עתה, כאשר העובדות על עיסקת הדירה של מ"מ ראש הממשלה אהוד אולמרט ידועות ברבים, פחות או יותר, הגיעה העת להעלות כמה שאלות ותמיהות לגבי פרטי העיסקה. הדברים נכתבים מנקודת מבט מקצועית גרידא, כניתוח של עיסקת נדל"ן.
שאלה מספר 1: איך מימן אולמרט את קנית הדירה? אהוד אולמרט, אז חבר כנסת וממילא איש ציבור, קנה את הדירה ברחוב כ"ט בנובמבר בשנת 1998, מהקבלן מתתיהו ליפשיץ. נניח שהדירה אז היתה שוה שליש (33%) מערכה כיום, כלומר 900 אלף דולר.גם אז, וגם היום, זהו מחיר גבוה מאוד לדירת מגורים, בעיקר עבור אדם שרוב שנותיו היה שכיר. איך מימנו אולמרט ואשתו עליזה את קנית הדירה?
אולמרט היה רוב שנותיו איש ציבור, חבר כנסת עם משכורת כמקובל אצל ח"כים. הוא גם עבד כעורך דין כמה שנים, אולי גם אשתו עבדה. סביר, שכמו כל עם ישראל, לקחו משכנתא, אבל הלוואה צריך, כידוע, לפרוע, והיא רק מייקרת את הדירה, ולא מוזילה אותה. אולי קיבלו הוא או אשתו ירושה? אולי זכו בפרס הגדול בהגרלה?
שאלה מספר 2: מדוע קיבל אולמרט מקדמה גדולה על מכירת הדירה לאברמס? מ"מ ראש הממשלה אומר, כי מכר את הדירה למיליארדר דניאל אברמס בינואר 2004, ונקבע כי יוכל להתגורר בה 4 שנים נוספות כשוכר, עד סוף 2007. בנוסף, סיפר אולמרט כי חילק את תמורת המכירה של הדירה בין ילדיו. יפה. פירוש הדבר, שאברמס שילם לו, 4 שנים מראש, את 2.7 מיליון הדולר, או חלק גדול מהם. זוהי מקדמה גדולה. בעסקי נדל"ן מקובל, שמי שקונה נכס, משלם את עיקר התמורה בעת קבלת החזקה על הנכס, במקרה שלנו בסוף 2007.
שאלה מספר 3: מדוע לא הוצג החוזה? מבקר המדינה הקודם, השופט אליעזר גולדברג, ביקש כבר אשתקד מאולמרט את פרטי העיסקה. הוא קיבל פרטים, אך לא את החוזה עצמו. מר אולמרט העביר את החוזה למבקר הנוכחי רק לאחר שהתבקש שוב. מר אולמרט הוא ח"כ, המכיר יפה את החוק, ויתר על כן, הוא גם עורך-דין. מדוע לא העביר למבקר המדינה, עם הפניה הראשונה, את החוזה עצמו?
שאלה מספר 4: איך נקבעו דמי השכירות? בעיסקי נדל"ן מקובל שהבעלים והשוכר מתמקחים על גובה שכר הדירה, ומגיעים לפשרה. מי שרוצה לנתח את העיסקה מכפיל את שכר הדירה החודשי ב-12, מחלק אותו במחיר הדירה, ומחשב לפי זה את התשואה. במקרה של עיסקת אולמרט-אברמס, נראה שהתהליך היה הפוך: קודם הסכימו שהתשואה תהיה 1%, אחר כך חילקו את הסכום ל-12, וכך הגיעו לדמי שכירות של 2,250 דולר לחודש. מדוע הלכו בדרך שונה והפוכה מהמקובל?
שאלה מספר 5: מדוע שכר הדירה כה נמוך? תשואה של 1% נחשבת לנמוכה מאוד בעיסקי נדל"ן. הממוצע בישראל הוא 3.5% עד 3.6%. נכון, שככל שהדירה גדולה ויקרה יותר, כך יורדים דמי השכירות כאחוז מערכה. נכון, שאברמס לא היה צריך לחפש שוכר, כי אולמרט כבר יושב בדירה. נכון, שמדובר במשפחה תרבותית והגונה, שתשמור על הדירה כיאות. נכון, שלגבי אברמס מדובר בכסף קטן. ובכל זאת, אחרי כל ההסברים, עדיין מדובר בדמי שכירות שהם פחות משליש מן המקובל.
