על שולחנו של היזם אלפרד אקירוב, 65, מונחת ערמת מסמכים: בתי המלון שמציעים לחברתו, אלרוב נדל"ן, לקנות במערב אירופה. אקירוב שולף את המסמך הנמצא בראש החבילה: "כאן מציעים לחברתנו לקנות מלון יוקרה במרכז פריז, לפי 500 אלף דולר לחדר, לא כולל הוצאות שיפוץ ושידרוג". אם מדובר במלון של 200 חדר, למשל, הרי שההשקעה תגיע ל- 100 מיליון דולר. וזו רק ההתחלה.
אלפרד אקירוב הודיע השבוע על מסלול השקעות חדש - מלונאות, לאור הצמיחה הכלכלית בארץ ובעולם, בפרט בתיירות. "מצודת דוד" המלון הראשון של אלרוב, הוא הוכחה נוספת. אקירוב מגלה: "המלון בן 420 החדרים הגיע אשתקד לתפוסה ממוצעת של 62.5%, ולרווח תיפעולי של 53 מיליון שקל. השנה, אני מעריך, ירוויח 80 מיליון שקל. לרשת הילטון, שניהלה את המלון בשנותיו הראשונות, לא היתה סבלנות לחכות". יצויין, עם זאת, שנתוני הרווח התיפעולי הם לפני הוצאות פחת ומימון.
- מהן התוכניות הבאות שלך בתחום המלונאות? - אנחנו בונים, כחלק ממיתחם ממילא, מלון בן 275 חדרים, בהשקעה של כ- 50 מיליון דולר. במקביל, אנחנו בודקים מספר הצעות לרכישת מגרש על חוף ימה של תל אביב, לבנית מלון יוקרה בן 300 עד 400 חדר, בהשקעה של 75 עד 100 מיליון דולר. תתפלא, אבל עדיין נותרו כמה מגרשים למכירה מול הים. בנוסף, החלטנו לרכוש שני בתי מלון בשתים מהערים האירופיות הגדולות - לונדון, פריז, וינה, רומא או אמסטרדם.
- האם תרכשו מלונות קיימים, או תבנו חדשים? - אין אפשרות מעשית לבנות בית מלון חדש. אנחנו מדברים על אחת משתי אפשרויות: לקנות בניין ישן ולהפכו למלון מודרני, תוך שיפוץ יסודי, או לקנות מלון קיים ולשדרג אותו. קיבלתי עשרות הצעות. עדיין איננו יודעים להעריך כמה תהיה ההשקעה.
- אתה מדבר על השקעות במאות מיליוני דולרים. מנין יבוא הכסף? - סגרנו עיסקה, שלפיה יתן בנק הפועלים מימון לבניית המלון במיתחם ממילא. יש לנו כסף זמין להשקעות. אנחנו עומדים לקבל כ- 100 מיליון שקל מחברת קרתא, אם וכאשר יאשר בקרוב בית המשפט המחוזי בירושלים את פסק הבורר בעניין זה. בבתי המלון באירופה נממן 25% עד 30% מההשקעה בהון עצמי, ואת היתרה בליווי של בנקים מקומיים.
- מה לגבי הנפקה? - כיום אני מחזיק ב- 88% ממניות אלרוב. אני יכול להנפיק מניות בבורסה, לרדת ל- 60%, להמשיך להחזיק בשליטה, ולגייס בדרך זו חלק מהכספים הדרושים.
כפי שפורסם השבוע ב- Nfc, תקים אלרוב חברת ניהול לחמשת בתי המלון המתוכננים, שבהם יהיו כ- 1,500 חדרים. בראש החברה יעמוד משה זנד, מלונאי ותיק, שאולי אינו מוכר בארץ, כי עבד בשנים האחרונות בתפקידים בכירים ברשת הייאט הבינלאומית.
קניונים בשוויץ, משרדים בפריז אלרוב נדל"ן איננה טירונית ברכישת נדל"ן במערב אירופה. תיק ההשקעות שלה ביבשת מגיע ל- 1.3 מיליארד שקל. ההשקעה העיקרית, 1.1 מיליארד שקל, היא ברכישת חמישה קניונים בשוויץ. היתרה, 200 מיליון שקל, היא בבנייני משרדים בפריז. אלרוב משקיעה במערב אירופה באמצעות חברה-בת זרה, שבה היא מחזיקה ב- 75% מהמניות. היתרה, 25%, בידי משפחה יהודית-אנגלית עתירת נכסים, ששמה לא נחשף. "הם ביקשו לשמור על פרטיות, וזו זכוותם" - אומר אקירוב.
ההשקעות הנוכחיות בנדל"ן במערב אירופה, יחד עם שני בתי המלון המתוכננים, יביאו את סך השקעות אלרוב חו"ל לכ- 2 מיליארד שקל ויותר. נוצר הרושם, שעיקר השקעותיה של אלרוב נדל"ן הן בחוץ לארץ.
אלפרד אקירוב מבקש לתקן רושם זה: "השקעות חברתנו בירושלים" - הוא אומר - "גדולות לפי שעה מכל ההשקעות בחוץ לארץ. אנחנו משקיעים כ- 200 מיליון דולר בבנית מיתחם ממילא, תשלובת של מרכז מסחרי, בית מלון, דירות יוקרה וחניון. גם שוויו של "מצודת דוד" גבוה."
1.3 מיליון דולר לדירה בת"א בימים אלו מסיימת אלרוב לבנות ולשווק 350 דירות, בשלושה מגדלי יוקרה שבנתה ברחוב פנקס, בצפון תל אביב. אקירוב מגלה, כי חברתו מכרה עד עתה דירות ב- 420 מיליון דולר, מתוך צפי מכירות כולל של 450 מיליון דולר. שני בניינים מאוכלסים במלואם, ובניית השלישי, על-ידי הקבלן אורי דורי, תסתיים בעוד חודשיים. בשלושת הבנינים 350 דירות, ומנתונים אלו עולה, כי דירה נמכרה בכ- 1.3 מיליון דולר. בממוצע. הפנטהאוזים, כמובן, נמכרו במחיר כפול ויותר. בין הקונים יהלומנים רבים, עורכי דין, אנשי עסקים ואחרים.
גם פרויקט נדל"ן אחר של אקירוב, מגדל המשרדים ברחוב רמח"ל, פינת שדרות רוטשילד בתל אביב, הצליח. כל 23 הקומות אוכלסו, ואקירוב עצמו יושב בקומה ה- 17 וה- 18. הבניין לשימור בחזית הושכר לבית המכירות הפומביות סותבי ולמשרד עורכי דין. הבניין התפרסם מאוד בשנת 1953: הוא היתה ביתה של צירות ברית המועצות בישראל, לילה אחד אירע בו פיצוץ, וברה"מ ניצלה את ההזדמנות והודיעה על ניתוק הקשרים הדיפלומטיים עם ישראל.
מו"ל-לשעה בעשור הקודם קנתה אלרוב את הבניין והמגרש הצמוד ב- 5.8 מיליון דולר, שיחזרה את הבניין, שנבנה על-ידי משה לוין לפני כ- 80 שנה, ובנתה את מגדל המשרדים על המגרש הצמוד. עיסקה זו שימשה הזדמנות לאלפרד אקירוב להפוך למו"ל-לשעה: הוא הפיק חוברת, המתארת את ההיסטוריה של הבניין ואת תהליך השימור המורכב, שכלל חפירת חניון בן 7 קומות מתחת לבניין, תוך שימוש בשיטות בנייה שלא היו ידועות עד אז בארץ.
ההווה של אלרוב ואקירוב בתחום הנדל"ן בארץ מאופק יותר. במקביל לבנית מיתחם ממילא, הוא עומד לבנות מגדל משרדים בן 10,000 מ"ר, על שלשה מגרשים בבעלותו ברחוב אחד ה 26-24-22 בת"א. שווי הפרויקטו, במחירי מכירה או השכרה, נאמד בכ-25 מיליון דולר (ואולי יותר, אם השוק ימשיך להתאושש). אקירוב קנה את המגרשים מפרטיים בשנת 1990. ותוכניות הבניה אושרו זה עתה. אלפרד אקירוב לא אוהב את הסחבת, אם לדבר בלשון המעטה.
אקירוב: "איפה רואים בעולם דבר כזה, שצריך לחכות 16 שנים לאישור תב"ע? במערב אירופה, אתה קונה מגרש עם תוכניות בנייה ברורות ומוכנות, ומקבל את היתר הבניה תוך חצי שנה. בישראל, גם אם קניית את המגרשים עם תב"ע מאושרת, אתה צריך להילחם ולהאבק שנים על כל שינוי, ובינתיים כמובן יש הוצאות מימון אדירות על המגרשים שקנית. כך אי אפשר לעבוד! אי אפשר לבנות כאן! אסיים את הפרויקטים הנוכחיים שלי, ויותר לא אבנה נדל"ן למגורים או מניב בישראל!".
