השוק של נדל"ן מסחרי מניב הוא שוק, אשר בצד ההיצע פעילים בו היום אלפי יזמים בארצנו.
רובם הן חברות בתחום הנדל"ן ומיעוטן הן חברות בת של מתפעלי נדל"ן כמו רשתות סופרמרקט. האחרונים ראו כי התשואה המושגת מהשכרת נדל"ן מסחרי מניב מהסוג בו הם שוכנים היא גבוהה, ולפיכך בחרו להקים חברת בת המתמחה אף היא בייזומו של נדל"ן כזה.
א. סוגי הנדלן המסחרי המניב
- מרכזי מסחר כגון קניונים, מרכזי סחר פתוחים
- חוות שרתים מסוג מרכז מידע
- מתקני טיהור שפכים (מט"שים)
- מתקני יצור של חשמל סולארי
ב. כיצד סוגים אלו של נדל"ן מניב נחלקים לקבוצות?
הנדל"ן המסחרי המניב נחלק לשתי הקבוצות הבאות:
1. נדל"ן המבוסס על השגת תפוסה של שוכרים בשיעור גבוה
2. נדל"ן המבוסס על השגת תפוקה גבוהה
פרמטר נוסף אשר משפיע על התשואה המושגת, שבא בנוסף לשיעור התפוסה, הוא גובה שכר הדירה, המייצג את מחירו הממוצע של מטר מרובע מושכר. מחיר זה מושפע בעיקרו ממיקומו של הנכס, המשמש בתור נדל"ן מסחרי מניב: ככל שהוא נמצא במקום מבוקש יותר, כן לכאורה ניתן לקבל בגין השכרתו שכר דירה חודשי גבוה יותר למטר מרובע מושכר בו. תפוסה גבוהה היא יעד עסקי עיקרי של מבנה תעשיה, מרכז מסחרי, בניין משרדים, בית מלון, בית אבות או דיור מוגן.
בהשוואה לכך, תפוקה גבוהה היא יעד עסקי עיקרי של נדל"ן מניב, כמו מתקן טיהור שפכים (מט"ש), חצר קירור לתוצרת מזון או מתקן ייצור של חשמל סולארי פוטו-וולטאי. זוהי תפוקה הנמדדת, במקרה של מט"ש, בכמות מים נקיים, במקרה של חדר קיקו בערכי טון קירור, ובמקרה של מתקן לייצור חשמל סולארי, בהספק החשמל, הנמדד בערכי קילוואט, מופק ונמכר לחברת החשמל.
תפוקה גבוהה, אם כי בהיבט של כוח מיחשוב נרכש ולעיתים אף בהיבט של קילוואט חשמל נרכש על-ידי המשתמש, היא יעד עיקרי של חוות שרתים חיצונית.
ג. מהו בסיס התשלום של משתמש הקצה השוכר נדל"ן מסחרי?
בסיס התשלום של שכר הדירה לפרק זמן מסוים שונה לפי סוגי הנדל"ן המסחרי המניב באופן הבא:
א. ברוב הנדל"ן המסחרי: לפי שווה ערך לשטח כגון במבנה תעשיה, מרכז מסחרי, בניין משרדים, בית מלון.
1. למטר רבוע.
2. לחדר או מיטה בבית מלון או בבית אבות.
ב. במיעוט סוגי הנדל"ן המסחרי: לפי תפוקה נרכשת, כמו קילו וואט במקרה של מרכז מידע (דאטה סנטר).
ד. שני מרכיביה של התשואה המושגת מנדל"ן מסחרי מניב
1. תשואה מהנדל"ן עצמו
2. תשואה מתפעולו של הנדל"ן
בשעה שבה התשואה המושגת מתוך הנדל"ן עצמו נעה בישראל בדרך כלל בטווח מצומצם שכיח סביב שיעור של 7%, עם חריג לטובה במקרה של מרכז מידע (דאטה סנטר) הנמצא בשוק צומח, ובו יש עודף ביקוש, ולכן מניב תשואת נדל"ן בשיעור גבוה יותר, כמו של 10%-12%, הרי, התשואה המושגת מתפעולו של נכס הנדל"ן המסחרי נעה בטווח רחב יותר. כך, לדוגמה,
תפעול מיומן של בית אבות סיעודי יכול להותיר לחברת הניהול של בית האבות רווח בשיעור גבוה כמו של 15%.
ה. האם רצוי ליזם הנדל"ן לבנות פורטפוליו של נדל"ן מסחרי?
כדאי ליזם של נדל"ן מסחרי לבנות תיק של השקעות בנדל"ן מסחרי מניב מפאת שסוגי נדל"ן מסחרי שונים נחשפים לסיכונים שונים. כך, לדוגמה, בתקופת הקורונה חזינו נפילה בתשואה המושגת מרוב סוגי הנדל"ן המסחרי המניב, שמבוסס על תפוסה, כגון מרכזי מסחר, מבני משרדים, בתי מלון ובתי אבות. באופן דומה, בתקופת מלחמה, נפגעים בפרט בתי מלון. ובהשוואה לכך, באותה עת, חלה צמיחה בשווקים של נדל"ן מסחרי אשר תשואתו נמדדת בערכי תפוקה, כגון מט"שים, מתקני יצור של חשמל סולארי ומרכזי מידע (דאטה סנטרס).