X
יומן ראשי
חדשות תחקירים
כתבות דעות
סיפורים חמים סקופים
מושגים ספרים
ערוצים
אקטואליה כלכלה ועסקים
משפט סדום ועמורה
משמר המשפט תיירות
בריאות פנאי
תקשורת עיתונות וברנז'ה
רכב / תחבורה לכל הערוצים
כללי
ספריה מקוונת מיוחדים ברשת
מגזינים וכתבי עת וידאו News1
פורמים משובים
שערים יציגים לוח אירועים
מינויים חדשים מוצרים חדשים
פנדורה / אנשים ואירועים
אתרים ברשת (עדכונים)
בלוגרים
בעלי טורים בלוגרים נוספים
רשימת כותבים הנקראים ביותר
מועדון + / תגיות
אישים פירמות
מוסדות מפלגות
מיוחדים
אירועי תקשורת אירועים ביטוחניים
אירועים בינלאומיים אירועים כלכליים
אירועים מדיניים אירועים משפטיים
אירועים פוליטיים אירועים פליליים
אסונות / פגעי טבע בחירות / מפלגות
יומנים אישיים כינוסים / ועדות
מבקר המדינה כל הפרשות
הרשמה למועדון VIP מנויים
הרשמה לניוזליטר
יצירת קשר עם News1
מערכת - New@News1.co.il
מנויים - Vip@News1.co.il
הנהלה - Yoav@News1.co.il
פרסום - Vip@News1.co.il
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ
X
יומן ראשי  /  מאמרים
לפיצול דירת מגורים לכמה יחידות יכולות להיות השלכות מס משמעותיות במכירת הדירה בשלמותה
▪  ▪  ▪
פיצול אסור [צילום: עומר שיקלר]

במאמר הקודם ראינו, כי חוק התכנון והבנייה אוסר לבצע עבודות בנייה אשר משנות את מספר יחידות הדיור בבניין, גם אם העבודות עצמן מבוצעות כולן בתוך הדירה עצמה. באותו מאמר סקרנו את המבחנים שקבע בית המשפט לקביעה האם מדובר בפיצול אסור של דירת מגורים למספר דירות, או שעדיין הדירה תחשב לדירה אחת. כמו-כן בחנו את התוצאה של החלטה הקובעת כי מדובר בפיצול אסור של דירת מגורים ובהשלכה של החלטה כזו על בעלי הדירה מההיבט של דיני התכנון והבנייה.
במאמר זה נדון בהיבט נוסף של פיצול דירת מגורים לשתי דירות או יותר. כוונתנו להיבט המיסוי של דירת המגורים במכירתה, ובמיוחד באפשרות למימוש הפטור, כפי שהוא קבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 במכירת דירת מגורים מפוצלת. מספר פסקי דין שניתנו על-ידי בתי המשפט השונים התייחסו לסוגיה זו וכפי שנראה להלן, מניתוח הוראות החוק ופסקי הדין, יש בקביעות אלה כדי להשליך באופן ישיר על תופעה זו.

הוראות החוק

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), קובע שבמכירת נכס מקרקעין חל חיוב בתשלום מס שבח. מס השבח הינו חלק ממס הכנסה, והוא מוטל על ההפרש בין שווי הרכישה של הנכס לשווי המכירה שלו. כחריג לחיוב הכללי, מעניק החוק לבעלים של דירת מגורים מזכה, פטור ממס שבח, במכירתה של הדירה, כאשר על המוכר לעמוד בכמה קריטריונים הקבועים בחוק לשם קבלת הפטור.
הגדרת המונח "דירה" מצויה בסעיף 52 לחוק המקרקעין ושם נקבע כי דירה היא: "דירה, חדר, תא, מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלימה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". בחוק מיסוי מקרקעין, ישנן שתי הגדרות משלימות לעניין הגדרת דירת מגורים.
ההגדרה הראשונה והבסיסית, המצויה בסעיף 1 לחוק, מתייחסת ל"דירת מגורים" ומגדירה אותה כ"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עיסקי לעניין מס הכנסה". ההגדרה השנייה, בסעיף 49 לחוק, היא ל"דירת מגורים מזכה", והיא מתייחסת לדירת מגורים שבגינה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח. ההגדרה של דירת מגורים מזכה היא: "דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: 1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מוטל השבח. 2. ארבע שנים שקדמו למכירתה".
מלשון החוק עולה שההגדרה של דירת מגורים כוללת חמישה תנאים:
1. מדובר בדירה או חלק ממנה.
2. בנייתה הסתיימה.
3. היא בבעלותו או בחכירתו של המוכר.
4. משמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים.
5. אינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
ראשית יש לבחון האם מדובר בדירת מגורים. במידה והנכס עונה על הקריטריונים הללו, ניתן לבחון האם המכירה שלה תהיה פטורה ממס שבח, בהתאם לקריטריונים של "דירת מגורים מזכה".
אולם, לא כל מכירה של דירת מגורים מזכה, תהיה פטורה ממס שבח. החוק מונה מספר מקרים בהם יוענק הפטור למכירה. המקרים אשר רלוונטיים למאמר זה הם:
1. המוכר מחזיק ביותר מדירת מגורים מזכה אחת ולא מכר במשך 4 השנים שקדמו לעסקה, דירה אחרת, בפטור.
2. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר והוא לא מכר ב-18 החודשים האחרונים דירה אחרת בפטור ובארבע השנים האחרונות לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת.
כאשר אנו מעוניינים לבחון את המצב לגבי הדירות המפוצלות, השאלה היא האם למרות החלוקה הפנימית למספר יחידות, עדיין יהיה מדובר בדירת מגורים אחת, או שלאחר הפיצול הדירה כבר אינה נחשבת כדירת מגורים אחת אלא ככמה דירות.
כפי שראינו במאמר הקודם, לא תמיד ניתן לקבל היתר בנייה לפיצול הדירה לכמה דירות. במקרים בהם ניתן לקבל היתר בנייה, המצב יהיה שגם בפועל וגם על-פי החוק, הפכה הדירה האחת לכמה דירות חדשות. במקרים מסוימים ניתן יהיה גם לתקן את צו הבית המשותף ולרשום כל אחת מן הדירות כיחידה נפרדת בפנקס הבתים המשותפים. במקרה כזה כל דירה תוכל להמכר בנפרד, וניתן יהיה, בתכנון מס נכון, לקבל פטור במכירת הדירות, במרווחי זמן מתאימים.
מאידך, במקרים בהם לא ניתן היתר בנייה לפיצול, הבעייתיות גדלה, כיון שבפועל מדובר בכמה דירות, אולם המצב המשפטי מכיר בהן כדירה אחת וכאשר היא תימכר לא תהיה ברירה אלא למכור אותה כיחידה אחת שלמה. במקרה כזה, תתעורר השאלה ביתר שאת, האם מדובר במכירה של דירה אחת ואז במקרה שבו המוכר עונה על אחד התנאים לקבלת הפטור ממס שבח, שמנינו לעיל, המכירה תהיה פטורה ממס שבח, או שיקבע שמדובר בכמה דירות - ובמקרה כזה רק לגבי דירה אחת יינתן הפטור ושאר הדירות יחויבו במס שבח במכירתן. חשוב לציין, שבדרך-כלל שווי התמורה שתתקבל ממכירת שתיים או שלוש דירות קטנות יהיה גדול הרבה יותר משווי מכירתה של דירה אחת ובטח משווי הרכישה של אותה דירה. ממילא חיוב מס השבח במכירה עלול להיות בסכומים לא מבוטלים.
המבחן לקביעה האם מדובר במכירה של דירת אחת או כמה דירות
להלן נביא שני מקרים שהובאו לדיון בבית המשפט ובכל אחד מהם ניתנה החלטה שונה, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה.
המקרה הראשון נדון בפני ועדת ערר בירושלים בעניינו של נבולסי רפיק. באותו מקרה היה מדובר בדירה שפוצלה לשתי יחידות ואחת מהן אף הושכרה בשכירות חופשית. מנהל מס שבח, קבע כי מדובר בשתי יחידות נפרדות ועל כן כאשר הדירה בשלמותה נמכרה (אומנם בדרך של הפקעה, אך לענייננו אין הבדל בדברים) רק יחידה אחת תהנה מהפטור והשנייה תחויב במס שבח.
ועדת הערר קבעה, כי מן הראיות שהובאו בפניה (בין היתר חוות דעת של שמאים שונים שביקרו בדירה וכתבו חוות דעת בעניין) עולה, שהדירה הכילה שתי דירות נפרדות זו מזו ועצמאיות. לכל אחת מן הדירות הייתה כניסה נפרדת ומתקנים חיוניים נפרדים, כמו מטבח, שירותים ומקלחת. כל אחת מהיחידות עמדה בפני עצמה לחלוטין. אחת הראיות לכך הייתה העובדה שביחידה אחת התגורר העורר ובני משפחתו והיחידה השנייה הייתה מושכרת בשכירות חודשים לדיירים שונים.
ועדת הערר קבעה כי התנאים הדרושים לקביעה כי מדובר בדירת מגורים, התקיימו בכל אחת מן היחידות ועל כן מכירתן נחשבת למכירה של שתי יחידות, שרק אחת מהן היא דירת מגורים מזכה. ועדת הערר התייחסה לעובדה שלמעשה מדובר בפיצול מלאכותי, שכן מחד אכן יש בפנינו שתי יחידות נפרדות מכל בחינה פונקציונלית, אולם מאידך, לא ניתן למכור כל אחת מהיחידות בנפרד, אלא רק את הדירה בשלמותה לרוכש אחד, היחידות לא יכולות להירשם כיחידות נפרדות בצו הבית המשותף ואף שוויין, לצורכי מכירה, כחלק מיחידה אחת, שונה משווייה של כל אחת בנפרד לו ניתן היה למכור אותן בנפרד.
מאידך, לאור הקביעה שמדובר בשתי יחידות, נוצרת תוצאת מס שאינה תואמת את המציאות הכלכלית של שווי הנכס ולמעשה, כדברי ועדת הערר, הפיצול הפיזי הוא מלאכותי, אך הוא אפשרי מן ההיבט של דיני המס. בסופו של פסק הדין ציינה הוועדה כי: "עמדתנו היא שהשומה של המשיב (מנהל מס שבח) היא אפשרית ועולה בקנה אחד עם הדין, וזאת חרף אי-הנוחות שאנו חשים לגבי התוצאה". מעניין להוסיף שוועדת הערר מציינת שלו היה העורר, נוקט בפעולה של פתיחת הדלת המפרידה שבין שתי היחידות ומחזיר את המצב לקדמותו, לפני המכירה, היה מצבו שונה והדירה הייתה נחשבת לדירה אחת בלבד וממילא היה ניתן לו הפטור ממס השבח על העסקה כולה.
יצוין כי במקרה זה הוגש על-ידי העורר ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון, אולם הצדדים הגיעו ביניהם להסדר של פשרה, אשר מבחינת תוצאת המס הפרטית יצרה שינוי בסכום המס, ששולם על-ידי העורר בגין מס השבח, אולם מן הבחינה המשפטית קביעתה של ועדת הערר נותרה על-כנה ולא שונתה.
במקרה אחר שהגיע לדיון בפני ועדת הערר שבחיפה, נדון עניינם של העוררים, משפחת לסנר. באותו מקרה מדובר היה בבית בן שלוש קומות. בבית היו 5 חדרי שינה. בקומת המסד של הבית היו שני חדרי שינה וכן מטבחון שכלל משטח שיש וכיור. שני ילדי המשפחה גרו בקומת המסד. לבית כולו הייתה מערכת אחת של תשתיות מים חשמל וביוב וכן דוד אחד למים חמים. לבית היו שתי כניסות שהאחת מהן הייתה לקומת המסד. בבית היה אמור להיבנות גרם מדרגות שיחבר בין קומת המסד לקומה שמעליו, אולם גרם המדרגות הזה לא נבנה בשלמותו ונותר מכוסה.
לטענת מנהל מס שבח, אי-בנייתו של גרם המדרגות יצרה הפרדה בין שתי הקומות שהביאה את מנהל מס שבח לקבוע כי מדובר בשתי יחידות נפרדות.
מקרה זה מעניין בהיבט נוסף שלו. הבית עצמו היה שייך קודם לכן לבעלים קודמים אשר מכרו אותו, באותו מצב (לפחות מבחינת גרם המדרגות) לעוררים. בעסקה הראשונה הזו, קיבל מנהל מס שבח את הצהרת המוכרים כי מדובר בדירת מגורים אחת, לא בדק את מצב הבית בפועל ואישר את ההצהרה "במסלול הירוק", כמכירה של יחידת מגורים אחת.
בעסקה השנייה, בה מכרו העוררים את הבית, הגיע מנהל מס שבח, פיזית, לבדוק את הבית וקבע כי הממצאים מעידים שמדובר בשתי יחידות נפרדות.
ועדת הערר קיבלה את הערר ודחתה את עמדת מנהל מס שבח. הבית נבנה על-פי היתר בניה שהגדיר את הבית כבית מגורים בן יחידה אחת. כאמור, בבית גרה משפחה אחת בלבד והיא התגוררה בכל שטח הבית. "יהא זה מלאכותי לראות באי השלמת בנית המדרגות עילה לחלוקת בית המגורים לשתי דירות נפרדות בעוד שבפועל התגוררה המשפחה כולה בבית המגורים כולו".
בתוספת של אחד מחברי הוועדה, לפסק הדין, ניתנה הבהרה חשובה לקשר שבין המבחן האובייקטיבי של מצב הדירה בפועל לבין היתר הבנייה המקורי, וצוינו שני תנאים מצטברים, אשר בהתקיימם, תינתן עדיפות למצב בפועל על פני היתר הבנייה המקורי. שני התנאים הם:
1. המבחן התפקודי - פיצול בפועל לשתי יחידות נפרדות.
2. פיצול הנעשה תוך חריגה מהיתר הבניה המקורי.
בהתקיים שני תנאים אלה, ינותק הקשר בין היתר הבנייה המקורי למצב בפועל ואז תחשב הדירה, כשתי יחידות נפרדות.
בנסיבות המקרה הספציפי הסכימו כל חברי ועדת הערר כי יש לקבל את הערר ולדחות את עמדת מנהל מס שבח.

סיכום

ראינו אם כן, כי לפיצול דירת מגורים לכמה יחידות, יכולות להיות השלכות מס משמעותיות במכירת הדירה בשלמותה. בפועל יעשה מבחן פונקציונלי של מהות השימוש בדירה, האם כיחידה אחת שלמה או כיחידות נפרדות. עוד ראינו כי במקרה שבו לפני המכירה מושב המצב לקדמותו, בדרך שתמנע את השימוש הנפרד בכל אחת מן היחידות, ניתן לעיתים להימנע מתוצאת מס קשה וגבוהה.

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.
הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין והבנייה ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.
תאריך:  28/02/2010   |   עודכן:  28/02/2010
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
יורם אטינגר
רוב האמריקנים מסתייגים מהערבים ומן האיסלאם, אך רואים בערכים יהודים-נוצרים את תשתית תרבותם ומזדהים עם היהדות ועם המדינה היהודית    אובמה נכשל במאמציו לעקור את תחושת האיום המוסלמי המרחפת מעל תושבי ארה"ב
קרן אלמוג
בעידן המודרני, בחברה המערבית, מתרבים המקרים של תסמונות נפשיות וגופניות אלו    האם קיים קשר ביניהן? מהו? והאם קשר זה מסביר את ריבוי התופעות?
רפי מן
ועדת פרס פוליצר הודיעה כי תקבל, לראשונה בהיסטוריה, את מועמדותו של טבלואיד הסופרמרקטים "נשיונל אינקוויירר"    תהליך הטבלואידיזציה מקבל משמעות חדשה
דודו אלהרר
המדען הראשי של משרד החינוך, ד"ר גבריאל אביטל, יעוף מתפקידו    מעתה, כל ענפי המדע יהיו חסומים בפני אנשים מאמינים    אין מקום לדתיים חשוכים במכוני מחקר מדעי ובוודאי שאין מקום להפקיד בידיהם תפקידי נשיאות והנהלה
איתמר לוין
מתיחה פורימית באחד מעלוני ש"ס מתארת "פגישה" בין נציג המפלגה לבין מחמוד אחמדינג'אד    השאלה היא, האם יש אמירות רציניות שמסתתרות מאחורי ההומור הזה
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ New@News1.co.il