ועדת הערר מחוז צפון פרסמה (14.12.14) את החלטת ערר מס' 907/14 (גריקספלד ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נהריה ואח'), מפי יו"ר הוועדה, חגית דרורי-גרנות, שנדרשה בין השאר לדון בשאלת גבילותו של נכס לעניין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
העוררים הם בעלי דירות בקומות עליונות בבניין שברחוב המייסדים פינת רחוב העלייה בנהריה. הבניין ממוקם ממזרח למגרש המצוי בפינת רחוב המייסדים והמעפילים ("המגרש המערבי") עליה חלה תוכנית ג/14856 ("התוכנית הפוגעת"). תכליתה של תוכנית זו היא שינוי ייעודו של המגרש המערבי מאזור מגורים א', בו מותרת בנייה נמוכה (שתיים-שלוש קומות) בשל הסמיכות לים, לאזור מגורים עם חזית מסחרית בו מותרת בנייה בגובה של שש קומות.
בשל הפגיעה הנטענת הגישו העוררים ערר בצירוף חוות דעת של השמאי אורן נס, לפיה צפויה לדירותיהם פגיעה בפרטיות והסתרת נוף הים. בתגובה טענה הוועדה המקומית, כי המגרש בו מצויות דירות העוררים אינו גובל במגרש המערבי, והכביש החוצץ בין המגרשים (רח' העלייה) ברוחב של 10 מטרים הוא ציר צפון-דרום משמעותי בעיר העובר לאורך כמחצית העיר ואינו רחוב שכונתי. לטענת הוועדה המקומית, המבחן העיקרי לעניין זה הוא מבחן מהותי של תפקוד הדרך ולא רוחבה. משכך נטען, כי מגרש העוררים אינו בגדר
מקרקעין הגובלים בתחום התוכנית כדרישת סעיף 197 לחוק.
מהו "כביש שכונתי צר"
ועדת הערר קבעה, כי יש לראות את מקרקעי העוררים כגובלים לתחום התוכנית. היא ציינה, כי גבולה המזרחי של התוכנית עובר במרכז רחוב העלייה, כך שמחצית רוחב הרחוב (5 מטרים) כלולים בתחום התוכנית, ובין מגרשם של העוררים לבין המגרש המערבי מפרידים אפוא 5 מטרים בלבד.
ועדת הערר התייחסה לפסק דינו של בית המשפט העליון המוביל בסוגיה זו, בעניין ויטנר (עע"מ 2775/01), בו נקבע, כי נדרשת השקה פיסית בין המקרקעין הפוגעים לנפגעים למעט שני חריגים. בהתייחס לחריג של "כביש שכונתי צר" ציינה ועדת הערר, כי לה ולבתי המשפט נותר שיקול דעת לקבוע את רוחבו של הכביש שייכנס בגדר החריג.
לדעת ועדת הערר, מדברי בית המשפט העליון בעניין ויטנר באשר לאפיונו של כביש כ"כביש שכונתי צר" עולה, כי תפקודו של הכביש צוין ככלי עזר מסייע בהגדרת רוחב הכביש שייחשב כגובל. הביטויים רחב וראשי שזורים זה בזה במבחן שנקבע: "ככל שהכביש יוצר חציצה גדולה יותר קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר" ו"בגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין עירוניות או כבישים עירוניים שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים". ללמדנו, שככל שכביש ראשי יותר, בהכרח יהיה רחב יותר ועל כן עשוי מעמדו של הכביש לסייע בהצבת קו הגבול לרוחב הסביר שלא ייחשב כחוצץ בין המגרשים. עוד צוין, כי כאשר הפגיעה הנטענת היא ויזואלית, הרי שהמרכיב המרכזי בגינו נבלעת הפגיעה בכביש עצמו הוא מרכיב המרחק, ולאו-דווקא תפעולו התנועתי של הכביש.
כמות התנועה אינה קובעת
מן הכלל אל הפרט נקבע, כי אין בכמות התנועה העוברת בכביש כדי להשפיע על הפגיעה הנובעת מחסימות נוף הים בקומות העליונות. לעומת זאת, רוחבו הפיזי של הכביש משפיע על המרחק בין המבנים ועל מידת חסימת הנוף. על כן קבעה ועדת הערר, כי מרכיב הפגיעה הנטענת יכול וצריך שיהיה חלק מהפעלת שיקול הדעת בקביעת המקרים שייכנסו בגדרו של החריג "כביש שכונתי צר" וזאת כדי להימנע מתוצאה שרירותית. עוד צוין, כי ועדות הערר ובתי המשפט הכירו בכבישים שכונתיים ברוחב של 18-10 מטרים ככבישים שכונתיים צרים.
בעניין זה נקבע, כי עיון במפת הכבישים של נהריה ובתוכנית המתאר מלמד, כי חלקה המרכזי של העיר בנוי על שתי וערב של רחובות ארוכים, כשרחוב העלייה הוא הצר מבין כולם באיזור, ואף אינו מהארוכים ביותר. כך רחוב ז'בוטינסקי ממזרח והמעפילים ממערב המקבילים לרחוב העלייה הם רחובות רחבים יותר (15 ו-18 מטרים בהתאמה) וישרים יותר, ורחוב העלייה לא מתוכנן כרחוב מקשר ביניהם.
עוד צוין, כי הטענה לפיה בתקופות בהן נחסן רחוב המעפילים לתנועה מווסתת התנועה לרחוב העלייה ועוברת בו תנועה שאינה שכונתית בלבד, אין בה כדי להפוך את טיבו של כביש שכונתי זה לרחוב עירוני ראשי. על-פי תכנון הדרכים והסדרי התנועה הרגילים, מדובר בכביש שכונתי, שלא נועד לחבר בין חלקי העיר השונים.
לאור האמור ובשים לב לעובדה שהמרחק מגבול מגרש העוררים לתחום התוכנית הוא רק מחצית מרוחב הדרך (5 מטרים) סברה ועדת הערר, כי יש לראות את מגרש העוררים כגובלים לעניין סעיף 197, ובהתאמה הוחלט להורות על מינוי שמאי מייעץ.
נציין, כי תוצאת החלטת ועדת הערר היא מבורכת, בהיותה בוחנת את המקרה לגופו תוך הפעלת שיקול דעת לנסיבות מקרה זה. לו היו נצמדים חברי הוועדה לפרשנות הדווקנית, הדבר עלול היה להוביל למצב בו יתוכננו תוכניות בכוונה באופן שיחצוץ כביש ולא ישולמו פיצויים, שכן בדרך כלל את התכנון התנועתי מתכננת רשות התמרור.
