שאלה:
אני גד בבית משותף בן 4 קומות, 4 דירות בקומה, ורוצה להוסיף ממ"ד. איזה רוב מבין הדיירים בבניין אצטרך להשיג לצורך זה?
תשובה:
לפי חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 יש לגבי כל תוספת בנייה בבית משותף - לאו-דווקא מרחב מוגן - להשיג חתימות הבעלים של 2/3 מהרכוש המשותף ו-3/4 מהדירות.
אצלך, אם הדירות שוות בגודלן, 3/4 מהדירות הן 12 דירות, וממילא בדרך-כלל חתימותיהם של הבעלים על 12 דירות יספיקו בדרך-כלל לעמוד בתנאי של 2/3 מהרכוש המשותף, אלא אם כן יש בנכס שטחים נרחבים של מסחר, חניות לרכב וכיוצא בזה (בכל מקרה של ספק, מהנדס או אדריכל יוכלו לחשב זאת בקלות על-פי תוכנית היתר הבנייה).
להלן נוסח החוק בעניין זה:
- 71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
(א) על-אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על-ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
כאשר אין רוב כמתואר, עדיין יש אפשרות להגיש בקשה להיתר בנייה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - אשר אינה אמורה לשקול שיקולי קניין אלא רק שיקולי תכנון - תצטרך לדון בתוכניות ולאשרן לאחר בדיקתן התכנונית.
אין האישור גורע מזכותו של מי שסבור כי הוא נפגע - לעמוד על זכויותיו והוא יכול לפנות לערכאות ולתבוע כל מה שבחפצו, כולל להוציא צו מניעה נגד הבנייה, אלא שהדבר יידון שוב - הפעם גם משיקולי קניין - בין כותלי בית המשפט, ויובהר שם מי באמת מתנגד, או שמא לא ניתן לאתרו; בית המשפט מוסמך להכריע מהו מעמדו.
מכיוון שהשאלה נסבה על מרחב מוגן - ולא סתם תוספת בנייה, יובהר עוד, כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באה לקראת מי שבונה מרחב מוגן כתוספת לדירתו, בכך שלא כוללת 12 מ"ר ברוטו בשטח הבנייה (באחוזי הבנייה) העיקריים - דבר היוצר אפשרות רחבה למימוש הבנייה. שטח הממ"ד נטו יהיה לכל הפחות 9 מ"ר. בנוסף לכך, יש הקלות משמעותיות ורשות לחרוג מקווי הבניין לצורך בניית ממ"ד.
זאת ועוד, תוספת ממ"ד יוצרת תרומה חשובה לעמידות הבניין ברעידות-אדמה, גם אם רק דייר אחד מוסיף את הממ"ד, וזאת ללא כל תלות האם הבניין בכללותו עומד בתקן החל בנושא רעידות-אדמה או שאינו עומד; בכל מקרה, בניית ממ"ד הצמוד לבניין מחזקת את הבניין מהותית נגד כוחות אופקיים.
