מסטיי: בונה לא רק לאולמרט

גיל מסטיי, מנכ"לה ובעליה של חברת הנדל"ן הירושלמית אלומות מג הנדסה, מצא עצמו השבוע לפתע בכותרות. הפירסום ב-Nfc, על דירת היוקרה ברחוב כרמיה, שמכר למ"מ ראש הממשלה אהוד אולמרט, הוליד גל של תגובות ועניין ציבורי רב. Nfc חושף היום: מסטיי עומד בראש חברת נדל"ן שגדלה במהירות, והוא בונה יותר מ-100 דירות יוקרה ועומד בפני ביצוע פרויקטים נוספים. מסטיי, בן 36, יליד ירושלים, הוא פיזיקאי במקצועו. בעבר היה בעליה של חברה בתחום התיירות, וכן היה מנכ"ל חוגי הסיירות על-שם אורי מימון, בחברה להגנת הטבע. עיסקת הנדל"ן היחידה שעשה בעשור האחרון היתה קנית וילה בישוב אדרת, ליד ירושלים, בשנת 1997. התחביב שלו היה ונשאר אדריכלות. לפני ארבע וחצי שנים, בעיצומו של המשבר הגדול בנדל"ן, החליט להפוך את התחביב למקצוע, ונכנס לעסקי נדל"ן. אחרי פעילות קצרה במסגרת פרטית, הקים מסטיי לפני שלוש שנים את "אלומות מג הנדסה". לאחר מכן צירף אליו, כשותף, את מוני מידני, חתנו של הכלכלן והעיתונאי הוותיק דב גניחובסקי. מסטיי הוא, ללא ספק, המוביל והרוח החיה בחברה. הצוות הקטן כולל גם את המהנדס אבידן אלזס ואת האדריכלית מיכל דה-לה-פרגולה. החברה יושבת במשרדים בדרך בית לחם, ועומדת לעבור למשרדים גדולים יותר, מצידו השני של הכביש. הכל נעשה בצניעות, ללא פירסום.

קונה רק מפרטיים

גם עסקות הנדל"ן של החברה, שהלכו וגדלו משנה לשנה, נעשו בשקט וללא פירסום. העיקרון של מסטיי הוא לא להיות תלוי במינהל או ברשויות, ולקנות מפרטיים בתים ישנים, חלקם לשימור. הבניין ברחוב תל חי 2 (ניצב לרחוב כ"ט בנובמבר הידוע, שבו דירתו המפורסמת של אולמרט), שהוא אחת העסקות הראשונות של מסטיי, הוא דוגמא טובה: מסטיי קנה מיורשים בניין ישן לשימור, שיפץ, קיבל אישור להוספת בניה, וכדי לא לפגוע בבנין, חפר חניה ומחסנים מתחת לבנין הישן, תוך שימוש בטכנולוגיה מודרנית. מי שתמה איך מכר אולמרט לאברמס את דירתו ברחוב כ"ט בנובמבר ב-6,000 דולר למ"ר, ראוי שיעקוב אחרי העיסקות האחרונות של אלומות מג. מתברר, שהמחירים באיזור המושבה הגרמנית וקטמון הישנה מרקיעי שחקים. אומנם יש לזכור, כי אולמרט מכר את דירתו בינואר 2004, לפני ההתייקרות הגדולה של השנתים האחרונות, הנובעת מביקוש גואה של משקיעי חוץ. לדוגמא, אלומות מכרה את כל 7 הדירות בבנין ברחוב תל חי, שהוזכר לעיל, בעוד הוא בשלב שלד, ורוב הקונים הם משקיעי חוץ. בעיסקה אחרונה, קנה משקיע אנגלי דירה בת 206 מ"ר בכ-1.25 מיליון דולר, שהם 6,300 דולר למ"ר.

9,300 דולר למ"ר במושבה הגרמנית

דוגמא אחרת הוא בניין ברחוב פטרסון 4, במושבה הגרמנית, מקביל לרחוב כרמיה. פעם עמד במקום מפעל לקרח, שנמכר לפרטיים. אלומות קנתה מהם את המגרש, והיא בונה עליו בניין קטן בן 3 קומות, 3 דירות. שתי דירות כבר נמכרו, במחיר שיא של 9,300 דולר למ"ר, או 1.2 מיליון דולר לדירה בת 130 מ"ר. הבניין המיועד להיבנות ברחוב כרמיה 8, שזכה לפירסום רב בשבוע האחרון, הוא בניין לשימור, המיועד לבניית 6 דירות, שנמכרו עוד לפני תחילת הבניה. המושבה הגרמנית, עם רחוב עמק רפאים החוצה אותה, הפכה בשנים האחרונות ללהיט של ירושלים. גם דמי השכירויות לחנויות, בתי קפה ומסעדות ברחוב עמק רפאים, עלו מאוד. הוא הדין לרחובות הקטנים שמשני צידי רחוב עמק רפאים, שבהם מוצעות למכירה מספר קטן של דירות יוקרה. אלומות בונה לא רק במושבה הגרמנית וקטמון. היא קנתה מפרטיים בניין ישן, לא לשימור, ברחוב ברלין, רחביה, והיא בונה עליו 4 דירות. שלוש דירות כבר נמכרו, ב-6,000 דולר למ"ר. עד לאחרונה, היתה מרכז פעילותו של מסטיי לא במושבה הגרמנית וקטמון, אלא באיזור נחלאות ושערי חסד, הזוכה להתעוררות אדירה בשנים האחרונות. החברה בנתה, או בונה, 8 בנייני מגורים קטנים, 30 דירות סך הכל - 5 בניינים בנחלאות, 3 בשערי חסד. בין היתר, היא בונה בניין בן 9 דירות בנחלאות, ובניין בן 8 קומות בשערי חסד, ובצידם גם בתים קטנים בני שתי דירות. המחירים מתקרבים לאלו של הרובעים המיוחסים בירושלים. החברה שמה דגש על תיכנון אדריכלי ברמה גבוהה, גם אם פירוש הדבר לא לנצל את כל אחוזי הבניה המותרים.

שכונת יוקרה חדשה בבקעה

- מהי העיסקה הגדולה ביותר שלכם עד היום? - מסטיי: לפני 5 חודשים קנינו ממשקיעים אמריקנים מיתחם בן 7 דונם בשכונת בקעה. שילמנו כ-11.5 מיליון דולר. המגרש היה של רשות הפיתוח, האמריקנים קנו אותו ב-1999 ולא בנו עליו, ועכשיו מכרו לנו. תב"ע מאפשרת לבנות 47 דירות, וביקשנו לאשר לנו בניית 60 דירות. זו תהיה שכונה סגורה בתוך בקעה, עם פרטיות מלאה לדיירים ורמת גימור גבוהה. - באלו מחירים תמכרו? - מסטיי: יהיו 3 רמות מחירים - דירות זולות ב-6,000 דולר למ"ר, דירות ממוצעות ב-7,500 דולר למ"ר, דירות יקרות ב-9,000 דולר למ"ר. עוד לפני תחילת השיווק הרשמי מכרנו, בדרך של הרשמה מוקדמת, 5 דירות, ובהן דירת 200 מ"ר עם גינה ב-1.6 מיליון דולר. - מהן התוכניות הבאות? - מסטיי: אנחנו מנהלים מו"מ לרכוש מגרש בזכרון יעקב. בתוכניתנו לבנות, על אותם עקרונות, גם מחוץ לירושלים. - מהיכן הכסף לכל ההשקעות הללו? - מסטיי: אנחנו מקבלים ליווי פיננסי מבנק אדנים ומבנק אוצר החייל. בנוסף, יש לנו שותף קנדי ב- 40% בפרויקט בבקעה, ושותף פרטי באחד הפרויקטים האחרים. אנחנו משתדלים למכור את הדירות עוד לפני תחילת הבניה, וכך משיגים מימון גם למגרש וגם לבנייה עצמה.

אז איך אולמרט קנה בזול?

אולם דווקא הצלחתה של אלומות למכור את דירותיה במחירים גבוהים, כמצוין לעיל, מחייבת לבדוק שוב את העיסקה עם אולמרט. כפי שפורסם. קנה אולמרט דירה בת 180 מ"ר ברחוב כרמיה 8, ב-1.25 מיליון דולר. אם המחיר ברחוב פטרסון הסמוך הוא 9,300 דולר למ"ר, הרי ניתן להניח שאולמרט היה צריך לשלם בעד דירתו לפחות 1.6 מיליון דולר, ואולי יותר. מנין ההפרש? חברת אלומות אומרת, שאולמרט היה הקונה הראשון, עוד לפני הגאות הגדולה, שילם חלק גדול מהתמורה עם חתימת החוזה, והחברה השתמשה בתמורת העיסקה כדי לממן את קניית הבית הישן. בכל מקרה, ברור שאלומות, וגם יזמים אחרים הבונים בירושלים, נהנים מהגאות החדה במחירי הדירות של השנתים האחרונות. מינהל מקרקעי ישראל הודיע בימים אלו, כפי שפורסם ב-Nfc, כי בקרוב יוציא מכרזים למכירת מיתחמי משרד החוץ ושנלר, לבנית 1,300 דירות, וכי אלו המגרשים האחרונים שלו בירושלים. הודעה זו "מבטיחה", שמחירי הדירות בבירה ימשיכו להאמיר.