חוק מס ריבוי דירות, אותו על הכנסת לחוקק כעת מחדש, צריך לעמוד בתנאי פסקת ההגבלה שבחוק יסוד
כבוד האדם וחרותו, הקובעת ש"אין פוגעים בקנינו של אדם" אלא בתנאים הקבועים בה: "בחוק שנועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש". בדיקה מעמיקה של חוק מס ריבוי דירות מעלה, שהוא אינו עומד בתנאים אלו.
עצם הטלת מס, תכליתה היא להגדיל את הכנסות המדינה ותקבוליה. זוהי תכלית ראויה. אלא שבמקרה של מס זה - זו אינה התכלית שלשמה נקבע. משרד האוצר הסביר אותו כך: "המס נועד בעיקרו לתמרץ את מי שמחזיק בכמה דירות לשם השקעה, למכור דירות אלה או את חלקן ובכך לצמצם את ההחצנות השליליות הנובעות מאחזקה של כמה דירות בידי בעלים אחד. בכך יוגדל היצע הדירות בשוק המשנה באופן שיתמוך בירידה של רמת מחירי הדיור".
החוק אינו קובע איסור על החזקת יותר משתי דירות. אבל הטלת מס הנובעת מעצם החזקת
דירה נוספת מעבר לשתי דירות, כמוה כקנס המוטל עקב "עבירה" של החזקת מעל שתי דירות. התכלית הראשונית של החוק היא לגרום לבעלי דירות להחליט שלא משתלם להם להחזיק דירה נוספת, כאשר נטל המס השנתי המוטל עליה הוא גבוה. בכך פוגע החוק לא רק בקניין הכספי אלא גם בקניין הנדל"ני.
בסעיף 1 לחוק נאמר, כי הוא בא להגדיל את הכנסות המדינה ואת תקבוליה. החוק אינו מזכיר ולו במילה את העובדה, שמטרתו היא לגרום לאנשים לבחור למכור דירות נוספות שבבעלותם. בכך לא מקוים התנאי הראשון של פסקת ההגבלה, לפיו הפגיעה בזכות הקניין תהיה בחוק. אם תכליתו של החוק היא הגדלת הכנסות המדינה, כמוצהר בו, הרי שאין זה מוצדק להטיל את המס דווקא על קבוצה מסוימת של בעלי דירות, כשיש דירות שערכן משתווה לזה של מספר דירות.
תנאי נוסף בפסקת ההגבלה הוא, שהחוק פוגע בזכות הקניין במידה שאינה עולה על הנדרש. אם המס השנתי נמוך מדי, בעלי דירות יבחרו להמשיך להיות בעלים של דירות נוספות ולא למכור אותן. יתרה מכך: במצב זה, בעלי הדירות עשויים לגלגל את עלות המס אל כתפי השוכרים. אם המס גבוה מדי, במידה הגורמת לבעלי דירות לבחור למכור את הדירות הנוספות שבבעלותם, סימן שהוא לא מידתי.
כלומר: כדי להשיג את תכלית החוק, יש צורך בהטלת מס במידה שעולה על הנדרש, ולא במידה מתונה. אחרת, תכליתו הבסיסית של החוק לא תושג. לפיכך, או שתושג תכליתו של החוק - על-ידי כך שהחוק לא יהיה מידתי ולא ימלא את תנאי פסקת ההגבלה; או שהחוק יהיה מידתי - ובעקבות זאת תכליתו תסוכל.
בחוק אין קשר בין רמת הכנסתו של אדם לבין המס המוטל עליו בגין הדירה. החוק אינו מתחשב בגובה ההכנסה הפנויה של בעל הדירה, אלא קובע את המס על-פי ערך הדירה הנוספת. בכך פוגע החוק בקניין הכספי במידה שעולה על הנדרש. חשוב לציין, כי עיקרון המימוש אינו מתקיים בחוק זה. בדרך כלל מוטל מס כלשהו רק עם מימוש רווחים וצמיחת הכנסה. כך הדבר בהיטל השבחה, במס שבח
מקרקעין ובמס הכנסה.
בעניין זה ניתן לטעון, כי דמי השכירות הצומחים מהדירה הנוספת הם שמגדילים את גובה ההכנסה הפנויה של בעל הדירה, ובכך מתחשב החוק בהכנסה הפנויה. אלא שבכך יוצר מס ריבוי דירות כפל מס עם פקודת מס הכנסה, שכן הפקודה מטילה מס הכנסה על דמי שכירות מעל גובה מסוים.
גם הטלת המס בכל שנה מחדש, על בסיס אותו בסיס מס - אינה מידתית. לא קיים מס נוסף המוטל שוב ושוב על בסיס אותו בסיס מס. נכון שהארנונה מוטלת מדי שנה מחדש על בסיס אותו נכס, אבל היא מס המשולם לרשות מקומית ולא למדינה, והיא מיועדת למימון פעילותה השוטפת של הרשות המקומית.
בנוסף, הארנונה מוטלת על כלל בעלי הנכסים, להבדיל מחוק מס ריבוי דירות, המטיל את המס על קבוצה מובחנת מבין כלל בעלי הדירות, תוך התעלמות לא מוצדקת מבעלי דירות אחרים. היה מס אחד שהוטל בצורה שנתית - מס רכוש על קרקע - אך הוא בוטל בשנת 1999, ולא בכדי.
ככלל, חוקי המס הקיימים מטילים מס על בסיס מסוים פעם אחת ולא בצורה זהה מדי שנה. מס הכנסה ומס רווח הון מוטלים על הרווחים באותה שנה; באין רווחים - אין מס. מס רכישה מוטל פעם אחת על רכישת דירה אחת. מס שבח מוטל פעם אחת על מכירת דירה אחת. היטל השבחה מוטל פעם אחת על עליית ערכו של נכס אחד. מע"מ נגבה פעם אחת על כל עסקה.
חשוב לציין עוד, כי בחוקי המס המוזכרים לעיל, קיימים הסדרים שונים לקיזוז או ניכוי של הפסדים, הוצאות ופחת. לעומת זאת, חוק מס ריבוי דירות אינו מתחשב בכך. יתרה מכך: החוק אינו מקזז מערך הדירה המחושב על-פי החוק את סכום מס ריבוי דירות שכבר הוטל על הדירה בשנים קודמות.
אמנם, סעיף 118(ג) לחוק קובע תקרת מס של 18,000 שקל. אולם תקרה זו ממחישה את חוסר ההתחשבות בהכנסות של כל בעל דירה. מי שברשותו דירה נוספת בעלת שווי גבוה, ישלם בסופו של דבר מס בגובה מוגבל, שאינו תואם לערך דירתו. ואילו מי שברשותו דירה נוספת בעלת שווי נמוך יותר - ישלם מס התואם את ערך דירתו. בכך מיטיב החוק עם בעל הדירה בעלת השווי הגבוה יותר ללא סיבה מוצדקת. לאור כל אלו, חוק מס ריבוי דירות אינו חוקתי וטוב תעשה הכנסת אם תימנע מלאשרו שוב.
