העדפת פיצוי לפי עלות ההריסה והבנייה

בת"א 1151/09 בודנר ואח' נ' גורגה ואח', בית משפט השלום בחדרה, פסק דינה של השופטת הדסה אסיף, נדונה סדרה ארוכה של ליקויי בנייה וטענות הדיירים נדחו בזו אחר זו מסיבות שונות. (את הדיירים ייצגה עו"ד צהלה הלוי.) לעניין גובה האמבט, שהיה מתחת לגובה המומלץ בתקן החל ב-2 ס"מ, פסק בית משפט השלום כי מדובר בהמלצה בלבד, ודחה את קביעת מומחה התביעה לפיה, יש לפרק את האמבט בשל כך ולהתקין מחדש בהתאמה לאותה ה"המלצה" הכתובה בתקן הישראלי 1205.3. לעניין ניקוז חדר רחצה, נטען בפסק הדין של בית משפט השלום, כי התובעים לא התלוננו על ליקוי זה, ובנוסף, חוות הדעת הסתמכה על המלצה ולא על חיוב שבתקן, ולכן, לכאורה, לא חלה חובה בעניין זה - והדיירים שזנחו טענתם בשל היעדר התלונה, לא יזכו בפיצוי כלשהו. לעניין המדרגות הפנימיות, אשר נבנו בניגוד לתקנות התכנון והבנייה ואשר הוקצב להן חלל קטן מדי, הסתמך בית משפט השלום על כך שהדיירים לא הסכימו (או לא יכלו מחמת מכירת הדירה במהלך המשפט) לבצע את התיקון הלכה למעשה, ופסק להם פיצוי מזערי סמלי, הנמוך לאין שיעור ביחס לעלות בפועל. על כך - הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה - ע"א 4661-03-09 בודנר ואח' נ' גורגה ואח', שופטים: ש' שטמר - אב"ד, ב' בר זיו, ע' זרנקין, פסק דין מיום א' סיוון תש"ע (14.5.2010), טרם פורסם. בפסק הדין של ערכאת הערעור התהפכה הקערה על פיה ואחת לאחת בוטלו ההחלטות של השופטת אסיף בנושא הליקויים, ולהלן ציטוט רלוונטי:

• "29.6 המדרגות -
  בית משפט קמא דחה חלק מדרישות המערערים לאור העובדה שהליקוי אינו מופיע בדוח המסירה של הדירה [חיפוי המדרגות].
  את התביעה בגין רוחב המדרגות דחה בית משפט קמא לאחר שהעדיף את חוות דעת המומחה מטעם המשיבים. כן נקבע כי אפילו מדובר בהבדל - הרי הוא "זניח", הוא מזכה את התובעים לכל היותר בפיצוי גלובלי ואין מקום להורות על הריסת כל מהלך המדרגות.
  באשר לרוחב הפתח מעל המדרגות, קיבל בית המשפט קמא את טענת המערערים כי מדובר בליקוי שמשפיע על נוחות השימוש במדרגות, אך הוסיף וקבע שהמערערים סרבו לאפשר ביצוע תיקון הליקוי [כאשר המערער מס' 2 אף מכר את הבית ללא ציון של הליקוי]. נפסק פיצוי לכל אחד מהמערערים בסכום של 5000 ש"ח [המערערים עתרו לפיצוי שיאפשר הריסה ובניה מחדש של גרם המדרגות].
  מאחר שעסקינן בליקוי משמעותי אנו סבורים כי המערערים זכאים לפיצוי בגובה עלות התיקון כולו - הריסת גרם המדרגות ובנייתו מחדש בהתאם לתקנות ואין להסתפק בפיצוי גלובלי, כפי שנעשה על-ידי בית משפט קמא.
  26.7 ניקוז שירותים וחדר רחצה -
  בית משפט קמא קבע כי אין ליקוי, אין מדובר בתקן מחייב ובכל מקרה המערערים לא התלוננו על ליקוי זה ולפיכך נדחתה התביעה בעניין נזק נטען זה.
  אף בעניין זה אנו סבורים כי טעה בית משפט קמא בקובעו כי אין מדובר בליקוי. גם אם התקן אינו מחייב, הוא מהווה רף תחתון לעבודות הקבלן, סטיה ממנו מזכה את הדייר בפיצוי.
  26.8 גובה האמבט -
  גם כאן קבע בית משפט קמא כי אין ליקוי וכי התקן מהווה המלצה בלבד ואינו מחייב. בהמשך קבע בית משפט קמא כי "מדובר בסטיה של 2 ס"מ וברור מנסיבות העניין, ובפרט כאשר מדובר בהמלצה בלבד, אין מקום להעניק לתובעים פיצוי שיחושב על-פי עלות פירוק האמבטיה והתקנתה מחדש".
  מאחר שמדובר בליקוי - כאמור לעיל, זכאים התובעים לפיצוי כזה שיביא את גובה האמבט לגובה הנדרש - דהיינו עלות הריסה של האמבט ובנייתו מחדש בהתאם לתקנים ולתקנות [כאשר מומחה המערערים אף הצביע במפורש על הסכנה שבמצב הקיים - דבר שלא נסתר]".

מדובר בהכרעה חשובה בין שתי אסכולות מנוגדות זו לזו. האחת היא של בית משפט השלום בחדרה ושל הקבלן הנתבע בתיק זה, והיא - שלא לאשר פיצוי כאשר הדיירים לא מתלוננים במועד - על הליקויים, לא לאשר ליקויים שאין אפשרות סבירה לבצע תיקוניהם, להמעיט בדרישות ולא לראות בסטיות לא גדולות מהתקן הישראלי - כליקוי, כמו גם לא להתרגש יתר על המידה מול תקן הכולל המלצות או לשון רפה בדרישותיו, כדוגמת הדרישות הכלולות בתקן 1205.3 בנושא כלים סניטריים, אשר מומחים רבים רואים בתקן זה מעין המלצה ולא חובה. בית המשפט המחוזי בחיפה דחה מכל וכל גישה זו, והוא עשה זאת לטובת איכות הבנייה ורמת המגורים, בקובעו כי הוראות התקן אינן בגדר המלצות אלא יש לקיימן, וכי מגיעים לדיירים פיצויים לפי עלויות הביצוע של תיקון כל ליקוי ואי-התאמה, על כל הכרוך בכך, גם כשמדובר בסטייה של 2 ס"מ וגם כשמדובר בליקוי שאין כוונה, או אין אפשרות, לתקנו.