אשר הצדדים ישובו לשולחן הדיונים וייחתם הסכם עם הפלשתינים שבו יתקבעו גבולות המדינה, צפוי אירוע נדל"ני ענק - קליטת עשרות אלפי משפחות שיפונו מבתיהם ביהודה ושומרון ויעברו אל תוך הקו הירוק. זהו אירוע בסדר גודל של קליטת יהודי ברית המועצות בתחילת שנות ה-90'. ההינתקות מעזה ומצפון השומרון הייתה קדימון קטן לאירוע הגדול האמיתי. דוח מבקר המדינה ודוח "ועדת החקירה הממלכתית בנושא טיפולן של הרשויות המוסמכות במפוני גוש קטיף וצפון השומרון" של שופט בית המשפט העליון בדימוס אליהו מצא (יו"ר), שמעון רביד וידידיה שטרן,שהוגש ביוני 2010, על מחדלי קליטת המפונים ההינתקות מעזה, עלולים להיות קדימון קטן לדוח עתידי של מבקר המדינה ולדוח עתידי של ועדת החקירה הבאה על מחדלי פינוי מיו"ש. מרצועת עזה פונו כ-1,600 משפחות, רובן המכריע גרו בבתים צמודי קרקע, מ-22 ישובים ובהם כ-9,000 מתנחלים. ‏העלויות האזרחיות בפינוי עזה מוערכות ב-7.2 מיליארד שקל, לא כולל את העלויות הצבאיות, שהן כ-2.7 מיליארד שקל. מתוך העלויות האזרחיות, מרכיב המגורים, כולל פיצויים אישיים ישירים, היה בגובה 2.3 מיליארד שקל; הכנת התשתיות עלתה כ-2 מיליארד שקל. סעיף הפיצוי העסקי הוא כ-1.5 מיליארד שקל והיתרה בסעיפי פיצוי נוספים ומגוונים. פינוי עזה היה ייחודי במובן זה, שרוב התושבים פינו בתים צמודי קרקע, בעיקר במושבים, כולל נחלות חקלאיות שהיו רווחיות באופן חריג בין השאר בגלל כוח עבודה זול יחסית, וחלקם פינו ישובים קהילתיים. בגלל מספרם הלא גדול יחסית, היה ניסיון לאפשר למפונים מעזה להשתקם ביישובים חדשים וייעודיים רק להם, ניסיון שהוכח כיקר, הקשה על הפינוי ולא צלח. עלות הפיצוי הכולל למשפחה שפונתה מעזה, על כל מרכיבי הפיצוי - מגורים זמניים, מגורי קבע, עלויות הקרקע למגורים הקבועים, פיצוייים עסקיים, הקלות מס, פיצויים בגין עסקי חקלאות, שיקום נפשי, חברתי וקהילתי, העתקת מוסדות ציבור וכו' - הגיעה בממוצע לסכום של 4.5 מיליון שקל למשפחה. גובה הסכום נובע מכמה סיבות: רוב הבתים צמודי קרקע והמפונים קיבלו מגרשים גדולים ביישובים החדשים וביישובים אליהם הועברו; רוב המפונים קיבלו פיצויים עסקיים; חלק ניכר מהם קיבלו פיצוי בגין בנים ממשיכים בנחלות החקלאיות; גורם חשוב היה, שהמדינה נכנעה לקבוצה של מושבים וקיבוצים באזור הדרום, שדרשו וקיבלו פיצויים מפולפלים עבור פינוי שטחים לטובת המפונים מעזה.

אתגר ענקי לוועדות התכנון ולמינהל (רשות) מקרקעי ישראל

בהנחה שפינוי מיו"ש לא יושפע מייחודיות הפינוי מעזה, ושיהיה מתוכנן יותר וחסין ממניפולציות קרקעיות, עלות הפינוי הכוללת למשפחה ביו"ש לא צריכה לעבור את 4 מיליון שקל בממוצע. לעומת עזה, ביו"ש מדובר במספרים גדולים בהרבה. אופי המגורים ביו"ש שונה לחלוטין וחלקו הגדול בנייה רוויה. סביר שפינוי מיו"ש לא ייעשה במהירות שבה נעשה פינוי עזה, כי מדובר באירוע שיש להתכונן אליו באופן יסודי. ‏להיכן בדיוק יחזרו המפונים מיו"ש? מה יהיו עקרונות הפינוי? מי יבנה את הדירות בהן ייקלטו המפונים מיו"ש? באילו הסדרים? מה יקרה לחקלאים מהמושבים ביו"ש ובבקעה? להיכן יפונו החרדים? הדתיים הלא חרדים? תושבי היישובים העירוניים והקהילתיים? ‏גם אם נניח שהממשלה והכנסת יפעלו ביעילות בשלב התוויית המדיניות והחקיקה, זהו אתגר ענקי לכמה וכמה גופים, ובעיקר לוועדות התכנון במשרד הפנים ולרשות (מינהל) מקרקעי ישראל במשרד השיכון. איך הם יתמודדו עם האירוע? ‏מאמר זה עוסק בעיקר בשאלה, כמה יחידות דיור ומאילו סוגים יהיה צורך לתכנן ולבנות על-מנת לקלוט את המפונים מיו"ש, ומה תהיה העלות? מעלויות פינוי עזה על כל המרכיבים - מגורים, עסקים, אישיים - אפשר גם לשער מה יהיו עלויות הפינוי הכוללות מיו"ש.

‏4 תסריטים של פינוי

לשאלה זו יש כמה תשובות אפשריות, תלוי בתסריט הפוליטי מבין 4 התסריטים הבאים, כשבכל תסריט יהיו כמובן סידורים מיוחדים בעיר העתיקה בירושלים ובאגן הקדוש: פינוי כל הבנייה מעבר לקו הירוק, לא כולל השכונות היהודיות במזרח ירושלים: אפשרות זו מבוססת על מעין הסכמה כללית, כולל בזירה הבינלאומית ולפי מתווה קלינטון, שבירושלים אין דרך חזרה. מנגד, אי-אפשר להתעלם מהתגובות החריפות בעולם בכל פעם שמאשרים תוכנית בנייה חדשה בהר חומה או בגילה. ‏הצעת ישראל: פינוי 92% מעבר לקו הירוק, תוך החלפת שטחים, לא כולל פינוי השכונות היהודיות במזרח ירושלים וכולל סיפוח גושי התיישבות - לפי הצעת ישראל, השכונות במזרח ירושלים וחלק ניכר מגושי ההתיישבות לא יפונו. ישראל תספח כ-8% משטחי יו"ש ותעביר לפלשתינים שטחים אחרים באותו היקף. תסריט זה מבוסס על מפה, שאותה הכינו הפלשתינים על בסיס המשא-ומתן ב-2008 בין אהוד אולמרט וציפי לבני לבין אבו מאזן (ראו המפה בהמשך). ‏הצעת הפלשתינים: פינוי 98% מעבר לקו הירוק, תוך החלפת שטחים, לא כולל פינוי השכונות היהודיות במזרח ירושלים וכולל פינוי רוב גושי ההתיישבות - תסריט זה מבוסס על ההסכמה הפלשתינית לסיפוח גושי התיישבות ישראלים בשטח כ-2% מיו"ש, כנגד קבלת שטחים אחרים מישראל באותו היקף, עמדה שהוצגה במו"מ אולמרט-אבו מאזן (ראו מפה בהמשך).

‏‏פינוי כל השטחים מעבר לקו הירוק, כולל השכונות היהודיות במזרח ירושלים

זוהי אפשרות שנשמעת לא ריאלית בעליל, אבל כדאי לזכור, שסיני, טאבה ורצועת עזה פונו עד המ"ר האחרון הן במו"מ במסגרת הסכם שלום והן בפינוי חד-צדדי.

בעיה של מידע

‏יש בעיה לא פשוטה של מידע על הבנייה ביו"ש. למעשה, מידע אמין מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קיים רק החל משנת 1995. על-מנת להשלים את התמונה הכוללת של יח"ד שהוקמו החל מתחילת ההתיישבות החל מסוף שנות ה-60', יש צורך בנבירה בנתונים הנאספים על-ידי גופים נוספים. ‏התחקיר שלפניך מתבסס על איסוף והשוואת נתונים ממקורות שונים: נתוני מכון "מאקרו", גוף מחקר בהנהלת ד"ר רובי נתנזון, שמצהיר כי אינו מזוהה פוליטית, המחזיק בסיס נתונים מקיף ומהימן, שמנוהל על-ידי הגר צמרת וזיו רובין; על נתוני הלמ"ס; על אתר האינטרנט של ח"כ יעקב כ"ץ, יו"ר האיחוד הלאומי, המספק מידע מגוון ואמין; נתוני תנועת ההתיישבות אמנה, שאינם שלמים; שלום עכשיו, המחזיקה נתונים רבים ועוקבת אחרי בנייה חדשה, על-ידי חגית עופרן; המכון האוניברסיטאי אריאל, שפרסם לאחרונה מחקר מקיף ושופע נתונים של פרופ' דן סואן וד"ר ורד נאמן-חביב; החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, המספקת מידע מסוים על היישובים הכפריים ביו"ש; המועצות האזוריות והמקומיות ביו"ש, המספקות נתונים חלקיים.

הנחת היסוד - מ"ר תמורת מ"ר, התחיבות רכישה של המדינה

‏הוויכוח הקשה ביותר סביב הפינוי יהיה על אופי ואופן שיקומם מחדש של המפונים, בכל הקשור לעניין הכואב מכל - המגורים. המטרה תהיה כמובן לנסות להשוות את מצב מגוריהם החדש למגורים שהם יפנו. ‏השאלה המכרעת היא כמובן, איך המדינה תממן את המגורים החדשים של מפוני יו"ש. ‏תהיה כמובן העמדה, לפיה "עדיף לתת להם כסף ושיסתדרו לבדם", כמו למשל "תנו לכל משפחה 3 מיליון שקל ושיסתדרו בעצמם". זו תהיה עמדה של "נערי האוצר", שיעדיפו לא לקחת אחריות כדי לא לספוג זעם וטענות מהמפונים, וכדי לא לקבל הערה בדוח המבקר. ‏‏בסופו של הוויכוח, גם לאור המלצות ועדת החקירה הממלכתית לפינוי עזה, יתקבל עיקרון אחד שיהיה מקובל: כל מפונה יקבל דירה כנגד דירה, בית צמוד קרקע כנגד בית צמוד קרקע, נחלה במושב כנגד נחלה במושב, מ"ר כנגד מ"ר, או, כמו שהשמאים אומרים, "ערך כינון מחדש". ‏את בניית הבתים הללו תממן המדינה מתקציב מיוחד, בדרך של מכרזים גדולים המבוססים על העיקרון של התחיבות רכישה, כפי שהיה בתקופת קליטת העלייה הגדולה מחבר המדינות בתחילת שנות ה-90'. כלומר, המדינה מממנת את התכנון והבנייה, מתחייבת למחיר כלפי הקבלן, ומוסרת את הדירה למפונה. ‏מרבית המתיישבים ביו"ש מתגוררים בקווי הרוחב שבין חדרה לאשקלון. סביר שהם ידרשו לקבל דיור חלופי בשטח שבין חדרה לגדרה, כולל אזור יהודה וירושלים עצמה. דרישה כזו, במרכז הצפוף של המדינה, תיצור לחץ עצום על מערכת התכנון, על רשות המקרקעין ועל מערך התחבורה במרכז. חלק לא גדול מהמפונים, בצפון ובדרום יו"ש, יהיו זכאים לקבל דיור חלופי מצפון לחדרה ומדרום לגדרה, עד באר שבע. ‏יתעוררו שאלות קשות נוספות: היכן מיישבים את האוכלוסיה החרדית שתיאלץ להתפנות? האם כולם יפונו לעיר החרדית שתקום בחריש או שתוקם עוד עיר חרדית (כסיף למשל)? האם מפונים ממושבים או מיישובים קהילתיים זכאים שיקימו עבורם מושבים ויישובים קהילתיים חדשים, לאור כישלון הניסוי של "העתקה קהילתית" עם מפוני עזה, או שייאלצו להסתפק בהצטרפות ליישובים קהילתיים ולמושבים קיימים?

‏‏גודל יחידות הדיור ביו"ש

‏בהיעדר מידע שלם ומוסמך של הלמ"ס, קיימים רק נתונים חלקיים על התפלגות גודל הדירות והבתים ביו"ש. ככל שהיישוב ותיק יותר יש הרבה יותר צמודי קרקע, אולם הבנייה החדשה יותר, הן בשכונות היהודיות החילוניות והן בשכונות החרדיות, היא רובה ככולה בנייה רוויה. בדיקת גודל הדירות נעשתה בגופי התכנון, במינהל מקרקעי ישראל ואצל הקבלנים שבנו ביו"ש. ‏הגודל הממוצע של דירה בבנייה רוויה ביו"ש הוא 110 מ"ר (נטו). ‏הגודל הממוצע של בית צמוד קרקע ביו"ש הוא 160 מ"ר.

‏עלויות בנייה ופיתוח

‏בהנחה שהמדינה תוציא פרויקטים גדולים לקבלני ביצוע, כאשר הקרקע ניתנת ללא תמורה, תוך התחיבות רכישה מהקבלנים, כפי שהיה בקליטת העליה מחבר המדינות בתחילת שנות ה-90' - כמה תשלם המדינה עבור בנייה של דירה בבנייה רוויה? כמה תשלם המדינה עבור בית צמוד קרקע על מגרש בשטח של רבע דונם? (בית על מגרש בשטח עד 250 מ"ר פטור מהיוון, ובנוסף, מטעמי חיסכון בקרקע ומים, אסור להקצות מגרשים גדולים יותר, גם למי שעזב בית ביו"ש על מגרש של חצי דונם ויותר). ‏‏במחירי הביצוע של סוף 2011, ההנחה היא, שעלות הבנייה לקבלן היא בין 3,500 ל-4,000 שקל למ"ר (כולל חניה אחת מקורה בבנייה הרוויה). ‏‏לעלות הבנייה צריך להוסיף עלויות פיתוח, שיבוצעו על חשבון המדינה. עלות הפיתוח ליח"ד בבנייה רוויה נעה בין 80,000 שקל ליח"ד לבין 100,000 שקל לדירה. עלות הפיתוח בצמודי קרקע נעה מ-120,000 שקל עד ל-150,000 שקל לבית. ‏רווח קבלני - על מחירי הביצוע יש להוסיף רווח קבלני, ברמה של 12%-15%. ‏מע"מ ומיסים ישירים - סביר שהמדינה תוותר לקבלנים על מרכיב המע"מ בפרויקטים כאלה, ואפילו תיתן הטבות מס נוספות לקבלנים (למשל על שכר עבודה), וכמובן לא תגבה מהמפונים שום מס, לא מס רכישה ולא היטלי השבחה. ‏על-פי ההנחות האלה, במחירי סוף 2011 , זוהי עלות הבנייה הממוצעת: ‏עלות דירה 110 מ"ר - 650,000 שקל ‏עלות צמוד קרקע 160 מ"ר - 800,000 שקל. ‏על-פי עלויות אלה, במספרים מעוגלים של מספר הדירות והבתים שיפונו בכל אחת מהאפשרויות, ניתן להעריך את גודל ההשקעה הכרוכה בבניית דיור חלופי בישראל בכל אחת מהאופציות של פינוי יו"ש.

‏פינוי כל הבנייה מעבר לקו הירוק, לא כולל שכונות ירושלים

‏נכון לסוף 2010 יש ביו"ש, לא כולל השכונות היהודיות החדשות בירושלים, 320,000 תושבים ב-129 ישובים. מדובר בסה"כ ב-56,000 יחידות דיור. מתוכן 33,000 דירות בבנייה רוויה ועוד 23,000 צמודי קרקע. ‏עלות דיור חלופי בישראל לבנייה הרוויה: 21.5 מיליארד שקל. ‏עלות דיור חלופי בישראל לצמודי הקרקע: 18.5 מיליארד שקל. ‏סה"כ עלות דיור חלופי כולל, בתסריט של פינוי כל יו"ש למעט השכונות היהודיות במזרח ירושלים, היא כ-40 מיליארד שקל. ‏על-פי המודל של עזה, בהנחה של 4 מיליון שקל למשפחה, עלות כל הפינוי, לא כולל עלות צבאית, תהיה כ-224 מיליארד שקל).

‏הצעת ישראל - פינוי 92% מעבר לקו הירוק, לא כולל שכונות ירושלים תוך השארת גושי התיישבות

ההצעה הישראלית במו"מ הייתה לשמר כמובן את שכונות מזרח ירושלים, ועוד 8% משטחי יו"ש, בהם אריאל, מעלה אדומים, אפרת ונוקדים, תוך חילופי שטחים (ראו מפה). 72 ישובים יפונו, ו-57 ישובים יישארו בשטח ישראל, ובהם 256,500 תושבים. מספר התושבים שיפונו הוא 63,000. ‏‏אם תתקבל הצעה ישראלית כזו לפינוי 92% מהשטח, יפונו מיו"ש סה"כ 10,500 יח"ד, מתוכן 3,500 בבנייה רוויה ועוד 7,000 צמודי קרקע. ‏עלות דיור חלופי בישראל לבנייה הרוויה שתפונה: 2.3 מיליארד שקל. ‏עלות דיור חלופי בישראל לצמודי הקרקע שיפונו: 5.6 מיליארד שקל. ‏בתסריט זה, שלפיו ישראל לא תפנה את שכונות ירושלים ואת גושי ההתיישבות, סה"כ עלות הדיור החלופי לפינוי היא כ-8 מיליארד שקל. ‏לפי מודל פינוי עזה, העלות הכוללת, ללא עלות צבאית, תהיה כ-42 מיליארד שקל.

‏הצעת הפלשתינים - פינוי 98% מעבר לקו הירוק, לא כולל שכונות ירושלים וכולל פינוי גושי התיישבות

‏על-פי ההסכמה הפלשתינית במו"מ, להשארת 2% מיו"ש בתחום ישראל תוך חילופי שטחים, הם דורשים את פינוי עיקר גושי ההתיישבות, כולל אריאל, מעלה אדומים, בית חורון ופסגות, אפרת, עמנואל וקדומים. בתסריט זה יפונו 105 ישובים ובהם 176,000 תושבים, ואילו 24 ישובים יישארו בישראל, ובהם 144,000 תושבים. אם תתקבל ההסכמה הפלשתינית, יפונו סה"כ 33,000 יח"ד, מהן 18,000 דירות בבנייה רוויה ועוד 15,000 צמודי קרקע. ‏עלות דיור חלופי בישראל לדירות בבנייה רוויה שיפונו: 11.7 מיליארד שקל. ‏עלות דיור חלופי בישראל לצמודי הקרקע שיפונו: 12 מיליארד שקל. ‏סה"כ עלות דיור חלופי בישראל למפונים, על-פי ההסכמה הפלשתינית, היא כ-24 מיליארד שקל. ‏לפי מודל פינוי עזה, העלות הכוללת, לא כולל עלות צבאית, תהיה כ-132 מיליארד שקל. ‏פינוי כל השטחים מעבר לקו הירוק, כולל השכונות החדשות בירושלים ‏נכון לסוף 2010, יש בשכונות היהודיות במזרח ירושלים, מעבר לקו הירוק, 200,000 תושבים המתגוררים ב-52,000 יחידות דיור. מתוכן 44,000 בבנייה רוויה ועוד 8,000 צמודי קרקע. ‏עלות דיור חלופי בישראל לבנייה הרוויה בשכונות היהודיות במזרח ירושלים: ‏‏ ‏28.6 מיליארד שקל. ‏עלות דיור חלופי בישראל לצמודי הקרקע בשכונות היהודיות במזרח ירושלים: 6.4 מיליארד שקל. ‏עלות דיור חלופי כולל של השכונות היהודיות במזרח ירושלים היא כ-35 מיליארד שקל. ‏בתסריט של פינוי כל השטחים מעבר לקו הירוק, כולל השכונות היהודיות במזרח ירושלים, מדובר ב-77,000 דירות בבנייה רוויה ועוד 31,000 צמודי קרקע. ‏עלות דיור חלופי בבנייה רוויה היא כ-50 מיליארד שקל. ‏עלות דיור חלופי בצמודי קרקע היא כ-25 מיליארד שקל. ‏סה"כ עלות הדיור החלופי למפונים מיו"ש בתרחיש הקיצוני הזה היא כ-75 מיליארד שקל. ‏לפי מודל עזה של 4 מיליון שקל למשפחה, העלות הכוללת של פינוי מוחלט כזה, לא כולל עלות צבאית, תהיה 432 מיליארד שקל.

‏לא להרוס, להתחשבן

‏השאלה הקשה מכל היא, מה עושים עם הבתים שיפנו תושבי יו"ש שיחזרו לישראל? ‏הריסת הבתים בזעם, כמו בפינוי עזה, היא אולי פורקן אמוציונאלי, אבל צעד כזה יהיה פשע סביבתי. ישראלים רבים, והעולם, לא יקבלו צעד כזה, רק מהטעם הסביבתי. ‏עדיף להתייחס לבתים האלה כמרכיב בצד הזכות של ההתחשבנות בשאלת זכות השיבה של הפליטים הפלשתינים למדינה הפלשתינית, במסגרת סיום הסכסוך - ולא להרוס אותם. ולוואי ותהיה זו מקצת נחמתם של המפונים מיו"ש.