שכיר שמממן דירה ומכונית משלם 6.4 מ-12 משכורות נטו

אם כך, מהו שיעור המיסים הכולל מתוך שווי הדירה החדשה שלנו?

• מס רכישה: 2.5% שהקבלן משלם על הקרקע, ועוד 3.5% בממוצע שהדייר משלם על הדירה (דירות רבות נרכשות להשקעה וממוסות ב-3.5% מהשקל הראשון, כאמור), ובסך-הכל 6%.

• מס שבח: 10%.

• מע"מ: 14% משווי הדירה כולל מע"מ.

• היטל פיתוח: 3%.

סה"כ: כ-33% ממחיר הדירה הם מיסים. בהתאחדות הקבלנים מציינים שבמדינות ה-OECD, שיעור המס המצטבר במחיר הדירה הוא 12% בלבד, וברובן חל שיעור מע"מ מיוחד, נמוך יותר, על דירות. בישראל, הכנסות המדינה מכל דירה חדשה שנמכרת הן לעתים אף גבוהות יותר, שכן דירות שנבנות על קרקעות ששיווק מינהל מקרקעי ישראל כוללות תשלום למינהל, שעל-פי רוב גוזר מחירים מפולפלים על קרקעות באזורי הביקוש. אם נפרוס את תשלום המס על פני תקופה, נוכל לבודד את מרכיב המס השוטף על דירה ולהשוותו להכנסה השוטפת.

לדוגמה:

ניקח לצורך הדוגמה דירת ארבעה חדרים ממוצעת במעגל השני של מרכז הארץ: לפי המדד החודשי למחירי הדירות, שהשיקו "גלובס" ואתר "הומלס", מחיר דירת ארבעה חדרים בנתניה עומד על 1.223 מיליון שקל, ואילו דירת ארבעה חדרים בפתח תקוה עולה 1.271 מיליון שקל. ניקח את הממוצע של שתיהן: 1.25 מיליון שקל, כמחיר המשקף דירה ממוצעת. נפרוס 1.25 מיליון שקל לתקופה של 25 שנה, עם ריבית שנתית של 5%. התשלום החודשי מסתכם ב-7,307 שקל, שהם 87,684 שקל בשנה. נגזור מהם את מרכיב המס, 33%, וקיבלנו תשלום מס שנתי של 28,935 שקל על הדירה הממוצעת שלנו. לא ממש משנה איזה חלק מעלות הדירה מומן מהון עצמי ואיזה חלק ממשכנתה, שכן ההון העצמי שלנו יכול היה להשיג עבורנו תשואה חיובית אלטרנטיבית אם לא היה מושקע במימון הדירה והמיסים המועמסים עליה. אם נחזור לשכיר המרוויח את השכר הממוצע במשק, הרי ש-35% מהכנסתו נטו מופנים לתשלום מיסים על דירתו. במילים אחרות, 4.2 משכורות נטו בשנה. יחד עם 2.2 משכורות שכזכור מופנות לתשלום מיסים על רכב משפחתי אחד [ראו טור קודם], השכיר העייף שלנו כבר בזבז יותר ממחצית הכנסתו נטו (ומכאן המסקנה המתבקשת שבשביל להחזיק דירה ומכונית צריך שתי משכורות למשק בית), ועוד יד המיסים נטויה - שכן השכיר שלנו גם מעשן, משלם ארנונה, קונה גאדג'טים לפעמים ואפילו שותה קצת ברנדי. על כך בשבוע הבא.

• 1. מס רכישה: מוטל למעשה פעמיים. פעם אחת על הקבלן בעת שהוא רוכש את הקרקע - בשיעור 5% מערך הקרקע, ופעם שנייה על הדייר - לפי שווי דירתו ובהתאם לנתוניו האישיים. "באזור תל אביב מרכיב הקרקע הוא מחצית משווי הדירה, ולכן 5% ממחצית השווי הם 2.5% - כלומר, 2.5% ממחיר הדירה מקורו במס רכישה שהקבלן משלם על הקרקע", אמר "לגלובס" סגן נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו.

מס הרכישה מחושב לפי מדרגות מס, ויש להבדיל בין רוכשי דירה יחידה לבין מי שכבר יש בבעלותם דירה, והם רוכשים דירה נוספת. רוכשי דירה יחידה נהנים מהקלות במס: עד לסך של 1.085 מיליון שקל, הרכישה פטורה ממס. מ-1.085 ועד 1.525 מיליון שקל שיעור המס הוא 3.5%, ומעל 1.525 מיליון שקל מגיעים לשיעור המס המרבי - 5%. כלומר, רכישת דירה יחידה תמורת 1.5 מיליון שקל תחייב במס רכישה בגובה 14.5 אלף שקל. רוכשי דירה נוספת (וכאן לא יעזור לרשום דירה אחת על שם האישה ואת השנייה על שם הבעל) חייבים בתשלום מס רכישה מהשקל הראשון: מס בשיעור 3.5% עד לגובה של 923 אלף שקל, ומעל לשווי זה - 5% מס. כלומר, רכישת דירה נוספת ב-1.5 מיליון שקל תחייב במס רכישה בגובה 61 אלף שקל. "מס רכישה הוא מס עקיף שקיים במספר מועט של מדינות בעולם. מדובר במס מחזור שמטרתו היחידה היא להכניס כסף לקופה הציבורית, ואם המדינה רוצה לסייע לאוכלוסיות מסוימות, כמו זוגות צעירים או תושבי הפריפריה, להגיע לדירה - ביטול המס הוא סיוע ישיר ויביא להקלה מיידית", אמר סרוגו.

• 2. מע"מ: זהו המס הקטלני מכולם, מס "עיוור" שאינו מבחין בין דירות זולות ליקרות, בין דירה ראשונה לדירה להשקעה. שיעור המע"מ עומד היום על 16%, וחל על כל מחיר הדירה. דירה שקבלן מוכר ב-1.5 מיליון שקל, כוללת מע"מ בגובה 207 אלף שקל.

• 3. מס שבח: משולם על-ידי מוכר המקרקעין, וכאן המספרים יותר מסובכים, משום שהמס הוא אישי וסובייקטיבי ותלוי גם בזמן רכישת המקרקעין: ככלל, עד 7 בנובמבר 2001 שיעור מס השבח היה 50%, והחל ממועד זה מס השבח מחושב לפי 20%. קרקע שנרכשה לפני נובמבר 2001 ונמכרה לאחריו - שיעור המס יחושב באופן יחסי לתקופה שלפני ואחרי השינוי בשיעור המס, ויחול כמובן על ההפרש שבין מחיר מכירת הקרקע למחיר רכישתה - הוא השבח. "מס שבח שמשולם כיום בפועל, כשמחירי הקרקעות כל כך יקרים, הוא בממוצע 20% משווי הקרקע במקרה טוב, כלומר 10% משווי הדירה כולה", אומר סרוגו.

הרשות המקומית גובה היטלי פיתוח והיטל השבחה. במקרה זה לפחות יש תמורה מוגדרת: היטלי הפיתוח נועדו לממן תשתיות כגון ביוב, כבישים, תאורת רחוב וכו', ואילו היטל ההשבחה משתף את הקופה הציבורית בהתעשרות בעל מקרקעין שצמחו לו זכויות בעקבות אישור תוכנית בניין עיר שחלה על מקרקעיו. "מנסיוננו, חלק גדול מהרשויות המקומיות גובות יותר ממה שהן מוציאות על פיתוח. היטלי הפיתוח משתנים מעיר לעיר, ונעים סביב 100 דולר למ"ר בנוי. להערכת התאחדות הקבלנים, היטלי הפיתוח מהווים לפחות 3% משווי הדירה", אמר סרוגו.