תמ"א 38 צפויה להסתיים בשנת 2022, וכבר עתה משרד הפנים מקדם הצעת חוק חדשה שתחליף את מתכונתה נוכחית. התוכנית, שבמקור נועדה לחזק מבנים נגד רעידות אדמה, הפכה עם הזמן לכלי להתחדשות עירונית וחידוש מבנים, והייתה כדאית בעיקר בערי המרכז עבור בעלי הזכויות שקיבלו לרוב תוספת נאה לדירה, ממ"ד, מעלית וחידוש המבנה. הביקורת נשמעה מאחר שתמ"א 38 תפסה תאוצה באזורי המרכז בלבד, לאור שיקול הכדאיות הכלכלית של היזמים, כאשר מנגד הפריפריה נזנחה, ללא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וללא חידושם.
עם זאת, גם התוכנית החדשה אינה חפה מקשיים, שעליהם מינהל התכנון יצטרך לתת פתרונות ראויים ותשובות מספקות על-מנת שהיא תוכל להתממש בשטח. השינויים המרכזיים המסתמנים הם, כי יינתנו עד 350% בנייה ועד עשר קומות במסלול הריסה ובנייה, ועד 200% בנייה ממצב קיים במסלול חיזוק ותוספת ממ"ד (ללא הגדרת תמורה נוספת). הוועדה המקומית תוכל לקבוע, כי רבע משטחי הבנייה החדשים יוקצו לטובת מסחר. כמו-כן, הרשות תוכל לגבות היטל השבחה מלא (לעומת תמ"א 38 שנתנה פטור). עם זאת, היזם יוכל לקבל פטור תמורת הקצאת שטחי ציבור לרשות.
כל אלו מתווספים למגמה הצוברת תאוצה בשנים האחרונות, לרבות בפרויקטים של התחדשות עירונית, של הקצאת שטחים מבונים לצורכי ציבור בתוך מבנים. ברור, כי השטח הציבורי ייבנה על-ידי היזם ועל חשבונו, כך שלא בטוח שהדבר ישתלם לו. שאלה נוספת היא מי יקבע את המפרט ורמת ההשקעה בבנייה השטח הציבורי לטובת הרשות ומי יקבע את השימוש בו.
יש לשים לב לנקודה מהותית: משמעותה של הקצאה זו היא הפקעה רוחבית, ולכן ברור שהקצאת שטח ציבורי צריכה להיעשות על-ידי חוקי ההפקעות ולא בעקיפין דרך התמ"א. אחרת, עלול להיווצר מצב של סתירה בין חוקים, חוסר סדר ואי ודאות. בחוקי ההפקעות ישנן הוראות שחייבות לקבל ביטוי על-מנת להגן על הפרט מפגיעה אפשרית. מה קורה לדוגמה, אם ייעוד השטח הציבורי של הרשות ישתנה לייעוד אחר, למשל למסחר? לפי סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה, במקרה כזה יש להשיב את השטח המופקע לבעליו. יש מקרים בהם כאשר הרשות תעשה שימוש בשטח שהוקצה לה, ערך הדירות יירד ואיכות חיי הדיירים תיפגע. האם במקרה כזה יוכלו הבעלים להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה או להפחית זאת מהיטל ההשבחה?
בכנסת עלתה בעבר הצעת חוק להקצאת קומה ציבורית מבונה לצורכי ציבור. הוצע בה, כי ועדת התכנון המקומית תהיה מוסמכת לקבוע בתוכנית שחלק ממבנה יהיה מיועד לצורכי ציבור וירשם על שם הרשות המקומית, ללא תמורה, כפוף לכך שהתוכנית תיצור השבחה גם לאחר העברת חלק מהמבנה לרשות המקומית. מובן שיש שני צדדים למטבע: מצד אחד, פגיעה בקניין הבעלים, כשרשויות מתנות היתרי בנייה בהקצאות לצרכי ציבור ונוצרים עיכובים. מצד שני, האוכלוסייה גדלה והצורך לבנות לגובה עולה, ולכן אין דרך אחרת אלא לתת מענה בבנייה זו גם לצורכי הציבור.
לסיכום נראה בשלב זה, כי שינוי התמ"א לא בהכרח יהיה טוב ליזם ולדיירים: התמורה תפחת והמטרדים יגברו. ייתכן שלא ישתלם לדיירים להיכנס לפרויקט כזה. כמו-כן, התוכנית אינה מתמרצת יזמים לפיתוח באזורי הפריפריה, לא כל שכן באזורים המועדים לרעידת אדמה - המטרה הראשונית והמרכזית של תמ"א 38.
