מהו היקף שיקול הדעת של מוסד תכנון בבחינת בקשה להיתר לפי התוכנית, שהיא תוכנית לפי סעיף 23 ל
תמ"א 38, ומה מקומו של שיקול ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט בהפעלת שיקול הדעת. אלו השאלות שהוכרעו בבית המשפט המחוזי בתל אביב (10.5.20).
בית המשפט דן עתירות נגד החלטת ועדת הערר, שקיבלה את ערר המתנגדים וביטלה את החלטה הוועדה המקומית לתת לעותרת היתר לפי תוכנית רש/3838 - תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, להריסה של ארבעה בנייני רכבת במתחם יצחק אלחנן ברמת השרון ולבניית חדשים במקומם. הוועדה המקומית אישרה תוספת של 3.65 קומות על הקיים, כך שייבנו ארבעה בנייני רכבת בני שבע-שמונה קומות, ובסך-הכל 210 יחידות דיור. התוכנית מחלקת את רמת השרון לתשעה מתחמי מימוש, שנצבעו בצבעים שונים וקובעת מכסות מירביות לתוספת יחידות דיור שניתן לאשר מכוחה בכל מתחם. מהתוכנית עולה, כי "מתחם יצחק אלחנן" מוגדר לבנייה רוויה, שנמצא בלב מתחם נוסף שהוגדר כבנייה צמודת קרקע.
בית המשפט (השופטת
יעל בלכר) דחה את העתירה בקובעו, כי לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר. הוועדה קבעה, כי לא היה מקום לאשר את מלוא תוספת הקומות האפשרית בתכנון שהוצע, כאשר היה מקום לבחון אפשרות לבינוי שונה ומצומצם יותר שיפחית את נפח הבינוי.
בית המשפט הדגיש, כי בדין קבעה ועדת הערר, כי בהכללת החלקה במתחם, אין משום קביעה כי יש מקום בהכרח לאשר את מלוא סל הזכויות האפשרי לפי התוכנית. הוחלט, בהיגיון תכנוני רב, כי אף שהחלקה (המאופיינת בבנייה רוויה), מצויה פיזית בתוך מתחם המאופיין בצמודי קרקע, יש להוציאה מכלל מתחם זה, בו אושרה בסך הכל תוספת של 50 יח"ד לכל שטח המתחם, ולהכלילה במתחם מימוש 3, בו אושרה תוספת של 400 יח"ד לכל שטח המתחם. אולם על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת תכנוני ולבחון את היקף הזכויות הספציפי הראוי, בשלב הרישוי.
בית המשפט מציין, כי שיקול הדעת התכנוני בשלב הרישוי הכרחי, בבקשות להיתר מכוח התמ"א, על-מנת להפחית את הנזק שבצידן ולהביא לאיזון הראוי בין המטרה של עידוד חיזוק המבנים, לבין האינטרסים והשיקולים האחרים שיש להביא בחשבון במסגרת התכנון. תמ"א 38 כוללת סל זכויות מירבי, שמטרתו לעודד חיזוק מבנים, כאשר למוסד התכנון הסמכות והחובה להפעיל שיקול דעת תכנוני ולקבוע מהו סל הזכויות הספציפי שיאושר לגבי כל בקשה להיתר, בשלב הרישוי. קביעה זו מתעצמת ביתר שאת לנוכח תיקון 3א לתמ"א, שהרחיב את שיקול דעת הוועדה המקומית.
לדברי בית המשפט, זה הדין גם לגבי התוכנית עסקינן - שהיא תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. התוכנית קבעה הוראות מפורשות, לפיהן למוסד התכנון יש סמכות לבחון את היקף הזכויות המתאים בשלב הרישוי, כאשר הסמכות לדחות בקשה להיתר מצוינת במפורש בהוראותיה. על-פי לשון התוכנית, שיקול הדעת התכנוני לא הוגבל או צומצם בהשוואה לסמכות הקבועה בתמ"א 38. התוכנית אינה קובעת תכנון ספציפי ואינה מאיינת את שיקול הדעת התכנוני שבידי מוסד תכנון במסגרת הליך הרישוי. התוכנית גם מבהירה, כי היא אינה עולה כדי תכנון ספציפי שיש בו לצמצם את שיקול דעת מוסד התכנון בשלב הרישוי, אלא מהווה רק מסגרת תכנונית וקבעת הנחיות ליישום תמ"א 38 על תיקונה בתחום רמת השרון.
לעניין סוגיית ההיתכנות הכלכלית ציין בית המשפט, כי לא הוכח, כי אם יופחת הבינוי מזה שאושר על-ידי הוועדה המקומית - אין לפרויקט היתכנות כלכלית. בכל מקרה, אין מקום לבחון את סוגיית הכדאיות הכלכלית בבדיקת המכפיל בלבד, כפי שביקשו העותרים. יש להתחשב ברווח המצרפי הכולל של הפרויקט ליזם ולדיירים תוך התחשבות במכלול ההטבות וההקלות. יש להדגיש, כי האינטרס הוא עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וההקלות וההטבות לפי התמ"א הן אמצעי להשגת מטרה זו; יש למצוא את האיזון הראוי בין כלל השיקולים הרלוונטיים בקביעת היקף הזכויות.
