במהלך בניית הדירה שרכשתי מקבלן - התאפשר לי ליזום שינויים אותם ביצעו קבלני המשנה באתר, בהסכמת הקבלן הראשי אשר איתו חתמתי על הסכם רכישת הדירה. כיום, לאחר קבלת הדירה, הקבלן מתנער מאחריותו לגבי ליקויים שאותם כביכול אני יצרתי באמצעות שדרוגים ושינויים. האומנם הקבלן פטור מאחריות?
תשובה:
ידוע כי התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, [להלן יכונו: "התקנות"], כוללות הוראות לתכנון ולבנייה של מבנים, ובכללם דירות מגורים, והוראות אלו הן הוראות מפורטות המחייבות את כל העוסקים בענף הבנייה - את המתכננים כמו גם את הקבלנים, היזמים והמוכרים.
מה הדין, כאשר הדייר מבקש מהקבלן לבצע בדירתו פריט, המהווה אי התאמה לתקנות אלו?
השינויים והשדרוגים שביזמת הדיירים כבמקרה שבשאלה, נעשים בהסכמת הקבלן, בשלב בו הדירה עדיין אתר בניה.
בת"א 1783/90 גטניו יצחק נ' ליברובסקי ואח', בית משפט השלום בהרצליה, שופטת: מ' שריר, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת בורסי עמ' 479], נפסק כי אף על-פי שהדייר הזמין לצורך ביצוע שינויים בדירה שרכש מהנתבעת -אדריכל מטעמו במטרה לבצע שינויים בדירה, האחראי לשינויים אלה - שבוצעו כמובן בפועל על-ידי הנתבעת - הוא לא אחר מאשר הקבלן [הנתבעת], בתוקף היותו הקבלן הראשי. במסגרת שינויים אלו, הוגדל חדר בדירה מבלי שהוגדל באותו יחס החלון בו, וזאת בניגוד לתקנות לפיהן גודל החלון תלוי בגודל החדר.
בעניין זה ראוי לצטט את התקנות, סעיף 16.08 א' "שמירת אחריות קבלן" הקובע לאמור:
"אין באחריות עורכי הבקשה להיתר או באחריות מתכנן שלד הבניין או באחריות האחראי לביצוע או האחראי לביקורת הבנייה, לפי חלק זה, כדי לפטור קבלן ראשי מאחריותו לביצוע הבנייה לפי ההיתר ולאיכותה, לרבות אחריות לקיום פיקוח מלא ובקורת על הביצוע לפי כל דין".
בעניין זה ראה גם פסק דין מבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 1085/04 ליגד השקעות ובניין בע"מ נ' ארונצ'וק אלכסנדר ואח', שופטים: ה' גרסטל, ע' פוגלמן, א' ש' שילה, נפסק ביום י"ח טבת תשס"ו (18 בינואר 2006).
להלן ציטוט מפסק הדין בנושא הנדון כאן:
"אשר לפיצוי בגין רוחב המסדרון: טענתה של המערערת בעניין זה מתבססת על ההנחה שבית משפט קמא קבע שהשינוי במסדרון נעשה לבקשתם של המשיבים. פסק דינו של בית משפט קמא אינו מכיל כל קביעה עובדתית שכזו, ומכל מקום, מקובלת עלינו קביעתו שאפילו היו אלו פני הדברים, עדיין היה על הקבלן המוכר להתנגד לשינוי שאינו מתאים לתקנות, ולחלופין, להעמיד את הקונים על החריגה - דבר שלא הוכח שעשה".
אציין כי ב"פתרון החלופי" - "קלקל" בית המשפט את פסק דינו, בהכשירו מצב המעודד בניה בניגוד לתקנות (ובלבד שהקונה יהיה מודע לחריגה).