האם בשנת 2021 הגיוני, כי אדם שהופקעה ממנו קרקע ייאלץ להיגרר שנים רבות להליכים שונים מול רשויות שונות כדי לקבל את הפיצוי המגיע לו? ולאחר כל זה, לקבל פיצוי זעום שלא משקף את ערך הקרקע? זה המצב כיום לצערנו.
בהלכה שנפסקה לפני שנים (הלכת חממי) נקבע, כי בשל פגיעה בתכונות הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד בתוכנית, זכאי הבעלים להגיש תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין ירידת ערך הקרקע. בעת ההפקעה בפועל, הבעלים אמורים להיות מפוצים בגין היתרה, המחושבת לפי שווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש. הכוונה המקורית של ההלכה הייתה להקל על הבעלים ולאפשר לו לבקש חלק מהפיצוי כבר בשלב אישור התוכנית למקרים בהם מימוש ההפקעה התעכב, אך בתי המשפט פירשו זאת כחובה, גם אם אין בכך היגיון. עקרון הבסיס הוא להחזיר את המצב לקדמותו, לפני הפקעת הקרקע, ולהוביל את הנפגע למצב שיוכל לרכוש קרקע חלופית דומה בעזרת הפיצויים, אולם לצערנו המצב הנוכחי כיום רחוק מכך.
לאחרונה קבע ביהמ"ש העליון, כי אין לעכב פיצויי הפקעה עד להכרעה בתביעת 197. במקרה זה, נתיבי ישראל הציעה לבעלים פיצוי שכולל גם את ירידת הערך וגם עבור ההפקעה עצמה כדי לחסוך הליכים. הבעלים דחו את הפיצוי המוצע ופנו לוועדת ההשגות שדנה בענייני הפקעות. אלא שהאחרונה קבעה, כי אין היא מוסמכת לדון בתביעות פיצויים לפי סעיף 197, ולכן הפיצוי שייקבע יהיה רק באשר לפיצויי ההפקעה, כלומר חלק קטן מהפיצוי. היא גם סירבה לעכב את ההליכים בפניה על-מנת שבינתיים תתקבל החלטה בתביעת ירידת הערך על-פי סעיף 197 שהגישו במקביל הבעלים.
ההפקעה בוצעה כחודש לאחר אישור התוכנית הפוגעת ושני ההליכים התנהלו במקביל, והבעלים ביקשו לייעל את ההליכים ולמנוע החלטות סותרות. ביהמ"ש העליון דחה את טענת הבעלים, למרות שהבין שיש בעייתיות וחוסר יעילות בהליך הדו-שלבי, אך ידיו כבולות להוראות החוק.
במקרה כזה, האזרח נדרש לנהל מספר הליכים במקביל תוך מרדף אחר הרשויות והערכאות כדי לנהל הליכים אלו. זהו אבסורד. מדובר בשני הליכים שונים שלגביהם קיימות הלכות ופסיקות שונות, מבחנים שונים לפיצוי, ערכאות שונות וצדדים שונים לדיון, מיסוי שונה ואינספור בעיות הפוגעות מהותית בבעלים.
בעניין דלי דליה נקבע, כי אין להתחשב בפוטנציאל לשינוי ייעוד בעת הערכת שווי קרקע במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197. ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני לצורך תביעת פיצויים, רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל ש"אבד", שדבר זה יתבטא בתוכנית מופקדת לשינוי ייעוד ו"דבר מה נוסף".
מה המשמעות? גם אם בבעלות אדם קרקע שבמשך שנים נחשבה כבעלת פוטנציאל, שבסביבתה אושרו תוכניות לבנייה רוויה ושוויה בשוק ידוע, הרי שהרשות המפקיעה תיטול את הקרקע בנזיד עדשים. האזרח לא יקבל את הפיצוי המגיע לו לפי השווי השוק האמיתי של הקרקע, וגם לקבלת הפיצוי הנמוך יהיה עליו להתרוצץ שנים רבות ולהוציא ממון רב.
המחוקק המנדטורי קבע בצורה ברורה, שעל הפקעת מקרקעין יש לשלם שווי שוק ולהעמיד את הבעלים במקום בו היה אלמלא ההפקעה. לעומתו, מדינת ישראל אחרי 73 שנה הגיעה לסיבוך אינסופי שלא רק שלא מביא לפיצוי, אלא מגיע ממש לנטילת זכויות קנייניות בלי לשלם ומנצלת את חולשת הפרט. אין ספק שהמחוקק נדרש לשים קץ למגמה זו. אנו מציעים לשנות את ההלכות הנ"ל, שגם בית המשפט ראה שפוגעות בקניין, לתקן את סעיף 197, ולהותיר בידי הנפגע את הבחירה האם לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך כבר עם התוכנית; או להודיע על דחיית הפיצוי לשלב ההפקעה, ובמקרה זה יקבל את מלוא הפיצוי בעת ההפקעה על-פי ייעוד הקרקע ערב התוכנית הפוגעת ובהליך אחד.
