עיסקת אלקטרה בגרמניה - יתרונות וחסרונות

אלקטרה נדל"ן רכשה בסוף השבוע 75% מבנין משרדים בנירנברג, גרמניה, בהשקעה של 99 מיליון שקל, לפני הוצאות. עיסקה זו משמשת הזדמנות נוחה לניתוח יתרונות וחסרונות של עיסקות הנדל"ן הישראליות בחו"ל, ההולכות ומתרבות משבוע לשבוע. תחילה נמנה את היתרונות בעיסקה:

• המדובר בבנין משרדים בן 25,000 מ"ר. אלקטרה (75% בעיסקה) והשותף רכשו את הנכס במחיר נמוך יחסית, כ-1,170 דולר למ"ר. החוזה הוא לטווח ארוך (ראה בהמשך), ופירוש הדבר שאלקטרה תוכל למכור את הנכס בעת עת שיראה לה שניתן לקבל מחיר טוב, שיבטיח רווחי הון.

• הבנין מושכר להנהלה המרכזית של חברת האופנה ליותר מ-17 שנים, ולחברת האופנה אין רשות לצאת חד-צדדית לפני תום המועד. לכן, כל עוד החברה לא נקלעה לקשיים, מובטחת למשקיעים הכנסה קבועה לטווח ארוך.

• המשקיעים קיבלו הלוואה מבנק מקומי, המכסה 93% מההלוואה, שיעור גבוה לעומת המקובל ברוב עיסקות הנדל"ן באירופה. לכן, אלקטרה צריכה להשקיע בהון עצמי רק כ-7 מליוני שקלים.

• דמי השכירות מניבים רבית של 8.4%, המבוטחים ריאלית על-ידי הצמדה למדד המחירים לצרכן בגרמניה. ההלוואה הבנקאית היא ברבית של כ-4.6%, כלומר פער חיובי של כ-3.8%.

• ההלוואה הבנקאית היא מסוג נון-ריקורס, כלומר הבנין הוא הביטחון היחיד, ואין בטחונות אישיים או של אלקטרה.

מצד שני, יש למנות את החסרונות:

• המחיר שצוין לעיל הוא ללא הוצאות נלוות, שהגיעו ל-2 מיליון אירו. אם מביאים הוצאות אלו בחשבון, הרי ששיעור המימון הבנקאי יורד ל-85%, ההשקעה של אלקטרה בהון עצמי עולה ל-15.5 מיליון שקל, והתשואה על ההשקעה יורדת ל-7.7%. לאור נתונים אלו, העיסקה נראית פחות מושכת.

• יש מעט מאוד חברות שיכולות להבטיח שיתקימו עוד 17 שנים. יתרונות של החוזה הוא גם חסרונו. אם חברת האופנה תקלע, חלילה, לקשיים, תהיה גם לאלקטרה בעיה.

• ההלוואה הבנקאית היא ל-7 שנים בלבד. מה יהיה אחר כך? האם יהיה קל או קשה לקבל מימון בנקאי? האם הרבית תרד או תעלה, ולפי זה, מה תהיה התשואה? איש אינו יודע. זהו גורם הסיכון שבעיסקה, אך אין כמעט עיסקת נדל"ן ללא סיכון.