על אף הפגיעה הקשה שגורמים אירועי טרור לענף הנדל"ן על מיזמיו השונים, השוק הוכיח בשנים האחרונות כי כשם שהוא חשוף לנזקים באורח מיידי - הרי שלצד פגיעות זו יש לו גם כושר התאוששות מרשים. עם זאת, תהליך ההתאוששות, מטבע הדברים, אורך משך זמן רב יותר, כתוצאה מנזקי הטרור ומהאפקט שהוא מותיר אצל קהל הלקוחות.
ניסיון חברות הנדל"ן מלמד, כי בבחינת הנזקים מתקיימת דיפרנציאציה מסוימת, כך שבאזורים שספגו אירועי טרור מתמשכים, הפגיעה השיווקית הייתה קשה יותר ומורגשת, וכך גם תהליך ההתאוששות. אולם ככל ששיעור הפגיעה באזור מסוים היה נמוך יותר, כך גם שיעור הנזק והירידה בהיקף המכירות היו קטנים יותר, וכך גם משך הזמן להתאוששות עד לחזרה להיקף השגרתי של שיווק פרויקטים ודירות למגורים.
עם זאת, ראשי הענף מודעים לכך שהתחזיות אינן תמיד מדויקות בניסיון לנבא את שיעור הפגיעה הצפויה, היות שהענף נחשף לאפקט הפגיעה בהדרגה ומבשיל לתוכו, שכן מעצם טיבן עסקות נדל"ן יוצאות מן הכוח אל הפועל לאט, בפרקי זמן שבין שבועות לחודשים ספורים, ולעיתים אף יותר.
כך ארע, שאת הפגיעה בפוטנציאל השיווקי של פרויקט בבנייה, או אפילו של כזה המתוכנן על הנייר בלבד ועדיין אינו בשלבי ביצוע, באזור שספג פגיעת טילים, ירי, אירועי אלימות וסכינאות של מפגעים בודדים, או אירועי פח"ע אחרים - יוכלו הקבלנים לאתר ולזהות לעיתים קרובות רק בסוף רבעון או יותר, דבר שמשפיע כמובן על צפי הכנסותיהם ועל תחזית התזרים לחברותיהם.
עם זאת, כאמור, מתקיים בהחלט מצב בו השוק מתאושש במהירות יחסית, מוחק את הירידות במחזורי המכירות, ושב לרמתו השגרתית ערב פרוץ המשבר הביטחוני - תהליך הנעוץ, כך נראה, בזיכרונו קצר המועד של הציבור, בתחום הביטחוני כמו גם בתחום האירועים הכלכליים.
בתקשורת התפרסם כי מחקר שנערך בשכונת גילה שבירושלים לפני מספר שנים, במהלך האינתיפאדה השנייה, גילה כי בתוך חצי שנה בלבד נמחקו 80% מהירידות בהיקפי המכירות, ובתוך כשנה וחצי מרבית הבתים שבו ונמכרו במחירים שאפיינו את שוק הנדל"ן לפני פרוץ האינתיפאדה.
עם זאת, אלמנט אחד משמעותי במיוחד ופגיעתו קשה מכל היתר, והוא ההיבט של כוח האדם העוסק בבנייה עצמה באתרים. בעבר משק הבנייה התבסס על
עובדים זרים, ובכך צומצם האפקט של פגיעה אפשרית כתוצאה מאובדן כוח עבודה בשל אירועים ביטחוניים. ואולם בשנים האחרונות שב הענף להתבסס - בשל המגבלות שהטילה הממשלה על העסקת עובדים זרים - על כוח אדם פלשתיני, מה שהפך ציבור זה שוב לכוח המניע של התקדמות בבנייה, וכל אירוע ביטחוני הגורר בעקבותיו מגבלות על-כניסת העובדים לתחומי הקו הירוק, מביא להשבתת אתרי הבנייה ולהאטה דרמטית של קצב ההתקדמות.
עוד פורסם כי בתוך פחות מעשור הצטמצמה כמות העובדים הזרים בישראל ביותר מ-50%, מכ-15,000 בשנת 2007 לכ-7,000 כיום. את מקומם של אלה תפסו עובדים פלשתינים, שמספרם צמח מכ-25 אלף לכ-35 אלף בתקופה זו. לכל זה כמובן, השפעה ניכרת לרעה על מחירי הדירות, המאמירים בתקופות אלו.
וכמו לא די בכך, הרי שההחרפה במציאות הביטחונית בשבועות האחרונים מטילה צל כבד גם על החלטת הממשלה לא מכבר להתיר העסקת עוד 20 אלף עובדים מסין, שכן אלה, מן הסתם, יחששו להגיע ויהיה קושי אמיתי לגייסם. השארת השוק תלוי ב'חסדי' קאדר העובדים הפלשתינים וקומץ העובדים הסיניים הקיימים, לא תאפשר הורדה בשכרם הגבוה במיוחד, וכהמשך ישיר השתלשלות העניינים המפורטת צפויה להיות כואבת מאוד בכיסם של מבקשי הדיור, ששוב ימצאו עצמם בשנה הקרובה מול שוקת שבורה של מחירים ההופכים את חלומם לרכישת נכס, לחדלת השגה.
