חידת העלייה במחירי הדירות, ופתרונה

העלייה המסחררת במחירי הדירות מתוארת בתקשורת ככישלון הכלכלי הגדול ביותר של הממשלה. שוב ושוב מספרים לנו על העלייה במספר חודשי השכר הדרושים לקניית דירה, ומבשרים לנו על קץ סיכוייו של הדור הצעיר לרכוש דירה משלו. אלא שבחינת הנתונים מבהירה שהתקשורת, הדואגת תמיד להשחיר את פניה של מולדתנו האהובה, מציגה לעינינו נתונים חלקיים שאינם מספרים את הסיפור כולו, וכך מצליחה להטעות אותנו מבלי לרמות אותנו במפורש. וכדי להבין את ההבדל בין התמונה החלקית לתמונה המלאה, מוצגת דוגמה מספרית כדלהלן: נניח שבשנת 2005 עלתה דירת שני חדרים מיליון שקל ודירת ארבעה חדרים שני מיליון שקל. נניח גם שמחירי הדירות בשנת 2015 נותרו בדיוק כשהיו בשנת 2005, אלא שבשנת 2005 80% מהדירות שנמכרו היו בנות שני חדרים, ורק 20% היו בנות ארבעה חדרים, ואילו בשנת 2015 התהפך המצב: 80% מהדירות שנמכרו היו בנות ארבעה חדרים, ורק 20% בנות שני חדרים. חישוב קל ופשוט מעלה שבשנת 2005 היה מחירה של דירה ממוצעת מיליון ומאתיים אלף שקל, ואילו בשנת 2015 היה מחירה של דירה ממוצעת מיליון ושמונה מאות אלף שקל. מחירה של דירה ממוצעת עלה אפוא בדיוק ב-50%, מבלי שחלה כל עלייה במחירי הדירות. ואכן, פה קבור הכלב. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שני מדדים, האחד מדד מחירי הדיור, והשני מדד מחירי הדירות. מדד מחירי הדיור משקף את מחירה של דירה בגודל קבוע, ואילו מדד מחירי הדירות משקף את מחירה של דירה ממוצעת הנמכרת בשוק. בדוגמה שהוצגה לעיל, במדד מחירי הדיור לא חל כל שינוי, ואילו מדד מחירי הדירות עלה ב-50%. ברור שהמדד הנכון המשקף את השינוי במחירים הוא מדד מחירי הדיור. קילו עגבניות של היום זהה לקילו עגבניות של פעם, ואילו הדירות החדשות הנמכרות היום הן ללא ספק מרווחות הרבה יותר מאלה שבהן גדלו רוב קוראיו של מאמר זה (אם יש כאלה). ואכן, למדד מחירי הדיור משקל של למעלה מ-20% במדד המחירים לצרכן, ואילו מדד מחירי הדירות מפורסם לצורך מידע בלבד, והוא אינו נכלל בין מרכיביו של מדד המחירים לצרכן. והנתונים: משנת 2006 ועד אוגוסט 2015 עלה מדד מחירי הדיור ב-43% (ראה לוח 1), ואילו מדד מחירי הדירות עלה באותה תקופה בלא פחות מ-99% (ראה לוח 2). מהנתונים המוצגים בלוח 1 מסתבר שמדד המחירים לצרכן עלה באותה תקופה בערך בעשרים אחוז, ולכן העלייה הראלית (בניכוי מדד המחירים לצרכן) במחירה של דירה בגודל קבוע הייתה 20%, ואילו העלייה הראלית במחירה של דירה ממוצעת הנמכרת בשוק הייתה 66%. במאמר קודם הראיתי כי הכנסתן הראלית הממוצעת של משפחות בישראל, בכל העשירונים, עלתה בעשור האחרון בלמעלה מ-30%. והמסקנה: כיוון ששיעור העלייה בהכנסתן של המשפחות היה גבוה יותר משיעור העלייה במחירי הדיור, מסתבר שמשפחה ממוצעת בישראל צריכה להקדיש היום פחות חודשים מהכנסתה כדי לרכוש דירה דומה לזו שרכשה משפחה ממוצעת לפני עשור. ומסקנה שנייה: משפחה ממוצעת בישראל קונה היום דירה גדולה יותר מזו שרכשה משפחה ממוצעת לפני עשור, ולכן, מספר החודשים הנדרש ממשפחה ממוצעת כדי לקנות דירה ממוצעת גבוה היום מזה שהיה לפני עשור. ובשורה התחתונה: העלייה המסחררת במחירי הדירות נובעת בעיקר מכך שהצעירים של היום, שהתקשורת מספרת לנו עד כמה הם מסכנים, ומשכנעת אותנו שלאף אחד מהם אין סיכוי להגיע לדירה, הם לאמיתו של דבר עשירים יותר, וקונים דירות גדולות יותר, מהצעירים של פעם. ולמי שיצביע על שמו של עיתונאי כלשהו שהראה שההכנסה הממוצעת של משפחות בישראל עלתה בשיעור גבוה יותר משיעור העלייה במדד מחירי הדיור, מובטח שאכתוב בתגובה התנצלות בפני אותו צדיק בסדום של התקשורת.