האמת? איש בשוק הנדל"ן לא הופתע במיוחד מהנתונים מהחודשים האחרונים שבישרו על ירידה של עשרות אחוזים במכירת דירות. ירידה זו אומנם נבעה מסיבות אובייקטיביות דוגמת העלאות הריבית והקשחת תנאי המשכנתאות, אולם לטעמי מה שהחריף אותה היו מסרים תודעתיים בעיתיים ושורה של החלטות שגויות שיאפיינו את השוק במהלך השנתיים-שלוש האחרונות והבשילו במהלך הקיץ האחרון לאותן תוצאות עגומות. אם נלך בסך-הכל שלוש-ארבע השנים האחרונות, בטרם פרצה מגיפת הקורונה, נראה כי לשוק הדיור הייתה הזדמנות פז להגדיל באופן משמעותי את ההיצע השנתי מכ-50 אלף בלבד כיום, לכ-80-70 אלף לפחות לשנה, זאת באמצעות התחדשות עירונית כוללת. מדובר היה בשילוב תמ"א 38/2 עם פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי. הזדמנות זו לא רק שלא נוצלה. אדרבה. מקבלי ההחלטות בכל הדרגים, ממשלה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מנהל התכנון וכו', במקום לתת לכוחות השוק לנוע קדימה ולהפוך, לדוגמה, את תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, למנוע אפקטיבי להתנעת השוק, ובמיוחד כשבמהלך השנים 2018-19 היה גידול משמעותי בפרויקטים אלה, הלכו ויצרו בלבול בשוק על-ידי חוסר עקביות בהחלטה האם להמשיך את התמ"א, ולבסוף התקבלה לאחרונה החלטה על תיקון 139 שספק רב אם יתניע מחדש את ההתחדשות העירונית. נוספה ל"גמגום" בנושא ההתחדשות העירונית, חוסר החלטיות וחוסר עקביות לגבי החלטות נוספות הקשורות לשוק הדיור. לדוגמה, אם כבר מחליטים על העלאות ריבית הנדרשות לעצירת האינפלציה במשק, מדוע לא יצרו דיפרנציאציה בינן לבין ההחלטות הקשורות להקשחת התנאים בשוק המשכנתאות, מה שללא ספק גרם לנזק לשוק הדיור? גם נושא העדר פיקוח על שיווק קרקע על-ידי רמ"י, הן שיטת המכרזים ומרות המחירים הגואות והן כמויות גדולות במיוחד (כרבע מיליון בקירוב!) של דירות שפועל אושרו, אולם שיווקן מתעכב מסיבות שונות ושמנוות. הלא רק אקס פקטור זה היה מגדיל כבר היום את היצע הדיור ומוציא את השוק מהקיפאון בו הוא נתון. הנושא הכאוב של בריחת המשקיעים רק הלך והחריף במהלך החודשים האחרונים. בפועל שוק זה אינו קיים כמעט כלל. משקיעי חו"ל כבר יצאו זה מכבר מהשוק בעקבות גזירות מיותרות דוגמת העלאות מס הרכישה וגם המשקיעים הישראלים יושבים ברובם הגדול על הגדר. חשוב לזכור כי המשקיעים היו מאז ומתמיד הקטר המוביל של שוק הדיור וגם אינדיקציה למצב השוק. כשהמשקיעים נוהרים בהמוניהם לרכוש דירות, השוק פורח. כשהם בורחים החוצה, השוק נובל. תרתי משמע. לכן רק "שינוי דיסקט" של הממשלה החדשה בכל מה שקשור להתנעה מחודשת של התחדשות עירונית, כולל תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, בחינה מחודשת של הקלת תנאי המשכנתאות, פיקוח מדוקדק יותר על מחירי מכרזי הקרקע של רמ"י והקלות מיסוי על משקיעים ובכלל, ייצרו מצב תודעתי של החזרת שוק הדיור לדרך המלך!