החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור נחקק בשנת 2014 במטרה להתגבר על המחסור בדירות למגורים. הוא מתיר למדינה, בתנאים הקבועים בו, להשיב לידיה קרקעות ציבור שהוקצו לתקופות קצובות לחקלאים ולאחרים, לצורך בנייה מהירה של דירות רבות ובכפוף לתשלום פיצויים קצובים לבעלי זכויות החכירה.
במקביל קיבלה מועצת מקרקעי ישראל שתי החלטות מועצה, החלטות 1469 ו-1470, המשלימות את הוראות החוק וקובעות את הנהלים הפנימיים לצורך מימושו. החלטה 1470 קובעת מה יהיו מועדי השבת הקרקע לחוכר, מה היקף הפיצוי לו החוכר זכאי וכן תמריצים נוספים שישולמו לחוכר אם עמד בלוחות הזמנים. החלטה 1469 עוסקת בתמריץ נוסף בהתאם לסעיף 29ג(ד) לחוק.
רשות מקרקעי ישראל פועלת, בהתאם להוראות החוק, להשבת קרקעות חקלאיות אשר נחכרו שנים רבות ואשר שונה ייעודן למגורים, באזורים כגון קריית אונו, אור יהודה, אשקלון, באר יעקב ועוד. במאמר זה נציג את עיקרי ההסדר מול הרשות, את האפשרויות העומדות בפני החוכר ואת הקשיים בהם נתקלים החוכרים בבואם לממש את זכות הייזום המעוגנת אף היא בחוק.
ההליך והתמריציפ
כמקובל, ההליך מתחיל בפרסום הודעה בעיתון על הפקדה להתנגדויות של תוכנית מועדפת לדיור בקשר עם המקרקעין. החוכר רשאי להגיש התנגדות בתוך 60 ימים. בהנחה שהתוכנית אושרה, תתפרסם הודעה נוספת בעיתון כל כך. בהתאם לסעיף 29ב לחוק, על מגיש התוכנית להודיע לבעלי הזכויות על הגשתה לוועדות התכנון, על-מנת להכין אותם לכך שיידרשו להשיב אותה לידי הרשות.
לאחר שאושר שהתוכנית הוגשה בהתאם לנדרש בחוק, תשלח הרשות הצעה לחוכר להתקשרות בהסכם השבה, אשר על-פי החוק חייב לכלול את מועד השבת הזכויות בקרקע ומסירת החזקה בה לידי הרשות; השבת הזכויות לידי מי שהיה בעל הזכויות לגבי קרקע להשבה, אם התוכנית המועדפת לדיור או התוכנית רחבת ההיקף לדיור לא תאושר; תמריץ מיוחד נוסף שתשלם הרשות לחוכר עבור המקרקעין; הוצאות פינוי הקרקע להשבה שבהן תשא הרשות.
אם החוכר משיג על גובה הפיצוי, הוא רשאי לבקש שתיערך בעניינו שומה פרטנית במסגרתה יוציא השמאי הממשלתי הראשי שומה, אשר ניתנת להשגה בהתאם לנהלי רמ"י הרגילים. חשוב מאוד לדעת, כי הליך זה אינו דוחה את המועד על חתימת הסכם ההשבה והשבת הקרקע.
רק מי שיעמוד במועדים הקבועים לחתימה על ההסכם והשבת הקרקע לידי הרשות, יהיה זכאי למלוא הפיצויים והתמריצים על-פי הוראות החלטות 1470 ו-1469. על-פי החלטה 1470, על החוכר לחתום על ההסכם ולהשיב את החזקה בקרקע בתוך 60 ימים ממועד משלוח ההצעה, כאשר במקרים חריגים ניתן יהיה להאריך את התקופה ב-45 ימים.
עוד נקבע, כי יינתן לחוכר פיצוי בגין השבת הקרקע במועד שינוי הייעוד, בהתאם לשווי הקרקע, בייעודה כחקלאית וכן תמריץ נוסף שישולם לו אם יעמוד בכל המועדים הקבועים.
הן החלטה 1470 והן החלטה 1469 מעניקות תמריצים נוספים לחוכרים, לשם עידודם לשתף פעולה עם הוראות החוק וההחלטות. אולם, על-מנת שחוכר יהיה זכאי לתמריצים על-פי החלטות אלו, עליו להשיב את הקרקע ואת החזקה בה במועדים הקבועים בהחלטות (או לחלופין בהתאם להסכמות שבין החוכר לרשות). כמו-כן עליו להעביר את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בנכס בתוך שישה חודשים ממועד חתימת הרשות על הסכם ההשבה, כאשר ניתן לקבל ארכה של שלושה חודשים, בכפוף לשיקול דעתה של הרשות.
בהתאם לסעיף 29ג(ד) לחוק ועל-פי החלטה 1469, לעומד בתנאים אלו, מגיעה תמורה כספית נוספת בשווי 20% מגובה הפיצוי הקבוע. תמריץ כזה ישולם גם למחזיק בקרקע שאינו חוכר אך התבקש להשיב את החזקתו בקרקע, וזאת בשווי של 1,000 שקל לדונם ומקסימום מיליון שקל, ובלבד שחתם על הסכם ההשבה והשיב את הקרקע במועדים המפורטים בהצעה ובהסכם ההשבה.
החלטה 1470 מעניקה לחוכר שעמד בתנאים זכות לרכוש חלק מהמקרקעין שבתוכנית המועדפת לדיור, בפטור ממכרז ובשווי שוק (שיקבע לאחר מכירת 40% מהקרקעות שבתוכנית). היקף המגרשים שיוקצו לחוכר לרכישה בפטור ממכרז, יהיה עד לשווי של 20% מהמקרקעין המושבים (ובאזורי עדיפות לאומית 25%), בערכם לפי תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה. תנאי נוסף לזכות זו הוא, כי שווי מגרשי ההקצאה בפטור יהיה בשווי של לפחות מגרש אחד שלם בתוכנית המועדפת לדיור, וככל שהוא אינו בשווי כזה, מספר חוכרים יכולים לרכוש מגרש במשותף.
בעלי הזכויות יכולים להעביר את האופציה לרכישת המגרשים למי מטעמם, קרי - להמחות את האופציה לצד שלישי בתמורה. השוק מכיר בשווי הרב של זכות הייזום, וניתן לראות יזמים וקבלנים אשר רוכשים מבעלי הזכויות את הזכות ונכנסים בנעליהם בעסקה מול הרשות.
הקשיים והמציאות
המחוקק נתן דעתו לסוגיית זכות היזום בתקנה 25 לתקנות חובת מכרזים, ופטר ממכרז התקשרות של הרשות עם מי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין, צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של 21 שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת הרשות. לכן, החלטה 1470 עיגנה למעשה זכות קיימת.
לצערנו, אנו נחשפים למקרים בהם הרשות מערימה קשיים על בעלי הזכויות ולא מאפשרת להם לממש את זכות הייזום. במרבית המקרים, כדי לקבל את הטבת הייזום, על בעלי הזכויות להתקשר בהסכם שיתוף עם בעלים נוספים בתחום התוכנית. אולם הרשות מסרבת למסור לאותם בעלי זכויות פרטי התקשרות עם בעלי מגרשים נוספים, כך שבעלי זכות הייזום אינם מצליחים להתאגד, ובכך למעשה מונעת מהם הרשות את האפשרות לרכוש את המגרש במשותף ולממש את זכות הייזום.
בעיה נוספת היא, שבמקרים רבים חוכרים, אשר עמדו בכל תנאי הסכם ההשבה, קיבלו בסיומו של התהליך תשובה לפיה נשללת מהם זכות הייזום מטעמים טכניים, כגון המצאת אישורי מיסים מקוריים לרשות אשר נמסרו ללשכת רישום המקרקעין במסגרת הסדרת הרישום. זוהי תוצאה נטולת בסיס בדין ואיננה מידתית וסבירה.
זכות הייזום ניתנה לבעלי הזכויות, בנוסף לפיצוי הכספי, בשל הפגיעה הקניינית הקשה שנגרמה להם עם הפקעת זכויותיהם במקרקעין וזאת לאחר שעיבדו ועבדו את הקרקעות במשך עשרות שנים כמפעל חייהם, וביום בהיר אחד נדרשו להשיבם לרשות תמורת פיצוי זעום בלבד. אין מדובר בהטבה פילנטרופית, אלא בזכות שנועדה לכסות במעט על עוגמת הנפש, הנזק, האכזבה, ההפסדים הכלכליים ועוד, שנגרמו לחוכרים. הזכות שניתנת לחוכרים היא רק פטור ממכרז. הם אינם "זוכים" מן ההפקר בקרקע, אלא מקבלים זכות לרכוש במחיר מלא בפטור ממכרז את הקרקע ששינתה את ייעודה.
לפיכך אנו סבורים, כי הערמת הקשיים במתן הזכות אינה עניין של מה בכך עבור אותם בעלי קרקעות. גם אם בעל זכויות לא עמד בדרישות הסכם ההשבה, אין מקום לשלול ממנו את הזכות מנימוקים קלי משקל, טכניים ולא מהותיים.
