המלצות לזירוז התחדשות עירונית

צוות מקצועי של משרדי האוצר והמשפטים, יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציע שורה של צעדים להסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית - דהיינו פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. הצוות מפרסם (יום ה', 30.4.20) את טיוטת הדוח שלו, לצורך קבלת הערות הציבור בשבועיים הקרובים לקראת המשך הדיונים בנושא. בראש הצוות עמדה עו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים. הצוות מצא, כי קיימים ארבעה סוגים של חסמים, ולצד כל אחד מהם הוא ממליץ על שורה של צעדים. הערות הציבור יוגשו עד 14.5.20, ולאחר מכן יגובש הנוסח הסופי של הדוח שיוגש לשרי המשפטים והאוצר. חלק מן ההמלצות מחייבות שינויי חקיקה, ואחרות - הפצת נהלים. החסמים העיקריים הם קניינים ונוגעים ליחסים בין בעלי הדירות לבין היזמים. הצוות מצביע על קושי בהשגת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות והתמודדות עם בעלי דירות סחטנים וסרבנים מועדים מחד-גיסא, לצד תופעות של ניצול בעלי דירות מוחלשים והחתמת בעלי דירות על עסקות שמכילות תנאים מקפחים וחד-צדדים לטובת היזם מאידך-גיסא. ההמלצה המרכזית היא להפחית את הרוב הדרוש לפרויקט התחדשות עירונית מ-80% מבעלי הדירות לשני שלישים בלבד, בתנאי ששמאי פינוי-בינוי קבע שהעסקה המוצעת כדאית מבחינה כלכלית. עוד מוצע לקבוע, כי בעל דירה שביצע עבירות בנייה ומסרב להשתתף בעסקה - קולו לא יובא בחשבון וזכויותיו ייגזרו רק מן הבנייה החוקית, אם מחצית מבין הבעלים האחרים הסכימו לבצע את העסקה. במצב בו לבעלים אחד יש למעלה מ-30% מהדירות בבניין, הוא ייחשב כבעלים של 30% בלבד. חלק ניכר מהדוח מוקדש להגנה על בעלי הדירות מפני התערבות לא הוגנת וניצול לרעה. בעניין זה מוצע לקבוע, כי תחול חובה להעניק לבעלי הדירות בטוחות לפי חוק המכר - בדומה לחובות המוטלות על קבלני יד ראשונה. על-מנת להגן על בעלי הדירות, מוצע להגדיר "החתמה פוגענית" בעסקת פינוי-בינוי. אם החוק הנוכחי אינו מאפשר להגיש תביעה אזרחית (חוזית ונזיקית) בגין "החתמה פוגענית", תיבחן האפשרות ליצור עוולה נזיקית ייחודית והאם ראוי לקבוע פיצוי הולם עליה. חסמים נוספים נוגעים להתנהלות מול הרשויות אשר עלולים לגרום לחוסר ודאות בעסקות, ובכלל זה קשיים במנגנון הקיים בנוגע למתן פטור מהיטל השבחה, שינויים תכופים ומשמעותיים של מסמכי מדיניות עירוניים, עודף ביורוקרטיה ועוד. הדוח ממליץ לקבוע, כי השיעור החציוני של היטל ההשבחה יהיה 25%, כאשר הרשות תוכל לקבוע מראש איזורים בהם הוא יעמוד על 50% לצד איזורים בהם הוא יהיה אפס. נושא משמעותי נוסף בדוח נוגע להתמודדות עם עסקות להתחדשות עירונית שלא מתקדמות בצורה מיטבית. מוצע לקבוע לוחות זמנים לפקיעת עסקות, באופן שהן יהיו בטלות מעיקרן ככל שיזם לא עמד באבן דרך מסוימת, או שהיא תהיה ניתנת לביטול במצב זה. מטרת ההצעה היא להביא להתקדמות העסקות בלוחות זמנים מהירים ככל הניתן. עניין נוסף הוא התמודדות עם מצב בו בבניין אחד יש שני יזמים שמחתימים על עסקות. בהקשר זה מוצע לבחון הקמת טריבונל שתהיה בידו האפשרות לברר את הסכסוך בין היזמים, לתמרץ אותם להגיע להסכמות, ולהגיע למצב בו רק יזם אחד ממשיך את העסקה באותו בניין והוא חותם מחדש על החוזים שנחתמו עם היזם האחר. כדי להקל על הבירוקטיה, מוצע לבטל את מנגנון ההכרזות על מתחמי פינוי-בינוי, ולעגן בחקיקה הסדרים אחרים על-מנת לקבל את התמריצים שנוגעים למתחמים אלו. הצוות אומר כי בתחומי הבנייה והביצוע מוכרים חסמים שאינם אופייניים בהכרח רק להליכי התחדשות, אך נוכחים ביתר שאת בפרויקטים אלו, וההשפעה שלהם על התחדשות עירונית היא משמעותית. בהקשר זה מוצע להאריך את תוקף החקיקה העוסקת בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), על-מנת שתוכל להמשיך ולדון בתוכניות להתחדשות עירונית. כמו-כן מוצע לקבוע מסלול מיוחד לאישור תוכניות איחוד וחלוקה בפרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת באמצעות אישור התוכנית גם בלי אישור טבלאות איחוד וחלוקה; אישור הטבלאות יידחה למועד הוצאת ההיתרים, ויתקבלו לגביהן הסכמות הדיירים. עוד מוצע לקבוע בחוק, שניתן יהיה לקדם תוכניות להתחדשות עירונית ככל שיש רוב מסוים מבין בעלי הדירות המעוניינים בקידום התוכנית, ואין הכרח לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות שהתוכנית חלה עליהם.