הנגיד פישר ומלחמתו במשקיעים הקטנים

החודש, לאחר תקופה ארוכה שבה ריבית ה"פריים" הייתה יציבה בשיעור 3.75%, החליט הנגיד להקטינה בשיעור 0.25% ולהעמידה על 3.5%. במקביל החמיר המפקח על הבנקים את התנאים הבסיסיים למתן משכנתאות באופן שאדם, או משפחה, הקונה דירה לראשונה בחייו יוכל לקבל משכנתה מכסימלית של 75% ממחיר הדירה, מי שמשפר את דירתו באופן שהוא מוכר ורוכש דירה אחרת יוכל לקבל מקסימום 70% ממחיר הדירה ומי שקונה דירה נוספת יוכל לקבל מקסימום 50% הלוואה ממחיר הדירה. נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, יודע כי שיעורי הריבית הנמוכים מעודדים נטילת משכנתה לשם שיפור הדיור הקיים או לשם רכישת דירות להשקעה. מטרת ההגבלות שהוטלו על הבנקים היא לבלימת או האטת תופעה זו.

הפיתוי גדול

כיום מחירי הדירות נמצאים בנטיית עלייה, אך עדיין לא הגענו למצב של "בועה", דהיינו ביקוש גדול ועליית מחירים בלתי מבוקרת ובלתי מרוסנת. אך כאשר ריבית ה"פריים" היא 3.5% והבנקים מוכנים לתת הלוואה, במסלול ה"פריים", בריבית בשיעור 2.75% (עד שליש מסך ההלוואה) ובמסלול של ריבית קבועה צמודה למדד בשיעור 3% ובמסלולים אחרים גם בריביות נמוכות מאוד, הרי הפיתוי לרכוש דירה נוספת או לשפר את הקיימת, כאשר חלק גדול מהמימון הוא בריבית כה נוחה - גדול מאוד. התשואה על דירות מושכרות בגוש-דן היא בין 3%-4.5% לשנה ובאזורים מרוחקים (מגוש-דן) אף גבוהה יותר. לכן נטילת הלוואה בריבית קבועה של 3% פירושה שהדירה "משלמת" את עצמה וכעבור 15 שנה בערך המשקיע נשאר עם דירה נוספת בבעלותו וכמובן הכנסה נוספת. במצב זה ובשיעור ריביות כזה אין ספק שנגיע תוך זמן קצוב ל"בועה" נדל"נית.

מחירי הדירות משקפים את כוח הקנייה

לנגיד ולאנשיו אין כלים אחרים בכדי להתמודד עם מגמה זו מלבד בהחמרת התנאים הבנקאיים הבסיסיים לקבלת הלוואות. התקשורת והפוליטיקאים מגדירים את מחירי הדירות כגבוהים, בטח לעומת שנים קודמות. קביעה זו מעידה או על בורות או על הטעייה. מחירי הדירות משקפים, בדיוק, את כוח הקניה (בסעיף זה) של הציבור הישראלי. הסיבה שדירות נמכרות במחירים כה גבוהים היא שמישהו חושב שכדאי לשלם בעדם את המחיר המבוקש, או המחיר שהוסכם. אילו לא היו בנמצא אנשים כאלו המחירים היו נמוכים יותר. באזורים שכוח הקנייה של הציבור המקומי קטן יותר, מחירי הדירות נמוכים יותר. לכן הגדרות של גבוה או נמוך הן חסרות ערך. מה שמשפיע ביותר על מחירי הדירות הוא חוסר התאמה בין הביקוש להיצע. בשנתיים האחרונות החלו בבניית יותר דירות מאשר הביקוש הקיים, העניין הוא שרוב התחלות הבנייה, רובן בעידוד ממשלתי, הם במקומות שהביקוש קטן או בינוני, למשל בנגב ובגליל. אך במקומות שהביקוש גדול, דוגמת מרכז הארץ ואזור תל אביב בפרט ההיצע אינו מצליח לספק את הביקוש. הפרדוקס הוא שההיצע, במצב העניינים הנוכחי לא יצליח לעולם לספק את הביקוש. בתל אביב נבנו בעשור האחרון עשרות אלפי יחידות דיור. די אם נמנה את שכונות "למד" החדשה, "הגוש הגדול", "המשתלה" והדירות שנמכרו "על הנייר" בקריה ובאזור השוק הסיטונאי לשעבר. למרות הכמות העצומה של דירות הביקוש לא קטן והמחירים לא ירדו, במקרה הטוב נבלמו.

כיצד לבלום את הנהירה לת"א?

המסקנה שלי היא שככול שיבנו בתל אביב ובערים הסמוכות אליה הביקוש ימשיך להיות גבוה ע"ח ערים ואזורים אחרים בארץ. לכן הפתרון למחירים "הגבוהים" אינו בהגבלות על מתן הלוואות לרכישת דירות אלא בבניית תשתיות תחבורה, תעסוקה, חינוך ותרבות באזורים שונים בכל קצוות הארץ דבר שיבלום את "הנהירה" לתל אביב ו"יפזר" את הביקוש בכל אזורי הארץ. אך תפקיד זה מוטל על הממשלה ולא על בנק ישראל. גם המגבלה על הלוואות למשקיעים אינה רצינית ומרתיעה. בגלל המיסוי אין כדאיות בהחזקת והשכרת יותר מדירה אחת או שנים. המשקיעים בדירות להשכרה הם אנשי מעמד בינוני שחסכו סכום מסוים ובאמצעות ההלוואה הם רוצים למנף אותו לרכישת דירה. המגבלה רק תגרום לקניית דירה זולה יותר או הבאת ההפרש מחסכונות אחרים. מעשית, מי שחפץ בדירה להשקעה התקנה החדשה לא תעצור בעדו. הכדאיות להשקעה בדירות תקטן רק במקביל לעליה בריבית. אך הנגיד לא יעשה זאת כי רצונו הוא לשמור או אפילו להגדיל את שיעור הצמיחה במשק, דבר שנראה בעיניו, כנראה בצדק, חשוב יותר מהנעשה בשוק הנדל"ן.