הסרבן הסחטן

פרויקט פינוי-בינוי נועד בבסיסו ליצור התחדשות עירונית, הריסתם של מספר בניינים קיימים ויצירת מתחם חדש בו ייבנו בניינים חדשים תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע, חידוש התשתיות ושיפור איכות החיים. המטרה היא ליצור עתודות קרקע יש מאין, במקומות בהם לא נותרו כאלו, ניצול יעיל יותר של הקרקעות הקיימות, שמירה על שטחים ירוקים, טיפול במתחמים מדורדרים או דלילים מבחינה חברתית וכלכלית ושיפור תדמית העיר בה מתבצע הפרויקט. מהות הפרויקט היא התקשרות עם יזם לפינוי הדיירים, הריסת המבנים ובניית מתחם חדש במקומו, כשבסיום הבנייה הדיירים מקבלים דירה חדשה גדולה יותר עם גימור גבוה יותר והם זוכים להשבחת הנכס שברשותם באופן מהותי. לאור זאת, תוצאת הפרויקט רצויה לכל הצדדים, ואולם למרבית הפלא הסיבה העיקרית בשלה לא יוצאים אל הפועל מרבית הפרויקטים, היא סירובם של דיירים להיכנס לפרויקט. די בדייר אחד כדי לעכב את ההוצאה אל הפועל של הפרויקט אם לא לבטלו לגמרי, מאחר שלשם ביצועו של פרויקט פינוי-בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות.

התמודדות דרך החוק

דיירים המסרבים להיכנס לפרויקט, בין אם מחשש לאבד את ביתם ובין אם עקב רצון "לסחוט" מהיזם תמורה גבוה יותר, הופכים את אפשרות מימוש הפרויקט למשימה קשה ולעיתים אף לבלתי אפשרית. על-מנת להתמודד עם תופעת הסרבנות, כאשר היא נובעת משיקולים בלתי סבירים, יצר המחוקק בחוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 אפשרות, במקרה בו הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות חתמו על העסקה עם היזם, להגיש תביעת פיצויים נגד הדייר הסרבן בגין הנזקים שנגרמו להם בשל סירובו. החוק קובע, כי סירוב לא יחשב כבלתי סביר מהטעמים כדלקמן: אם החוק בלתי כדאי מבחינה כלכלית; אם לא הוצע לדייר דיור חלופי לתקופת הבנייה; אם הדייר הוא בעל מגבלה פיזית ולא הוצע לו דיור חלופי המתאים לצרכיו; לא הוצעו לדייר בטוחות הולמות; קיימות לדייר נסיבות אישיות בגינן אינו יכול להשתתף בפרויקט. נראה, כי הוראות החוק יוצרות איזון בין זכות הקניין של הדייר הסרבן, לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת שבפרויקט פינוי-בינוי ולבין האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים כאמור. מאחר שעסקינן בזכות יסוד קניינית, החוק אינו מאפשר פגיעה קניינית בדייר הסרבן, דהיינו פינויו מדירתו, אולם הוא מטיל עליו אחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות האחרים אם הסירוב אינו נובע מטעמים סבירים. בבואו של בית המשפט לקבוע את גודל הנזק וגובה הפיצוי הוא ישקול, בין השאר, את נסיבות העסקה, גובה הנזק שנגרם ויכולת פירעונו של הדייר הסרבן.

17 הסכימו, אחת סירבה

לאחרונה פסק בית המשפט העליון (ע"א 3511/13, רגינה שורצברגר נ' שלום מרין), כי הדיירת הסרבנית תשלם 400,000 שקל לדיירים האחרים בגין סירובה להצטרף לפינוי-בינוי. 17 מתוך 18 דיירים בבניין ביקשו להיכנס לפרויקט פינוי-בינוי, במסגרתו כל אחד מבעלי הדירות יקבל דירה גדולה וחדשה, הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן. לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט, היה צריך לבצע תיקון לצו הבית המשותף והצמדת זכויות הבנייה הנוספות הנמכרות ליזם. לשם ביצוע התיקון נדרשת הסכמה של כל הבעלים לתיקון, אך מאחר שהדיירת הסרבנית סירבה לתת את הסכמתה, הפרויקט לא יצא אל הפועל במשך זמן רב. בבית המשפט המחוזי אמרה הדיירת בפשטות, כי סיבת סירובה היא ש"אני לא רוצה". בית המשפט המחוזי חייב אותה לשלם 25,000 שקל לכל בית אב ובסך-הכל 400,000 שקל. הפיצוי לא הגיע לכדי גובה התביעה שהוגשה (אשר הועמדה לצורכי אגרה על 1.79 מיליון שקל), שכן אין ביכולתה לשלם את כל הפיצוי הנתבע ובית המשפט לא התכוון להותירה ללא קורת גג.

הזדמנות אחרונה להתעשת

על החלטה זו ערערה הדיירת הסרבנית לבית המשפט העליון. שם נקבע, כי יש להבחין בין בעל דירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים, לבין בעל דירה שמטרת התנגדותו סחטנות וניצול מעמדו לצורך השגת רווח כספי או תנאים מיטיבים, להם שאר בעלי הדירות האחרים אינם זוכים. התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל פרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית. בעניין דנא קבע בית המשפט העליון, כי העסקה היא כלכלית וכדאית, והראיה לכך היא הסכמתם של 17 הדיירים האחרים להיכנס לעסקה. היזם הציע לדיירת הצעות מיטיבות שלא ניתנו לדיירים האחרים ולעיתים על חשבונם של הדיירים האחרים. היא לא הצליחה להוכיח שנסיבותיה האישיות מקנות לה זכות סירוב עניינית, ולכן בנסיבות העניין הטלת החיוב עליה הוא מידתי, ראוי ומתיישב עם התכלית החקיקתית של החוק. בית המשפט דחה את הערעור והשית על הדיירת הסרבנית הוצאות. עם זאת, בית המשפט עיכב את ביצוע פסק הדין, על-מנת לאפשר לדיירת לשקול פעם נוספת את עמדתה ולבחון את ההצעה שהועמדה בפניה על-ידי היזם.

לא המקרה היחיד

בעניין זה נפנה אף לפס"ד בע"א 51373-01-11 (נבט נ' אנוך ואח'), שם קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, כי על הדייר הסרבן החובה להוכיח שסיבת סירובו היא סבירה. באותו עניין נדחו טענות הדיירת הסרבנית ונקבע, כי כל שעשתה הוא ניסיון לא מוצלח לעטוף את מטרתה העיקרית, לקבלת תמורה גבוהה יותר, בנימוקים עקרוניים-חוקתיים. שם נקבע פיצוי של 871,000 שקל -ההפרש בין שווי דירת ההטבה לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום. מועצת שמאי המקרקעין את התקינה תקן 21.0, בדבר פירוט מזערי בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקת שמאות כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי, בו נקבעו הנחיות כיצד לערוך שומה לבדיקת הכדאיות הכלכלית של פרויקט כזה, לרבות התייחסות לרווח היזמי והרווח לדיירים בפרויקט, על-מנת לייעל את תהליך בדיקת כדאיות הפרויקט. המגמה הקיימת בשנים האחרונות היא ליצור קרקע פוריה ונוחה להגשמת תכלית החוק, לצמצום תופעת "הדייר הסרבן", לא לאפשר לו להפוך ל"דייר הסחטן", וזאת על-ידי יצירת הרתעה מפני התנגדות בלתי סבירה.