בית משפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לענינים מינהליים, בפני השופט נ. ישעיה, פסק ביום 3.5.05: "הפטור מהכללת שטחים מסוימים של הבית המשותף, לצורך חישוב "יחידת השטח" החבה בתשלום ארנונה, ניתן לשטחים המשמשים לחניית מכוניות, בין ששטחים אלה ממוקמים בבנין מגורים ובין אם יחידותיו או דירותיו משמשות כמשרדים, ובלבד ששטחי החניה ממוקמים בשטח חצר הבית שאינו מקורה, או בשטחים מקורים "פרטיים" המיועדים לחניית מכוניות פרטיות בלבד". פסיקה זו ניתנה על בסיס התשתית העובדתית כמפורט להלן (עמ"נ 133/04 אורי חן משרד עורכי דין נגד עירית רמת גן).
עובדות המקרה
המערערת - משרד עורכי דין - הינה בעלת משרד הנמצא בבית גיבור אשר במתחם הבורסה ברמת גן. עם המשרד רכשה המערערת שלושה משטחי חניה הממוקמים בחניון התת-קרקעי של הבנין. עם סיום הליכי רישום הבנין כבית משותף יירשם המשרד כ"דירה" בבית המשותף ואליו יוצמדו שלושת משטחי החניה, לפי הוראות פרק ו' לחוק המקרקעין. "מעמדם" של מקומות החניה הוא, איפוא, של משטחים בחניון הנמצאים בבעלותה ושימושה הבלעדי של המערערת ואשר הוצאו, או יוצאו משטחי הרכוש המשותף של הבית.
שלושת משטחי החניה נמצאים בקומה התחתונה של החניון (קומת המרתף) בה ממוקמים מקומות החניה הפרטיים הצמודים ליחידות המשרדים השונות שבבנין. בקומה העליונה של החניון, אשר הכניסה אליו נפרדת מהכניסה לקומת המרתף, ממוקמים מקומות החניה הציבוריים, אשר נועדו לחניה לפרקי זמן קצרים וקצובים ואשר עבורם נגבה תשלום לפי זמן החניה בפועל, או תשלום חודשי למנויים.
אין קשר פיסי בין שני החניונים. הם אינם מחוברים ביניהם והכניסות והיציאות אליהם נפרדות.
החיוב בארנונה
המשיבה, עיריית רמת גן, חייבה את המערערת בתשלום ארנונה הן עבור המשרד והן עבור שלושת מקומות החניה החל ממועד איכלוסו בשנת המס 2000. על חיוב זה, או ליתר דיוק, על חיוב בתשלום ארנונה עבור מקומות החניה מלינה המערערת. ערעורה על החיוב בפני ועדת הערר נדחה ומכאן העתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי.
צו הארנונה
סעיף י' לצו הארנונה לשנת 2000 של המשיבה קובע שיעור ארנונה ספציפי:
"חניונים סגורים ופתוחים (כולל חניונים במגרשים ריקים וחניונים ללא תשלום)".
המחלוקת - האם מקום חניה פרטית הנמצא בחניון ציבורי פטור מארנונה
עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב השאלה מה "מעמדם" של שלושת משטחי החניה שנרכשו ע"י המערערת. האם יש לראותם כמקומות חניה בחניון, לגביו קיים סיווג ספציפי, לשם חיוב בארנונה, בצו הארנונה של המשיבה ואשר על-פיו חויבה המערערת בתשלום ארנונה, או שמא מדובר במקומות חניה פרטיים של המערערת אשר פטורים מתשלום ארנונה.
טענות המערערת - אין לחייב בארנונה שטחי חניה פרטיים
המערערת טענה כי מיקומם של מקומות החניה והעובדה כי שטחיהם צמודים ל"דירה" בבית משותף, קרי למשרד והם מיועדים לשימושם הפרטי של בעלי המשרד בלבד, כל אלה מצביעים על אופיים כשטחי חניה פרטיים ולא כמקומות חניה בחניון ציבורי.
לטענת המערערת, שלושת משטחי החניה אינם חלק מחניון, כמשמעותו של מונח זה בצו הארנונה, ועל כן אין לחייבם בתשלום ארנונה לפי התעריף שנקבע לחניונים בצו הארנונה.
החלטת בית המשפט - חניה פרטית פטורה מתשלום ארנונה
השופט נ. ישעיה קיבל את טענת המערערת, וקבע שטענה זו בדין יסודה:
משנקבע סיווג מיוחד לחניונים, בצו הארנונה של המשיבה, ברור כי בסיווג זה לא ניתן לכלול מקומות חניה יחידים או בודדים כברי חיוב נפרדים לתשלום ארנונה, בין שהם ממוקמים בחצר של בית דירות, או משרדים (מתחת או מעל פני הקרקע) ובין אם השימוש בחניון בו הם ממוקמים, הוא תמורת תשלום או בחינם. סיווג זה, כפי שהוגדר בצו, אף אינו יכול לכלול מקומות חניה הצמודים ל"דירה", או ליחידה קניינית נפרדת בבית משותף, לפי פרק ו' לחוק המקרקעין.
צו הארנונה קבע סיווג ספציפי ונפרד לנכסים המשמשים לעסקי חניונים על-מנת לאפשר הוזלת שיעור הארנונה לעסקים אלה, לעומת שיעור הארנונה הגבוה יותר, המוטל על עסקים אחרים המתנהלים בד"כ בשטחי קרקע מצומצמים יותר, בחנויות או במבנים. כך על מנת לעודד פתיחת חניונים ציבוריים ברחבי העיר ולהקל בכך על מצוקת החניה. מטעם זה מצא, כאמור, מתקין הצו לראוי ולנכון, מבחינת המשיבה, לקבוע תעריף מוזל יותר ליחידת שטח של חניונים אותם סיווג בנפרד, לצורך זה, בצו הארנונה.
ודוק: הסיווג מתייחס לחניון כיחידה ברת חיוב אחת לתשלום ארנונה ולא למקומות חניה בודדים הממוקמים בחניון.
אין להסיק, איפוא, בשום פנים ואופן, כי בקביעת סיווג נפרד לחניונים ביקשה המשיבה להטיל חיובי ארנונה גם על מקומות חניה יחידים הממוקמים בחניון ואשר יועדו לשימוש בלעדי של בעליהם, או של בעלי זכות השימוש בהם.
לו זו היתה כוונת המשיבה, היתה היא מנסחת, מן הסתם, את צו הארנונה בהתאם וקובעת, אם באמצעות קביעת סיווג מיוחד ואם בניסוח שונה של סעיף י' הנ"ל, כי הארנונה תוטל גם על משטחי חניה יחידים הממוקמים בחניונים ולא רק על "חניונים" כמצוין בצו.
זאת ועוד: המונח "חניון" מתפרש, אם על-פי הגדרת המילונים (ראה מילון אבן שושן) ואם בלשון בני אדם, המקובלת והנהוגה בקרב דוברי השפה העברית בימינו, כמקום לחניה של מספר ניכר של כלי רכב ולא כמקום חניה לכלי רכב בודד, שנועד לשימוש בלעדי של בעליו. לא יעלה, איפוא, על הדעת, כי המשיבה ביקשה לבטל את הפטור מתשלום ארנונה שניתן בצו ארנונה לשטחי חניה בבתים משותפים (ראה סעיף א(ו)(1) בפרק ההגדרות של צו הארנונה 2000), למקומות חניה פרטיים או יחידים, רק משום מיקומם בחניון.
לא כך עולה מפיסקה י' לצו הארנונה, לא זו היתה התכלית החקיקתית שלה ולא כך עולה מלשונה ומנוסחה.
משביקשה המשיבה לקבוע תעריף מיוחד לחניון בעל איפיון יחודי, מצאה היא הדרך לעשות כן, בקובעה סיווג מיוחד ונפרד לגביו. כך נקבע בפיסקה י'(2) לצו סיווג מיוחד לחניוני אוטובוסים, בשונה מהחניונים הרגילים להם נקבע סיווג ותעריף אחר בפיסקה י'(1) לצו.
באותו אופן ניתן היה, לו זו היתה כוונת המשיבה, לקבוע סיווג ייחודי לגבי מקומות חניה פרטיים הממוקמים בחניון ציבורי. משלא נקבע סיווג מעין זה, אין לבטל את הפטור הכללי לגבי שטחי חניה, כאמור בפיסקה ו'(1) הנ"ל, על בסיס הסיווג הייחודי שנקבע לגבי חניונים, כאמור, בפיסקה י' הנ"ל.
בהקשר זה, בית המשפט קבע כי אין בידו לקבל טענת ב"כ המשיבה, לפיה הפטור שניתן לשטחי חניה, בפיסקה ו'(1) של פסקת ההגדרות הנ"ל, מתייחס לשטחי חניה בבנייני מגורים בלבד ולא למקומות חניה בבנין משרדים ועל כן אין הפטור חל על שטחי החניה של המערערת.
וכך פסק בית המשפט כי הפטור מהכללת שטחים מסוימים של הבית המשותף, לצורך חישוב "יחידת השטח" החבה בתשלום ארנונה, ניתן לשטחים המשמשים לחניית מכוניות, בין ששטחים אלה ממוקמים בבנין מגורים ובין אם יחידותיו או דירותיו משמשות כמשרדים, ובלבד ששטחי החניה ממוקמים בשטח חצר הבית שאינו מקורה, או בשטחים מקורים "פרטיים" המיועדים לחניית מכוניות פרטיות בלבד.
בית המשפט פסק כי סעיף א'(ו)(1) הנ"ל אינו מבחין בין שטחי חניה בבנין משרדים לבין שטחי חניה בבית מגורים לצורך מתן הפטור. כך עולה בבירור מלשונו וכך יש לפרשו על פי תכליתו.
בית המשפט התייחס גם לטענה נוספת של המשיבה כי אם תדחה טענתה, לפיה יש לחייב את שטחי החניה של המערערת בתשלום ארנונה, לפי תעריף החניונים (פיסקה י'(1) הנ"ל), עדיין יש לחייבה בארנונה על שטחי החניה, לפי תעריף משרדים (ע"י צרוף שטחי החניה לשטח משרדים). אם כך, כך לטענת המשיבה, שכרה של המערערת יצא בהפסדה, שכן תעריף המשרדים גבוה בהרבה מתעריף החניונים.
אמנם תעריף הארנונה, לפיו מחייבת המשיבה שטחי משרדים בתחומה, גבוה בשיעור ניכר מהתעריף החל על חניונים, אלא שעובדה זו אינה יכולה להשפיע על חיובי הארנונה שיוטלו על המערערת.
פיסקה א'(ו)(1) לצו הארנונה לשנת 2000, מוציאה, כאמור, מכלל "שטח היחידה" המחויב בארנונה שטחים שונים, לרבות שטחי קירות, "חדרי הסקה, מדרגות וכל רכוש משותף" וכן "כל שטח החצר שאינו מקורה ושטח חצר פרטית המקורה ומשמש לחניית מכוניות פרטיות בלבד".
כפי שבית המשפט ציין לעיל, הפטור מתשלום ארנונה חל על השטחים הנ"ל, בין אם הם ממוקמים בבית מגורים, או בנין משרדים ובין אם מצויים הם בשטחי החצר שאינם מקורים או בשטחי חניה מקורים בחצר פרטית המשמשים מכוניות פרטיות.
משכך, פסק בית המשפט, מיקומם של משטחי החניה של המערערת מצדיק את החלת הפטור לפי פיסקה א'(ו)(1) גם לגביהם.
סוף דבר: בית המשפט קיבל את העתירה ופסק כי אין לכלול את שלושת משטחי החניה של המערערת בשטחי משרדיה, לצורך חישוב השטח הכולל החייב בארנונה. שטחים אלה, אשר אין חולק כי משמשים הם "לחניית מכוניות פרטיות בלבד" [כלשון פיסקה ו'(1)] פטורים מחיובי ארנונה, בין שהם ממוקמים בבית מגורים ובין שהם בשטחו, או בחצרו של בית משרדים, כאמור לעיל. על כן בית המשפט ביטל את חיובי המערערת בתשלום ארנונה בגין שלושת משטחי החניה הצמודים, או שיוצמדו למשרדה.
בשולי הדברים: בית המשפט הגיע למסקנתו תוך שימוש בשני כללי פרשנות מקובלים: כלל הפרשנות על-פי מילות פיסקה א'(ו)(1) של צו הארנונה (פרשנות מילולית), וכלל הפרשנות על פי תכליתו (פרשנות תכליתית). למרות שהדברים לא נאמרו על ידי השופט ישעיה בפסק הדין, הייתי מוסיף כי השופט עשה שימוש במבחן "השכל הישר".
