עם נוף לים

מה צריך אדם? יש כאלו שצריכים דירת מגורים במרינה בהרצליה בגודל של 600 מ"ר עם נוף לים. התענוג אמור לעלות לאותו אדם 70,000 שקל לחודש, אבל מוטי זיסר (אשר חייב לבנקים עשרות מיליוני שקלים), מעמיד דירה כזו למי שהוא רוצה ביקרו, תמורת 20,000 שקל לחודש בלבד. הצדדים לתיק זה הם אותו שוכר, אריק מימון (וחברה באמצעותה בוצעה השכירות למעשה), ובנק איגוד, לטובתו נרשמה משכנתה על הנכס, בשל חובותיהם של זיסר וחברותיו כלפיו בסך 31 מיליון שקל. לטענת השוכר, הסכם השכירות עם זיסר, המקנה לו זכות שכירות למשך שמונה שנים, גובר על זכותו של הבנק לממש את הנכס. השוכר אף טוען, כי ביצע השקעות של מאות אלפי שקלים בנכס בהסתמך על תקופת השכירות הארוכה. במילים אחרות: השוכר דורש מהבנק שימכור את הנכס כתפוס, וכי הוא יוכל להמשיך ליהנות מהנכס בשנים הבאות בשכירות הנמוכה. הסכם השכירות נחתם בשנת 2013 ואילו הבנק רשם משכון לטובתו עוד בשנת 2011 כך שהמשכון שלו קודם, ולכן לטענת הבנק המשכון גובר. הדירה שבבעלותו של זיסר (באמצעות חברה) מהווה זכות חוזית גרידא שאיננה רשומה בפנקסי המקרקעין אלא רק במינהל.

חוק המקרקעין הוא המכריע

ביהמ"ש המחוזי בתל אביב (השופטת שושנה אלמגור) נזקק למספר סוגיות משפטיות מורכבות מתחום הקניין. ראשית, זכות שכירות שתקופתה המצטברת היא עד עשר שנים, איננה נדרשת לרישום, ולכן זכותו של השוכר השתכללה מרגע שקיבל חזקה בדירה. מכיוון שהדירה איננה רשומה בפנקסי המקרקעין, יש כאן השתכללות של זכות במקרקעין אל מול התחייבות לביצוע עסקה בלבד. בנוסף, ובמקביל, בהודעת המשכון ששלח הבנק לרשם המשכונות לא נרשם איסור להשכרת הנכס, אלא רק הפניה להסכם המשכון, אשר אכן אוסר את השכרת הנכס לתקופה העולה על שנתיים ובמחיר הנמוך ממחיר השוק. מכאן טוען השוכר, כי זכותו הקניינית השתכללה, וכי הבנק לא נתן פומביות נדרשת לאיסור השכרת הנכס המשועבד. על-אף זאת, פסק הדין מכריע לטובת הבנק, ובאופן מוחלט ורב-פנים. ביהמ"ש קובע, כי כלל אין צורך להיזקק לחוק המשכון וסעיפיו, אלא סעיף 9 לחוק המקרקעין הוא הרלוונטי, הואיל ועסקינן בתחרות בין זכויות במקרקעין: הראשון בזמן הוא הבנק ואילו השני בזמן הוא השוכר. הגם שאכן בהתאם לסעיף 9 זכות הקניין של השוכר השתכללה (הואיל וכאמור אין צורך ברישום), הרי שהשוכר איננו תם לב, הואיל והודעת המשכון מפנה להסכם המשכון אשר קובע מפורשות את איסור השכרת הנכס לתקופה ארוכה.

פעם אחת, בחשיכה?

למעשה ביהמ"ש קובע, שאפילו אם לא נרשמה הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין, הרי שניתן לפנות לאמצעים אחרים, למשל פנקסי רישום המשכונות או רישום פנימי של רשות מקרקעי ישראל (כפי שאף כאן התבצע), לשם יציאתו של השוכר כדי חובת הזהירות הנובעת מחובת תום הלב. בהימנעותו של השוכר מלהביט ברישומי המינהל או בהודעת המשכון ולבקש לקבל את הסכם המשכון (שהוא מסמך פומבי), הרי שהוא למעשה מוחזק כמי שיודע קונסטרוקטיבית אודות קיומה של ההגבלה. על כן הוא אחראי ל"תאונה המשפטית" וככזה איננו תם לב. ביהמ"ש אף מפקפק פקפוק של ממש בתום ליבו של השוכר, הן לגבי גובה השכירות ששולמה, הן לגבי טענותיו להשקעה בנכס (שחלקן במיטלטלין לחברות כמו עמינח וטולמנס), הן לגבי זכות קדימה שקיבל במסגרת הסכם השכירות, הן לגבי ביקור שביצע בבנק לשם בדיקת אפשרות רכישת הנכס, ובמיוחד לאור טענתו לפיה כאשר החליט לשכור את הנכס - ביקר במקום רק פעם אחת כשהתריסים מוגפים והדירה בחשכה. השוכר אף חויב בהוצאות בסך 75,000 שקל. פסק הדין מעלה שתי שאלות מעניינות אף יותר. 1 . הואיל ומדובר בנכס שטרם נרשם, מה יהיה הדין במקרה בו השני בזמן יהיה תם לב, אולם הוא רשם את זכותו "רק" ברשם המשכונות ובמינהל, ואילו הראשון בזמן לא רשם את זכותו באף לא אחד מהמקומות? נראה, כי מקרה כזה איננו מאפשר לשני בזמן לזכות בשל אי-עמידה בתנאי הרישום בסעיף 9, אולם על-פי הדרך אותה מתווה ביהמ"ש, זו התוצאה היחידה הנכונה. 2. מה היה קורה אילו נחתם הסכם משכון, ועוד בטרם נרשמה הודעת משכון מתאימה נוצרת התחייבות מאוחרת? האם חוק המשכון חל, או שמא סעיף 9 לחוק המקרקעין? ביהמ"ש דן בסוגיה ומביא מדבריו של פרופ' מיגל דויטש, לפיהם יש להפריד בין נושה כספי לבין נושה שטוען לזכות שבעין בנכס (למשל קונה). ביהמ"ש למעשה מחיל על שוכר נכס חובות זהירות בהתאם לשווי הנכס וגודל העסקה (הוא איננו מחיל חובות אלו על שוכר "רגיל" בשכירות קצרה) באופן מעט תקדימי. לדעתי טרם נאמרה המילה האחרונה בסוגיה זו של תחרות בין זכויות, אם לא במסגרת התדיינות זו - אזי מן הסתם במסגרת התדיינות עתידיות.