בשנת 2001 אושרה תוכנית בניין עיר רג/1102, שעניינה איחוד וחלוקה של קרקע ללא הסכמת בעלים, ושינוי ייעוד מאזור מגורים מסוים לאחר. בעלי הזכויות הגישו תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך, אך הוועדה המקומית דחתה את תביעתם. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר אשר מינתה שמאי מכריע. השמאי קבע פיצוי בסך של 22,300 דולר.
שני הצדדים השיגו בפני ועדת הערר על החלטת השמאי המכריע. הוועדה המקומית ביקשה פטור מתשלום פיצויים בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. בעלי הזכויות טענו לפיצוי בהיקף גדול יותר. ועדת הערר דחתה את הבקשה לפטור מתשלום הפיצויים והגדילה את הפיצויים ל-112,500 דולר. בית המשפט המחוזי בתל אביב דן במספר סוגיות ונתמקד בשלוש מהן.
התוכנית כתוכנית שאינה משביחה. השמאי המכריע קבע, כי הימצאות בית אבות בתחום התוכנית הפוגעת גורעת, במידה מה, משווי הנכס. במועד אישור התוכנית הפוגעת פעל בית האבות ללא היתר לשימוש חורג. הוועדה הצביעה על בעייתיות שבהסמכת חוות דעת שמאית על נכס שבו מתקיים שימוש ללא היתר, אולם החליטה שלא להתערב בנקודה זו, נוכח ההשפעה הזניחה של רכיב זה על ערך הנכס.
בית המשפט קבע, כי אכן קיים קושי של היסמכות על השפעות בית האבות, שכן בהערכת שווי הנכס הנפגע אין מקום להתחשב בבנייה בלתי חוקית או שימוש חורג שנעשה בו, שכן מעילה בת עוולה לא צומחת זכות תביעה. היינו הך גם מן הצד השני של המשוואה, שהרי גריעה מן השווי של הנכס לפני התוכנית, מקטינה את ממדי הפגיעה בנכס כתוצאה מן התוכנית. כיוון שהגריעה מערך הנכס במצב הנכנס נובעת משימוש ללא היתר, היסמכות עליה תעניק לבעלי התוכנית הפוגעת זכות (להקטנת היקף הפיצוי) המבוססת על "עילה בת עוולה". השמאי העניק מקדם גריעת ערך נמוך מאוד בגין בית האבות. בית המשפט לא מצא הצדקה להתערב במסקנת הוועדה שלא להתערב בחוות הדעת השמאית.
החלת הוראות סעיף 200 לחוק התכנון. גדר השיקולים בעניין החלת הפטור סובב את היקף הפגיעה הנובע מן התוכנית, מידת פיזור הנזק ושכיחותו באופן יחסי לגודל האוכלוסייה המושפעת וטיבו של האינטרס הציבורי הגלום בתוכנית.
בית המשפט קבע, כי התוכנית הפוגעת משרתת בראש ובראשונה אינטרס פרטי ונקודתי של בעלי הזכויות בתחום התוכנית. אין מדובר בקידום אינטרס ציבורי חיוני. מנגד, הנזק נגרם לקבוצה קטנה של בעלי יחידות דיור בשכונה הגובלת ואין הצדקה שאלה בלבד ישאו על גבם את הנזק, מבלי שהתוכנית מעניקה להם ערך מוסף חיובי כלשהו. כתבי השיפוי מבטיחים שלא הציבור ישא בנזקם של בעלי הזכויות, אלא הנהנים מן התוכנית הפוגעת.
הוצאות בגין דיוני ועדת הערר. ועדת הערר סברה, שאין מקום לחייב צד זה או אחר בהוצאות, שכן ההליכים התנהלו באופן ובקצב סבירים. בית המשפט קיבל את הערעור בנקודה זו. נקבע, כי תביעת בעלי הזכויות צלחה בידם. בעלי הזכויות נדרשו להשקעת מאמצים ומשאבים שונים כדי להוכיח את עצם זכאותם לפיצוי. התמודדות עם הרשות שהיא עתירת משאבים, אינה התמודדות שוות כוח. להצלחה, גם חלקית, יש משמעות שלא ניתן להתעלם ממנה.