך שיפעלו לאישור תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע ובאופן זה להקטנת הפיצוי, אולם בסופו של דבר לא ניתן פתרון לחשש זה.
המבחן שקבע בית המשפט - הפקדת תוכנית - נוקשה מדי לטעמנו. אם מוסד תכנון יחליט על הפקדת תוכנית משביחה, אולם בהמשך, לאור אישור תוכנית אחרת מכוחה עתידים המקרקעין להיות נפגעים או מופקעים, יורה שלא להפקיד את התוכנית הראשונה-המשביחה, הרי שבעת הערכת שווי המקרקעין במסגרת תביעה מכוח סעיף 197, לא ניתן יהיה להתחשב בהחלטה להפקיד את התוכנית המשביחה, באופן שיפגע קשות בפיצוי. זאת, על-אף העיקרון לפיו יש לנטרל את השפעות התוכנית הפוגעת בחישוב הפיצוי, ובאופן שסותר לחלוטין את הפסיקה. לפיכך, היה מקום לאפשר שיקול דעת בעניין זה ולא לקבוע מבחן נוקשה כפי שנקבע.
לבסוף, לא ברור איך מסתדר פסק דין זה עם פסק הדין שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון בעניין רומן ברג. שם נקבע, כי בעת הערכת הפיצוי מכוח סעיף 197 בגין פגיעתה של תוכנית דרך, יופחת הפיצוי בשל תוכניות מתאר ארציות שאושרו בעבר, למרות שלא ניתן היה לזהות את פגיעתן במקרקעין, ולכן ממילא אי-אפשר היה להגיש תביעות ירידת ערך בגינן.
בעניין רומן ברג קבע בית המשפט, כי עננה תכנונית שלילית המרחפת מעל המקרקעין תופחת בעת חישוב הפיצוי. לעומת זאת נקבע כעת, כי אין להתחשב בעננה חיובית בעת חישוב הפיצוי. מדובר בסתירה: מדוע בעננה אחת יש להתחשב ובאחרת לא? והכל - על חשבון קניין הפרט ומתוך הגנה על קופת הרשות.
