במאמר זה נעמוד על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב שניתנה לאחרונה. הוועדה המקומית הרצליה ביקשה הארכת מועד להגשת ערר על שומה מכרעת חלוטה, בעקבות עסקת מכר מאוחרת של הנישומה בה מכרה מקרקעין בשווי כפול מהמצב החדש שנקבע בשומה המכרעת. "השבחה" מוגדרת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". באשר לעריכת שומת היטל ההשבחה קובע סעיף 4(7) לתוספת השלישית, כי "השומה תיערך ליום תחילת התוכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי". התוספת מבחינה בין האירוע המקים את החבות בהיטל ההשבחה ("אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"), לבין מועד התשלום. לפי סעיף 7(א), "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל". קרי: כל עוד לא ניצל (מימש) בעל הזכויות את ההנאה שנוצרה מן ההשבחה, הוא לא יחויב בתשלום ההיטל, אף שהחבות נוצרה כבר בעת אירוע המס. המחוקק אף אפשר לבעל המקרקעין בסעיף 4(4)(א) לבקש מהוועדה המקומית להכין שומת השבחה בכל עת, עוד לפני המימוש. בכך ביכר המחוקק את זכותו של הנישום לדעת/לשריין מראש את גובה ההיטל, אם הוא חפץ בכך. פעולה בדרך זו גם מחייבת נקיטה בכל הליכי הערעור המתחייבים על-פי הדין, שאם לא כן תהפוך השומה לחלוטה, לטוב ולרע. במוקד החלטת ועדת הערר (בלמ/הר/82125, חברת הכשרת היישוב, יו"ר הוועדה, סילביה רביד (ניצבה השאלה האם קיימת הצדקה להאריך מועד להגשת ערר על שומה מכרעת, שנקבעה בטרם נערך מימוש ונהפכה לחלוטה באוקטובר 2021, וזאת מאחר שבינואר 2022, במסגרת הסכם המכר של אותה קרקע, היה השווי כפול מן הסכום שנקבע בשומה המכרעת ל"מצב החדש".

העירייה ביקשה לתקן את השומה

מדובר במגרש פנוי בשטח של שמונה דונמים ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח. בעקבות אישור תוכנית הר/2261 בינואר 2020, התווספו למגרש זכויות בנייה. לפני המימוש העריכה הוועדה המקומית את שווי המצב הקודם ב-24 מיליון שקל, ואת שווי המצב החדש - ב-101 מיליון שקל. הכשרת היישוב טענה שהשווי הוא 93 ו-98 מיליון שקל (בהתאמה). השמאית המכריעה קבעה את השווי הקודם על 67.5 מיליון שקל, ואת השווי החדש - על 99.5 מיליון שקל. בעקבות זאת הסכימו באי-כוח הצדדים שלא להגיש ערר. בינואר 2022 שילמה הכשרת היישוב את היטל ההשבחה, אך חמישה ימים בלבד לאחר מכן מכרה את הקרקע לחברת רמי שבירו ב-211 מיליון שקל. היא ביקשה מעיריית הרצליה אישור על העדר חובות לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. העירייה סירבה וטענה, כי התנהלות הכשרת היישוב מנעה מהשמאית המכריעה לקבל נתון טוב ביותר על שווי הנכס. הכשרת היישוב פנתה לבית המשפט והוסכם שהעירייה תוציא את האישור כאשר כל צד שומר את טענותיו. ביוני 2022 פנתה הוועדה המקומית אל השמאית המכריעה וביקשה שתתקן את השומה המכרעת. השמאית המכרעת דחתה את הבקשה, והעירייה ביקשה מוועדת הערר הארכת מועד להגשת ערר על השומה המכרעת לוועדת הערר המחוזית. לדבריה, למכירת הקרקע יש משקל משמעותי בעת קביעת שווי המצב החדש, שכן השמאית המכריעה הייתה מביאה בחשבון מידע זה לו היה בפניה. עוד טענה, כי אם במועד השומה המכרעת התקיים מו"מ למכירת הקרקע, היה על הכשרת היישוב לגלות זאת, מכוח חובת ההגינות החלה על האזרח כלפי הרשות. תכליתו של היטל ההשבחה היא שבעלי המקרקעין ישתפו את חברי הקהילה בהתעשרותם; תשלום מס אמת היא נשמת החוק ותכליתו. הכשרת היישוב טענה, כי השומה המכרעת ניתנה עשרה חודשים לפני הבקשה להארכת המועד ושמונה חודשים לפני שהפכה לחלוטה. משמעות הארכת המועד היא חסרת תקדים ותהפוך כל שומת היטל השבחה מכרעת חלוטה לזמנית בלבד, עד למועד בו יימכר הנכס. לדבריה, המו"מ עם שבירו התקיים לאחר שהסתיימו הליכי השומה המכרעת. כמו שלא מחזירים אם המחיר יורד ועדת הערר דחתה את הבקשה תוך חיוב הוועדה המקומית בהוצאות. היא ציינה, כי השיהוי הכבד של עשרה חודשים בהגשת הבקשה (יוני 2022), כאשר כבר בינואר 2022 נודע לוועדה המקומית על הסכם המכר, הוא אשר מטה את הכף לדחיית הבקשה. ועדת הערר מזכירה את פסקי הדין שנתנו בכורה לשומות חלוטות והבהירה: "נישום המבקש שומת מידע מוקדם בטרם ערך עסקת מכר, המהווה מימוש, לוקח בחשבון כי השומה לא תוכל להתחשב בשווי התמורה, שתתקבע מאוחר יותר, לטוב ולרע. לא ניתן לשוב ולהיפרע ממנו לאור תוצאות המכר, שכן השומה המכרעת הפכה לחלוטה... וכשם שלא ניתן לאפשר לנישום לשוב ולקבל חלק מן ההיטל ככל שימכור את הנכס במחיר נמוך מהשווי שנקבע בשומה המכרעת, כך אין לאפשר להיפרע ממנו בגין יתרת היטל אם מכר את הנכס במחיר גבוה מהשווי שנקבע בשומה המכרעת. משעה שהשומה המכרעת הפכה לחלוטה, קם אינטרס לשני הצדדים להסתמך עליה ולערר שעניינו פתיחת שומה בשל עסקה מאוחרת, שיכולה להשפיע על גובה ההיטל, אין סיכוי של ממש להתקבל". אנו סבורים, כי על-אף התחושות הלא נוחות מהמקרה הספציפי, הרי שמדובר בהחלטה נכונה של ועדת הערר. היא מונחית ברוח הפסיקה, אשר פירשה את הסמכות לתיקון שומה ואת הטעמים על-פי דין לביצוע התיקון, כיוצרים איזון אינטרסים בין גביית מס אמת לבין הסתמכות הנישום. כפי שציינה הוועדה, כשם שהנישום לא יקבל בחזרה חלק מההיטל אם מכר בשווי נמוך מזה שנקבע בשומה, כך אין לגבות ממנו תוספת אם מכר במחיר גבוה יותר. חובה על הרשות ועל השמאי המכריע לבצע את הבדיקות המירביות לגבי שווי במועד הקובע. עם זאת, ברור שאם העסקה הייתה נחתמת בעת ניהול ההליכים, היא הייתה מקבלת משקל מכריע בעת חישוב היטל ההשבחה. נציין עוד, כי הליך ערר אינו מהווה מקצה שיפורים על טענות שלא נטענו בפני השמאי המכריע, אם כי המקרה הספציפי הזה מורכב יותר בשל נסיבותיו. לבסוף נאמר כי סעיף 14(ו) לתוספת השלישית קובע, כי תיקון שומה ייעשה רק בנסיבות מצומצמות ביותר הנקובות בסעיף. מקרה מעין זו אינו נראה כעומד בהוראות הסעיף, ולכן אם הוועדה הייתה חפצה לתקן את שומתה, ספק אם הייתה יכולה לעשות זאת.