האם וועדה מקומית לתכנון ולבנייה מוסמכת לאשר תוכנית מתאר או תוכנית מפורטת הכוללת - הוספת יחידות דיור על אלו המותרות וב' שימוש (לצורך זה) בשיעור ההקלה של 6% הניתנים (כפוף לשיקול דעתה המקצועי של הוועדה) לגבי תוכניות מסוימות?
לאמור, בהנחה שהוועדה המקומית דנה ואישרה תוכנית הכוללת את שתי הבקשות הללו - לאחר האישור כבר אין יותר אחוזי בנייה חופשיים למטרת הקלה, וכמובן, מספר יחידות הדיור עולה ביחס למצב הקודם.
לכאורה, בטרם בחינת הוראות החוק, ההליך כמתואר הוא יוצר ביטול של זכות ההקלה, וספק רב האם זו הדרך לנצל את ההקלה בשיעור של עד 6% - הקלה הניתנת על-פי שיקול דעתה של הוועדה המקומית.
זאת ואף אחרת, הסמכות לתת הקלה במסגרת הגדלת מס' יחידות הדיור - נתונה רק לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ואף זאת רק לצורך תוספת של דירות קטנות כפי שאלו יוגדרו על-ידי שר הפנים.
ראה בעניין זה סעיף 147 לחוק התכנון והבנייה - תשכ"ה, הכולל הגבלות אלו.
כדי שתאושר הקלה ביחד עם הגדלת מספר יחידות הדיור בתוכנית מתאר או בתוכנית מפורטת, צריך לעבור משוכה נוספת, (הנוספת לתנאי של דירות קטנות), והיא, עמידה בסעיף 62 א (א) 9, המגביל את השימוש בהקלה כאמור בסעיף 147 - בכך שההקלה לא תינתן לגבי סטייה ניכרת כאמור בסעיף 151 לחוק.
לפיכך, וועדה מקומית תוכל לדון ולאשר הקלה לצורך הגדלת מספר יחידות דיור רק אם התוכנית תעמוד בכל הדרישות דלעיל.
להלן מובאים החוקים הרלוונטיים, מתוך חוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965, לנאמר לעיל:
תוכנית בסמכות ועדה מקומית או בסמכות ועדה מחוזית
61א.
(א) בחוק זה -
"תוכנית בסמכות ועדה מקומית" - תוכנית מיתאר מקומית או תוכנית מפורטת הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים בסעיף 62א(א)(1) עד (12), או תוכנית שמתקיימים לגביה ולגבי הוועדה המקומית הוראות סעיף 62א(ג);
"תוכנית בסמכות ועדה מחוזית" - תוכנית מיתאר מקומית או תוכנית מפורטת שאינה תוכנית בסמכות ועדה מקומית.
(ב) משרד ממשלתי, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן - מגיש התוכנית), רשאים להכין תוכנית מיתאר מקומית או תוכנית מפורטת ולהגישה לוועדה המקומית; הייתה התוכנית בסמכות הוועדה המחוזית, יעביר מגיש התוכנית עותק לוועדה המחוזית.
(ג) תוכנית בסמכות ועדה מקומית תדון בה הוועדה המקומית, ורשאית היא להחליט על הפקדתה ועל אישורה של התוכנית, עם או בלי שינויים; ובלבד -
(1) שלא תקבל הוועדה המקומית החלטה על הפקדת תוכנית, אלא אם כן הונחו לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה המקומית ושל היועץ המשפטי שלה, ולפיהן התוכנית המוצעת היא תוכנית בסמכות הוועדה המקומית;
(2) שאם החליטה הוועדה המקומית על הפקדת תוכנית הכוללת הגדלת שטחים, כאמור בסעיף 62א(א)(3), תשלח הודעה, במידת האפשר, לכל בעל רשום שאותם שטחים, או חלק מהם, הם במקרקעין שבבעלותו;
(3) שלא תאושר תוכנית הכוללת נושא מהנושאים המפורטים בסעיף 62א(א)(6), (8), (9), (11) או (12), אלא אם כן מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות הכלולים בשטח התוכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתוכנית; לא תאשר הוועדה המקומית תוכנית, אלא אם כן הונחה לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה המקומית שלפיה מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות כאמור נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתוכנית.
(ד) תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית, ידונו בה הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בהתאם להוראות סעיף 62, ורשאית הוועדה המחוזית להחליט על הפקדתה ועל אישורה של התוכנית, עם או בלי שינויים.
תוכנית בסמכות ועדה מחוזית
62 (א) הוגשה לוועדה מקומית תוכנית בסמכות ועדה מחוזית, תדון בה הוועדה המקומית, ותעביר המלצותיה לוועדה המחוזית, תוך ששים ימים מהיום שהתוכנית הוגשה לה; המלצות הוועדה המקומית יכול שיהיו להפקיד את התוכנית הנדונה, עם או בלי שינויים, או לדחותה; הוועדה המקומית תשלח העתק ההמלצה למגיש התוכנית, תוך שבעה ימים מיום קבלת ההמלצה.
(ב) הוועדה המחוזית תדון בתוכנית שהועברה אליה לפי סעיף קטן (א) לאחר שעברה בדיקה מוקדמת כאמור בסעיף 62ב; לא העבירה הוועדה המקומית את המלצתה בתוך ששים הימים האמורים, תדון הוועדה המחוזית בתוכנית, אף ללא המלצת הוועדה המקומית.
(ג) מגיש התוכנית רשאי להשיג בפני הוועדה המחוזית על המלצה של הוועדה המקומית, לדחות את התוכנית או להפקידה בשינויים לפי סעיף זה, בתוך חמישה עשר ימים מיום שנמסרה לו המלצת הוועדה המקומית.
(ד) הוועדה המחוזית תדון בהשגה שהוגשה ובתוכנית והיא רשאית לקבל את ההשגה או לדחותה ולהפקיד את התוכנית, בתנאים או בשינויים, או לדחות את התוכנית.
תוכנית בסמכות ועדה מקומית
62א.
(א) תוכנית מפורטת או תוכנית מיתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תוכנית בסמכות הוועדה המקומית כאמור בסעיף 61א(א):
(1) איחוד וחלוקה של מגרשים, כמשמעותם בפרק ג' סימן ז', ובלבד שאין בתוכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע, למעט האמור בפסקאות (2) ו-(3);
(2) הרחבת דרך בתוואי המאושר בתוכנית בת תוקף, למעט דרך שאושרה בתוכנית מיתאר ארצית;
(3) הגדלת שטחים שנקבעו בתוכנית בת תוקף לצורכי ציבור כמפורט להלן: דרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חניה, תחנות אוטובוס ורכבת שאינן תחנות קצה, שווקים, בתי קברות, מבנים לצורכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים, מחסני חירום, מתקנים לאספקת מים;
(4) שינוי בקו בנין הקבוע בתוכנית;
(5) שינוי של הוראות לפי תוכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים;
(6) שינוי חלוקת שטחי הבנייה המותרים בתוכנית אחת, מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבנייה בתוכנית ובתנאי שהשטח הכולל המותר לבנייה, בכל יעוד קרקע, לא יגדל ביותר מ-50%;
(7) שינוי בהוראות בדבר גודל שטח מגרש שמותר להקים עליו בנין;
(8) הגדלת מספר יחידות הדיור, ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות עיקריות, הכלולים בתוכנית, נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור;
(9) כל ענין שניתן לבקשו כהקלה לפי סעיף 147, בכפוף להוראות סעיף 151; אין בהוראות פסקה זו כדי לפגוע בסמכות הוועדה המקומית לתת הקלה לפי סעיף 147, ואולם לא תאשר הוועדה המקומית הקלה לפי סעיף 147, אלא בכפוף להפחתה של הזכויות שנקבעו בתוכנית שאושרה לפי פסקה זו; שר הפנים יקבע את דרכי הפרסום של הפקדת תוכנית לפי פסקה זו;
(10) בכפוף להוראות סימן ח' שבפרק ג' - הקמת תחנת תדלוק באזורים המיועדים בתוכנית לתעשיה, למסחר, לחקלאות, למשרדים, לאחסנה או לחניה;
(11) הוספת שימושים, במגרש המיועד בתוכנית למגורים וששטחו אינו עולה על 2,500 מ"ר, למטרת משרדים או מלונאות, או למטרת מסחר בחזית בנין המיועד למגורים, והכל בלי לשנות את השטח הכולל המותר לבנייה במגרש על-פי התוכנית, ובלבד שהשטח הכולל המותר לבנייה לצורך השימושים הנוספים לא יעלה על 15% מסך השטח הכולל המותר לבנייה במגרש ושהוא נמצא ביישוב שמספר תושביו עולה על 5,000 לפי נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
(12) הרחבת שטחה של יחידת דיור שבנייתה הושלמה עשר שנים לפחות לפני תחילת התוכנית, באופן שהשטח הכולל המותר לבנייה באותה יחידת דיור לא יעלה על 120 מ"ר, ובלבד שתוספת השטח לא תשמש אלא להרחבת יחידת הדיור האמורה.
הקלות
147 (א) הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145.
(ב) על-אף הוראות סעיף קטן (א), נקבעה בתוכנית למגורים שנכנסה לתוקפה לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011), הוראה לעניין מספר דירות מרבי, רשאית הוועדה המחוזית, לבקשת משרד ממשרדי הממשלה, ליתן הקלה ממספר הדירות הקבוע בתוכנית כאמור, לצורך תוספת דירות קטנות; לעניין זה - "תוכנית למגורים" - תוכנית הכוללת מספר יחידות דיור למגורים ו"דירה קטנה" - הכל כפי שקבע שר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.
(ג) אפשר להגיש בקשה להקלה כאמור בסעיף קטן (ב), אף בלא הגשת הבקשה להיתר שלפיו יוקמו הבניינים, שההקלה מתבקשת לגביהם.
(ד) הוועדה המחוזית לא תיתן הקלה כאמור בסעיף קטן (ב), אלא אם כן הוכח, להנחת דעתה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה הכלולים בשטח התוכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתוכנית.
(ה) לדיוני הוועדה המחוזית בבקשה להקלה כאמור בסעיף קטן (ב), יוזמן ראש הרשות המקומית שבמרחב התכנון שלה כלולה התוכנית שההקלה מתבקשת לגביה.
(ו) הקלה כאמור בסעיף קטן (ב) תפקע בתום שנה ממועד נתינתה, אם במהלך התקופה האמורה לא הוגשה בקשה להיתר שיאפשר את מימוש ההקלה.
(ז) לעניין הקלה כאמור בסעיף קטן (ב), בסעיף 149, בכל מקום, במקום "ועדה מקומית" יקראו "ועדה מחוזית".
שימוש חורג והקלה בתנאים
148. היתר לשימוש חורג מתוכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש; היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש.
תנאים מוקדמים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות
149.
(א) הוועדה המקומית לא תתיר שימוש חורג ולא תיתן הקלה ולא תאשר בתשריט חלוקת קרקע בסטיה מתוכנית אלא לאחר שנתמלאו אלה:
(1) פורסמה, על חשבון המבקש, בעתון הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה או להתרת שימוש חורג או לאישור תשריט חלוקת קרקע בסטיה מתוכנית והקובעת מועד סביר להגשת התנגדויות;
(2) הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) הוצגה במקום בולט בחזית הקרקע או הבנין שעליהם חלה הבקשה במשך התקופה להגשת ההתנגדויות ובדרך שתיקבע על-ידי הוועדה המקומית או מי שמינתה לכך בדרך כלל;
(2א) הוועדה המקומית מסרה על חשבון המבקש הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) ועל המועד להגשת התנגדויות לוועדה המקומית -
(א) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין שלגביהם הוגשה הבקשה;
(ב) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין הגובלים בקרקע או בבנין שלגביהם הוגשה הבקשה;
(ג) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין, אשר לדעת הוועדה ייפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה.
הודעה כאמור תימסר או תישלח לפי מענם הידוע של הבעלים והמחזיקים;
(2ב) בבקשה הנוגעת לאתר שנכלל בתוכנית מאושרת או מופקדת כאתר המיועד לשימור - מסרה הוועדה הודעה כאמור בפסקה (2א) לגופים הציבוריים והמקצועיים שאושרו לפי סעיף 100(3);
(3) הוועדה החליטה בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם והודיעה על כך למתנגדים במכתב רשום;
(4) בהקלה או בשימוש חורג מתוכנית המיתאר הארצית או מתוכנית מיתאר מחוזית - נתקבל אישור המועצה הארצית.
(ב) יושב-ראש הוועדה המחוזית רשאי, בכפוף לתקנות שיתקין שר הפנים, לקבוע כי על בקשה מסויימת או על סוגים מסויימים של בקשות לא יחולו הוראות סעיף זה, כולן או מקצתן; הורה יושב-ראש הוועדה המחוזית כאמור, יקבע את ההוראות שיחולו על התוכנית.
(ג) שר הפנים יקבע באילו מקרים ונסיבות יכול יושב-ראש הוועדה המחוזית לפטור מהוראות סעיף זה.
(ד) (1) בסעיף קטן זה, "התאמת נגישות" ו"אדם עם מוגבלות" - כהגדרתם בסעיף 158ו1.
(2) בלי לגרוע מהוראות סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) ומהוראות סעיף 151(ב1) ו-(ג), רשאי יושב-ראש ועדה מחוזית לקבוע כי על בקשה שעניינה יצירת דרך גישה שהיא התאמת נגישות שהוגשה על-ידי בעל זכות בנכס נושא הבקשה, שהוא או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, לא יחולו הוראות סעיף זה, כולן או חלקן, ובלבד שלא מתקיים אחד מאלה:
(א) התאמת הנגישות תמנע מאחר שימוש סביר בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה, או בקרקע או בבניין גובלים;
(ב) התאמת הנגישות תפגע באופיו המיוחד של המקום, בשל ערכי היסטוריה, ארכיאולוגיה, אדריכלות או טבע;
(ג) התאמת הנגישות תחייב שינוי מהותי בבניין.
(3) החלטת יושב-ראש הוועדה המחוזית כאמור בפסקה (2) תינתן בתוך שישים ימים מיום שהתבקש לכך; מנהל מינהל התכנון יפרסם הנחיות בדבר אופן הגשת בקשה לפי סעיף קטן זה והמסמכים שיש לצרף לה ובדבר האופן והמועד לקבלת החלטה כאמור ולמסירת הודעה למגיש הבקשה, כדי להבטיח מתן החלטה בתוך התקופה האמורה.
סטיה ניכרת
151. (א) לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבנין.