לעיתים קרובות אנחנו שומעים על יזמים חסרי ניסיון ש"נפלו" בעסקות הכרוכות בנדל"ן עסקי, קרי נדל"ן לתעשיה, מסחר, תעסוקה ומשרדים. לשם כך עלינו להסביר את ההבדל המהותי, שלא לאמר דרמטי, בין עסקות "רגילות" לנדל"ן למגורים לבין עסקות בנדל"ן עסקי שהינן מורכבות במיוחד ודורשות הרבה יותר בדיקה וידע. על יזם הניגש לקדם עסקה בתחום הנדל"ן למגורים, התחדשות עירונית או נדל"ן עסקי (משרדים, מסחר וכו'), להבין מראש כי מדובר בסוגים שונים לחלוטין של עסקות.
נתחיל בעסקות "רגילות" לנדל"ן למגורים:
עסקות המתמקדות בתחום הנדל"ן למגורים, כולל התחדשות עירונית, הינן כאלה שאותן היזם מממן מכיסו, או באמצעות גורמי מימון שונים, ובאמצעות היכולת הכלכלית הנ"ל מקדם את הפרויקט באחד משלושת האופנים הבאים:
אלטרנטיבה ראשונה - היזם בונה על גבי קרקע בתולית שאותה הוא רוכש מהמדינה או מגורם פרטי. אלטרנטיבה שנייה - היזם מוסיף יחידות דיור על גבי מבנה קיים, זאת באמצעות
תמ"א 38/1 (תוספת קומות) או באמצעות הוספת זכויות בניה שאותן הוא מקבל מתוכנית בניין הערים(תב"ע) הקיימת. אלטרנטיבה שלישית - היזם הורס יחידות דיור קיימות ובונה חדשות, זאת באמצעות תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או באמצעות פינוי בינוי.
עם סיום הפרויקט, היזם מוכר או משכיר את יחידות הדיור שבנה. במקרה של פרויקט התחדשות עירונית על היזם קודם כל להחזיר לדיירים את המגיע להם על-פי הסכם ההתחדשות העירונית בינם לבינו.
אדגיש כי תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום מאוד "חם" ובשנים האחרונות נכנסו לתחום זה יזמים רבים, חלקם מקצועיים ורציניים, אולם מקצתם כאלה אשר כל מטרתם למקסם את רווחיותם על הדיירים, שלמרבה הצער חלקם הגדול נמנים על שכבות חלשות כשהדירה הישנה הינה לעיתים קרובות רכושם העיקרי.
וכעת, להבדיל אלף אלפי הבדלות, עסקות הכרוכות בנדל"ן עסקי:
לעומת יזמות בנדל"ן למגורים, יזמות בנדל"ן עסקי (תעשיה/מסחר /תעסוקה) מורכבת יותר, מחייבת "חשיבה מחוץ לקופסה" כשלעיתים רבות נאלץ היזם לשלב בין עסקת הנדל"ן לבין תחומי העשייה של העסקים עצמם אשר צפויים לקום במקרקעין לגביהם נרקמת העסקה. מורכבות העסקה דורשת נכונות ליצירתיות רבה לצורך הגעה להסכם המשלב בתוכו פעילות עתידית ורווחית דיה לשני הצדדים.
רבות מהעסקות הללו משנות את הייעוד של המקרקעין. זאת, בין אם מדובר על שינוי מחקלאות למגורים/תעשיה ובין אם מדובר על שינוי ייעוד מתעשיה למגורים. במקרים אלה קיימת לעיתים קרובות משמעות הכלכלית גבוהה ביותר עבור בעל הקרקע ולכן, לפני מכירת הקרקע, מומלץ בחום להתייעץ עם גורם מקצועי המתמחה במיסוי נדל"ן.
ההבדל המהותי בין עסקת קרקע למגורים לעסקה לתעסוקה: אם בקרקע למגורים השאלה הנשאלת תמיד הינה כמה "כמה זכויות בניה לא מנוצלות ישנן"? הרי שבעסקה קרקע לנדל"ן עסקי (תעשיה/מסחר) נדרשת בדיקה מעמיקה הן בתב"ע עצמה והן מול היועץ המשפטי של העירייה לגבי האפשרויות לשינוי ייעוד ולזכויות העתידיות שיהיו באותה תב"ע.
בדיקה זו נדרשת כדי לוודא שכל העסקים הצפויים לקום במקרקעין על-ידי היזם אכן תואמים את ייעוד הקרקע והשימושים העתידיים המותרים בה. אינני ממליץ ליזם לקדם עסקת מקרקעין בנדל"ן המיועדים לתעשיה, מסחר או תעסוקה, ללא ביצוע בדיקה מוקדמת יסודית, אחרת הוא עלול להיגרר לאי קבלת היתר בנייה, עיכובים משמעותיים והסתבכויות נוספות.
שאלת השאלות: האם כדאי ליזם שאין בידו תקציב מספק, להיכנס לשותפות עם קבלן נוסף? ובכן, בעסקות נדל"ן למגורים יש ערך לשחקן מרכזי בתחום הדיור כשותף בפרויקטים מסוג פינוי בינוי המשתרעים על פני שכונות שלמות, זאת כולל שחקנים חדשים המתווספים לשוק הנדל"ן למגורים בישראל אשר יכולתם הכלכלית היא זו שמובילה אותם להצלחה.
בעסקות של נדל"ן לתעשיה ומסחר, לעומת זאת, קיימת חשיבות משנה לא רק למימון עצמו בשותפות, אלא גם ובעיקר לתחום העיסוק וליידע של השותף בכל מה שקשור לייעוד החדש של הקרקע ועל כן קיימת חשיבות משנה לבדוק מראש את השותף הפוטנציאלי לא רק על-פי יכולת המימון שלו, אלא גם ובעיקר היידע שלו בשימושי הקרקע העתידיים.
לסיכום, אמליץ לכל יזם שמגיע לעסקת שינוי ייעוד מורכבת להסתייע באנשי מקצוע מומחים בטרם ייכנס לטריטוריה הלא מוכרת לו, זאת בבחינת "סוף מעשה במחשב תחילה".
