האם העיר רמת גן, מי שהייתה עד לפני כשנתיים בירת התמ"א 38 הבלתי מעורערת, תהפוך בסופו של דבר לנביאת הזעם המבשרת את קץ עידן התמ"א?
לא בכדי הזדעקו עשרות רבות של קבלנים ויזמים הבונים ברחבי העיר בימים האחרונים, למשמע ההחלטה האחרונה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, להקטין עוד יותר את המכפיל שיקבלו הקבלנים במסגרת תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש.
אם עד לאחרונה קיבלו הקבלנים הבונים בלב העיר מכפיל של 3 דירות על כל בניין שנהרס, מתכוונת הוועדה המקומית להקטין את המכפיל ל-2.8 בלבד. לדוגמה, אם בעבר בניין שהיו בו 18 דירות, יכל לקבל 54 דירות חדשות, הרי שההחלטה החדשה שתצמצם את מספר הדירות ל-50 בלבד, הפסד של 10 מיליון שקלים בקירוב לאותו קבלן, מה שהופך בפועל את הפרויקט ללא כדאי לחלוטין.
יתרה מכך, בשכונות מחוץ למרכז העיר, הנחשבות ליוקרתיות, דוגמת שיכון ותיקים, הוקטן המכפיל לכדי 2.2 דירות חדשות בלבד בתמורה לכל דירה שתיהרס, מה שהופך חד-משמעית את הפרויקט ללא כדאי כלכלית.
הרציונל של הוועדה המקומית רמת גן, המכוונת על-ידי מדיניות ברורה של ראש העיר כרמל שאמה-הכהן, המהווה היפוך מוחלט למדיניות קודמו, הינו שהעיר לא תוכל לשאת כל כך הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית, ללא תשתיות משלימות.
תפוח אדמה לוהט
גם אם נלך עם בית מדרשו של שאמה-הכהן, נשאלת השאלה מדוע בחר בדרך של מאבק חזיתי מול הקבלנים שיוביל לעצירה כמעט מוחלטת של הפרויקטים בעירו, זאת במקום להיאבק מול מקבלי ההחלטות בממשלת ישראל ולדרוש, בצדק, מבחינתו, תקציבים לתשתיות משלימות ומוסדות ציבור נדרשים?
דומה שמהאבק המתרחש בעצם ימים אלה בעיר גנים, הינו סימפטום למה שעלול להתרחש במהלך השנתיים הקרובות בעוד עשרות רבות של עיריות ומועצות מקומיות, ויביא בסופו של דבר לתום עידן התמ"א 38, עוד הבה לפני המועד הנקוב על-ידי מנהל התכנון של משרד הפנים, אוקטובר 2022.
זהו מצב של "בין השמשות", בעייתי מאוד, שעלול מאוד להקטין את מספר יחידות הדיור הנבנות במדינת ישראל מדי שנה במסגרת התחדשות העירונית מכ-800 כיום לכ-5,000 ואף פחות מכך תוך שנה, זאת אם מקבלי ההחלטות לא יזדעקו ולא יניחו את פתרון הבעיה לפתחן של העיריות והרשויות המקומיות.
העובדה שלא מכבר החליט משרד הפנים להעניק לכל עיר ועיר את המנדט לנהוג כרצונה בנושא התמ"א, מלמד, לצערי, על כך שמדינת ישראל ניער את חוצנה לחלוטין(!) מהתחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט. זוהי החמצה אדירה, הן נדל"נית בכך שהתמ"א הייתה מגדילה את מספר התחלות הבנייה, הן אורבנית, בכך שהייתה משדרגת את נראות הערים, הן חברתית, בכך שהייתה מייצרת תמהיל מעולה בין ותיקים לחדשים והן כמובן במיגון כמה שיותר תושבים בפני רעידת אדמה גדולה אפשרית.
אינני מסכים כלל ועיקר עם שאמה הכהן ואני סבור שהוא מזיק, במקום להועיל לעירו, אולם, וזה אולם גדול, המדיניות שלו הינה לא גחמה אישית גרידא, אלא כאמור סימפטום לבעיה קשה לאין שיעור, שמדינת ישראל, שבמו ידיה הכריזה ב-2005 על תמ"א 38 כיעד לאומי לחיזוק מבנים, זורקת כעת את הבעיה הזו כמו תפוח אדמה לוהט לעבר ראשי הרשויות המקומיות, מה שבסופו של דבר יחזור כבומרנג לשוק הדיור בכלל, ועל כך טוב הייתה עושה המדינה אם הייתה מכניסה את ידה עמוק, עמוק לכיס ופותרת את הסכסוכים המיותרים הללו בין עיריות לבין קבלנים.
