עכשיו גם "המשביר" של אדרי

גבריאל (גבי) אדרי, בן 45, עשה השבוע את עיסקת נדל"ן מסחרי מובילה: חברתו, אדריאל, גברה על 8 מתמודדים (בהם ככל הנראה גם אפריקה-ישראל נכסים), וקנתה מקו-אופ הריבוע הכחול את חנויות "המשביר החדש לצרכן" ו"זארה" בדיזנגוף סנטר, ת"א. אדרי ישלם 18.7 מיליון. שטח שתי החנויות 7,250 מ"ר - המשביר 6,420 מ"ר בשולש קומות (כולל 1,250 מ"ר מחסנים), זארה 830 מ"ר, כך שאדרי ישלם כ-2,600 דולר למ"ר. "המשביר" משלם בממוצע 16.7 דולר למ"ר, או 4.5% מהמחזור, הגבוה מבין השניים; זארה משלמת 14 דולר למ"ר לחודש. השכירות מכניסה לפחות 1.42 מיליון דולר לשנה, תשואה של 7.5%, ואולי יותר (אם מופעל מסלול אחוזים). המציאה נובעת מכך, שהחוזה עם המשביר לצרכן הוא עד אפריל 2009. אז יוכל אדרי לפנות את המשביר (אם לא יסכים לשלם דמי שכירות גבוהים בהרבה), לחלק את השטח לחנויות, ולהשכיר בקומת הקרקע, על-פי המחירים כיום, ב-40 עד 50 דולר למ"ר לחודש. הקומה העליונה וקומת המרתף יושכרו ב-20 עד 30 דולר למ"ר. חשבון הרווחיות - ברור. זוהי עיסקה ראשונה של אדרי בתל אביב. הוא עובד בשקט, ורק לעתים רחוקות מתפרסמת ידיעה על עסקיו. בשקט-בשקט, הוא היום הבעלים של שורת מרכזים ומבנים מסחריים, בעיקר בצפון הארץ, בשטח של כ-100 אלף מ"ר. בנו, אדם, בן 23, הוא סגן מנכ"ל לשיווק ויד-ימינו של אבא. להלן סקירה מפורטת על מערך המרכזים המסחריים והעסקים של גבי אדרי.

התחיל לפני קרנות הריט

אדרי החל לקנות מרכזים מסחריים הרבה לפני שהדבר נעשתה לאופנתי, בשנה האחרונה, בשל חוק קרנות הריט. ההתחלה היתה ב-1987. אדרי, אז תושב קריית שמונה, היה קבלן לפינוי אשפה, והחליט להיכנס ליזמות נדל"ן. הוא בנה עם גיל ודורון שולדנפריי וצבי כהן מרכז מסחרי ראשון בחצור הגלילית. ב-1991, הצטרף ב-33% לפרויקט של שולדנפריי, שבנו את הקניון של כרמיאל, בן כ-9,000 מ"ר. אדרי פרש מהפרויקט באמצע הבניה. הוא הקים את חברת "גבריאלים", יחד עם גבי מלכה. החברה קנתה ממריו לזניק - אז אחד מגדולי הקבלנים הפרטיים בארץ - מגרש, ובנתה עליו מרכז מסחרי, בהשקעה כוללת של 7.6 מיליון דולר. לפני שנים מכרו את הפרויקט, ברווח. הצעד הבא היה הקמת מרכז מסחרי בן 6,700 מ"ר בעיר הבית של אדרי, קריית שמונה. המרכז, "8 סנטר", חי, קיים ורווחי עד היום. במקביל, החל לרדת דרומה, וקנה 3,000 מ"ר במרכז מסחרי בטירת הכרמל, ליד חיפה. מאז ועד היום מגייס אדרי את ההון הדרוש על-ידי מימוש של פרויקט קודם ברווח, יחד עם הלוואות בנקאיות, בעיקר מלאומי והפועלים. לפני חמש שנים עדיין היה אדרי מרוכז בצפון הארץ. הוא קנה מכונס את חברת "מבואות חרמון", בעלת מרכז מסחרי קטן ליד קריית שמונה, ב-1.9 מיליון דולר.

עסקות עם מרחביה וגזית-גלוב

הפריצה הגדולה באה לפני כשלוש שנים, בשתי עסקות. אדריאל, חברתו של אדרי, קנתה מקו-אופ הצפון 26 סופרמרקטים באיזור חיפה והצפון, בכ-20 מיליון דולר. מקור המקורב לעיסקה אמר ל-Nfc: "אדרי קנה את החנויות של קו-אופ הצפון במחיר מציאה; קצת לאחר מכן - אולי זה סוכם מראש - מכר חלק מהן לקבוצת רבינוביץ, במחיר שכיסה חלק גדול ממחיר הרכישה". לדברי חברת אדריאל, נשארו לה, לאחר המכירה החלקית, 18 חנויות, חלקן פעילות, חלקן נסגרו. החברה מתכננת לבנות 100 דירות יוקרה על מגרש בכרמל, חיפה, שבעבר עמד עליו סופרמרקט. עיסקה גדולה שניה נעשתה בשותפות עם משה חדיף, קבלן המתגורר בצפת, אך בונה גם במרכז (בין היתר, בנה בית דירות יוקרתי בשדרות בן-גוריון בת"א). אדרי וחדיף גילו, שקיבוץ מרחביה זקוק למזומנים, וקנו ממנו, בכ-3 מיליון דולר, 45 דונם בתוך עפולה, לבניית פאואר סנטר בן 25,000 מ"ר. הם בנו את הפאואר סנטר, השכירו כמעט את כל השטחים, והחלו להפעילו. לפני כחצי שנה מימשו חלק מההשקעה, על-ידי כך שמכרו לחברת גזית-גלוב ישראל 50% מהנכס, לפי שווי של 170 מיליון שקל לכל ה-100%, כלומר 18.5 מיליון דולר. החברה אומרת, שהעיסקה הניבה לה רווח נאה. גם נשאר לה 50% ממגרש סמוך, שעליו תבנה בעתיד, עם אפריקה-ישראל, 700 דירות. יתכן מאוד, שהרווח משתי עסקות המכירה שתוארו למעלה, הוא המממן - יחד עם ליווי בנקאי - לא רק את עיסקת דיזנגוף סנטר, אלא גם את העסקות האחרות שעשתה החברה בשנה האחרונה, על-פי הפירוט הבא:

סופית: קנו 50% מקניון יקנעם

יקנעם: יום ה' (9.3.06) סוכמה סופית עיסקה, שלפיה קונה אדרי מחברת ליגד (של עו"ד דורון שולדנפריי) 50% מקניון יקנעם, ב-26.3 מיליון שקל, שהם כ-5.6 מיליון דולר. טבריה: אדרי קנה מנצבא 50% ממגרש התחנה המרכזית, בכ-2.2 מיליון דולר (כולל עיסקת קריית שמונה, כמתואר להלן). המגרש מיועד לבניית מרכז מסחרי בן 9,000 מ"ר, תחנה מרכזית חדשה בת 800 מ"ר, ובשלב הבא גם בית מלון בן 120 חדרים. בבעלותו גם נכס מסחרי ליד מלון "קיסר" בעיר, ובימים אלו סוכמה עיסקה להשכרת 700 מ"ר לבנק דיסקונט. קרית שמונה: אדרי קנה מנצבא גם 50% משטח התחנה המרכזית בעיר, בסמוך לקניון 8 סנטר שלו, לבניית בנין משרדים בן 7,000 מ"ר, שיושכר למינהל הדיור הממשלתי. כביש 99: אדרי מסיים בימים אלו בניית מרכז מסחרי בן 2,500 מ"ר על כביש 99, בין קריית שמונה לחרמון. הוא מכר את הקומה השניה, 1,000 מ"ר, בכ-1 מיליון דולר, לדוד לוי, לאולם אירועים. מתנהל מו"מ למכירת קומת הקרקע. גיל שולדנפריי, יזם נדל"ן ושותף לשעבר: "אני מסיר ארבע פעמים את הכובע בפני גבי אדרי. הוא התחיל מלא כלום, ללא הון משפחתי, ותוך מספר שנים עשה שורת עיסקות מבריקות". לא כל עיסקה יוצאת לפועל. לפני 4 שנים ניהל אדרי מו"מ מתקדם על עיסקה גדולה, שבה היה אמור לקנות ממשה ויגאל גינדי ומחברת רוני מזרחי, בכ-17 מיליון דולר, מיתחם במזרח ראשון לציון, לבניית דירות ו- 1,800 מ"ר מסחרי. העיסקה לא יצאה לפועל.

אבל כמה מגרשים "תקועים"

דווקא בגלל הגידול המהיר, חייב אדרי להזהר. עיסקות כמו דיזנגוף סנטר תלויות, מן הסתם, בליווי בנקאי. חשוב לארגן היטב את ההלוואה הבנקאית, ולוודא שההכנסות מדמי שכירות יכסו את החזר הקרן והרבית לבנק ואת הוצאות התיפעול, וישיארו רווח סביר. בבעלות אדרי שני מגרשים בקריית שמונה, בני 100 ו-60 דונם, המיועדים לבניית מאות דירות. מצב שוק הדירות בעיר הצפונית אינו מאפשר להכנס עתה לפרויקט. לפני שנים קנו אדרי וחדיף, מחברת פרץ בונה הנגב, מגרש ל-250 דירות בקריית גת, ב- 800 אלף דולר. עד היום לא בונים, מן הסתם בשל מצב השוק בעיר. מגרש שעומד עולה בהוצאות מימון ומיסוי. כמו כן, יש להזהר גם בחישוב הרווחיות של פרויקטים בבנייה. לדוגמא, נצבא ואדרי יבנו, כאמור, 7,000 מ"ר בקריית שמונה, להשכירם למינהל הדיור הממשלתי. המינהל ידוע כשוכר קשוח, המנהל במקביל מו"מ עם יותר מגורם אחד, ולוחץ כלפי מטה את דמי השכירות. גבי אדרי, בנו אדם ואנשי המקצוע שסביבם אינם מודאגים. הם מצביעים על כך, שהמרכזים המסחריים שלהם נבנים בדרך כלל מתפוסה של 100%, או קרוב לכך, ושמרכזים אלו רווחיים. אם יוסדרו בעיות המיסוי של קרנות הריט, והכל ילך כשורה, לא נופתע אם גם אדריאל תכנס לענף נדל"ני חדש זה.