נתוני רשות המיסים שפורסמו במהלך הימים האחרונים, הפתיעו את הכל. מסתבר שלמרות העלאת מס הרכישה למשקיעים ביולי 2015 מ-4 ל-8-10 אחוזים, ולמרות שבשנותיו של משה כחלון כשר אוצר ושר לנושא הדיור קיבלו המשקיעים "כתף קרה", למרות כל זאת נותרו מספר הישראלים שבבעלותם שתי דירות ויותר כ-320 אלף, מתוכם לכ-253 אלף יש שלוש דירות ויותר, לכ-3,800 שש דירות ויותר ו-511 מחזיקים בבעלותם 10 דירות ויותר, כ-50 אחוזים בקירוב יותר ממספר המשקיעים שהיה בבעלותם מספר כזה של דירות ב-2015.
נתון זה מפתיע במיוחד לאור העובדה שבמשך חמש שנים תמימות, מקיץ 2015 ועד לקיץ 2020, ירד באופן תלול אחוז המשקיעים בשוק הדיור מיותר מ-30 אחוזים ב-2015, לכ-12 אחוזים בלבד ב-2020. נתון זה אומנם עלה החל מקיץ 2020, כאשר הוחלט להוריד שוב את מס הרכישה למשקיעים, הפעם ל-5 אחוזים, ומשקיעים רבים חזרו אל השוק, אולם עדיין הנתונים בהחלט דרמטיים ומפתיעים.
מניתוח הנתונים אפשר להגיע למספר מסקנות מעניינות ולהבין שאין מדובר כאן בהפתעה כל כך גדולה, אלא דווקא בתמרור אזהרה מהבהב מפני הבאות:
אחת, אחוז לא מבוטל מבעלי שתיים או שלוש דירות אינם "משקיעים מקצועיים", אלא ישראלים שקיבלו דירות בירושה בתוך המשפחה. העובדה שמאז 2015 גדלה אוכלוסיית ישראל בכמיליון נפשות, מכ-8.3 לכ-9.3 כיום, הוסיפה סטטיסטית לא מעט משקיעים, לכאורה. עובדה זו מחוזקת על-ידי כך שמספר בעלי שתיים או שלוש דירות עלה באופן מתון יחסית, כ-20 אחוזים, אחוז שתואם סטטיסטית את אחוז הגידול באוכלוסיית ישראל.
שתיים, בד-בבד היו במהלך אותן שש שנים, שהתאפיינו בהיעלמותם של המשקיעים הגדולים, דוגמת משקיעי חו"ל, באופן יחסי הרבה ישראלים שקנו דירות זולות יחסית להשקעה, כולל דירות מוזלות בפריפריה, מה שהגדיל באופן הדרגתי את מספר בתי האב שבבעלותם שתי דירות ויותר.
שלוש, עם זאת בלטה, כאמור, במיוחד העלייה ב-50 אחוזים בקירוב של הישראלים שבבעלותם מספר רב של דירות וככל שהמספר היה גדול יותר, כך גם אחוז העלייה היחסי היה גדול יותר. נתון זה מצביע בעליל על כך ששוק הדיור הפך במהלך אותן שנים ליותר ויותר מקוטב ועובדה זו באה לידי ביטוי לא רק בפילוח המשקיעים, אלא גם בפילוח שוק הדיור כולו. אפשר לראות את המגמה הזו באופן קוהרנטי מאז שנות ה-90 של המאה שעברה. אם לפני 30 שנה אחוז הישראלים שהייתה ברשותם דירה אחת לפחות בבעלות עמד על כ-74 אחוזים, אחוז זה הלך וירד בהתמדה והגיע ב-2021 לכ-65 אחוזים בלבד.
ובמילים אחרות, אם בראשית שנות ה-90 התגוררו כארבעה מיליון תושבים בישראל, ולכמיליון מתוכם לא הייתה דירה בבעלות, אזי ב-2021, ולמרות העלייה התלולה ברמת החיים ולמרות העלייה הנחשונית במספר המשקיעים שבבעלותם הרבה דירות, לכ-3.2 מיליון ישראלים אין כלל דירה בבעלות, יותר מפי שלושה לעומת ראשית שנות ה-90.
ובמילים אחרות, באופן פרדוקסלי דווקא הנתונים יוצאי הדופן של רשות המיסים משקפים אל נכון את הקיטוב ההולך וגדל בתוך שוק הדיור בין אלה ש"יש להם" לבין אלה ש"אין להם" וככל שרמות המחירים עולות ועולות, ככל שההיצע הולך וקטן, כך גם נוצר דיסוננס בין מעמד גדל והולך בין בעלי הרבה דירות לבין מעמד גדל והולך של כאלה שאין להם דירה כלל.
לכן אני ממליץ למקבלי החלטות לראות דווקא בנתונים מפתיעים לטובה, לכאורה, אלה, בבחינת תמרור אזהרה מהבהב מפני הצפוי לכולנו אם לא תוענק עדיפות להגדלה משמעותית של היצע הדיור ועל-מנת שלא נדמה, חלילה, למקסיקו, שאף היא חברה כמונו ב-OECD ומתאפיינת במעטים שיש להם הרבה מאוד מול רבים מאוד שיש להם מעט מאוד. והמבין יבין...
