בהבעת נצחון על פניו, נכנס ביום א' השבוע (9.7.2006) יזם הנדל"ן הותיק, שלמה גרופמן, 69, לחדר הישיבות של הילטון בתל אביב. לאחר מספר דקות הציגו, הוא ועמיתו זלמן שובל, את הפרויקט המפתיע, שנשמר עד עתה בסוד: השניים הקימו קרן בת 50 מיליון דולר לרכישת נדל"ן למגורים בישראל, שהשותפים הבכירים בה הם 30 אנשי עסקים יוצאי דרום אפריקה או אזרחיה.
גרופמן, בחיוך, ל- Nfc: "הצלחנו לשמור על הסוד במשך שנתיים, אף כי בתקופה זו ניהלנו מו"מ עם עשרות משקיעים, ולמרות שמומחים מתחומים שונים היו מעורבים זמן רב בהקמת הקרן ובכל הקשור בה".
שלמה גרופמן, כלכלן ומשפטן בהשכלתו, נראה צעיר מכפי גילו, אולי משום שכל הזמן הוא פעיל ויוזם, ללא הפוגה. הוא אחד היזמים הותיקים והידועים בתחום הנדל"ן, וגם בנושאים אחרים. 11 שנים ניהל את אפריקה-ישראל, עד שפרש ממנה, בספטמבר 1996. אחר כך ניהל 4 שנים את עסקי המלונאות והביטוח של הכשרת הישוב, ובמקביל יצג בארץ שורת חברות תעופה, יזם פרויקטים בנדל"ן ועמד בראש חברת התרופות הממשלתית שראל. באפריל 2001 פרש מכל העיסוקים הללו, כדי להקים, עם שובל, את "קרן פייר". קרן זו גייסה בשנים האחרונות 40 מיליון דולר משורת משקיעים ישראלים ואמריקנים, והשקיעה אותם ב- 9 פרויקטים, ובהם 900 דירות, חלקן גמורות, רובן בבנייה.
טיש, רנרט, ורטהיים, אונגר, הראל, אילון רשימת המשקיעים מכובדת. הצד האמריקני כולל אנשי עסקים מובילים, ובהם לארי טיש, איירה רנרט, ג'יי גילדהורן, לסטר פולק, ג'יי שוטנשטיין ולסטר קראון. המשקיעים הישראלים הם חברות הביטוח הראל ואילון, קרנות מקפת ומבטחים, פי.בי. השקעות, מוזי ורטהיים, רמי אונגר ודורון סבג. שובל וגרופמן אישית השקיעו יחד 2 מיליון דולר. השקעת-המינימום היא 1.5 מיליון דולר. לארי טיש המנוח היה המשקיע הבודד הגדול ביותר, 4.5 מיליון דולר (ואולי יותר). שובל וגרופמן מנהלים את הקרן ומחליטים היכן להשקיע ובכמה. המשקיעים הזרימו את הכספים בהדרגה, על-פי קצב העסקות והבנייה.
פייר קנתה את המגרשים מפרטיים. כן ניהלה מו"מ לקנות חלק ממגרשי חברת רובננקו, שנקלעה לקשיים, אך ללא תוצאות. הקרן בונה בעיקר בכפר גנים פ"ת - 314 דירות בבעלות מלאה ועוד 172 דירות בשותפות 10% של חברת מעוז דניאל. כן היא בונה 98 דירות במערב ראשון לציון (טל חיות שותפה ב- 10%), 82 דירות במרכז חולון (לאלברט לוי 10%), 58 דירות בשני פרויקטים בגבעתיים (לרותם-שני 10%) ו- 81 דירות בהוד השרון.
הבניין היוקרתי ביותר של החברה הוא מגדל בן 15 דירות יוקרה במשולש של מרכז ירושלים, כאשר כל 15 הדירות נמכרו מראש, בעיקר למשקיעים מארה"ב, ב- 1.35 מיליון דולר בממוצע לדירה. ההכנסות הצפויות ממכירת כל הדירות, בכל הפרויקטים, יגיעו ל-928 מיליון שקל, שהם כ- 205 מיליון דולר. מקווים לרווחים טובים.
אלא שכאן התעוררה בעיה: הקרן סגורה, עם תקרה של 40 מיליון דולר שלא ניתן להגדילה, אין יוצא ואין בא. תקנון הקרן קובע, שהיא מתחסלת לאחר 7 שנים, כלומר ב- 2009. במועד זה מחלקים את הרווחים בין המשקיעים, וכל אחד פונה לדרכו. ניתן לדחות את החיסול ב- 3 שנים, בעיקר כדי לסיים את מכירת הדירות. מה עושים, אם שוק הנדל"ן בארץ נמצא בתנופה, הביקוש לדירות גובר, ומשקיעים ותיקים וחדשים מבקשים להמשיך ולהשקיע? המוצא היחיד הוא להקים קרן חדשה, פייר 2, המשך של פייר 1.
גרופמן ושובל חשבו כבר ב- 2004 על קרן מעין זו. אלא שאז, רצו להכניס אליה בעיקר חברות ביטוח וקרנות פנסיה מארה"ב. הרעיון לא הסתייע, והם פנו לכיוון אחר: משקיעים יהודים מדרום אפריקה, שעד היום לא השקיעו במגורים בארץ.
איש המפתח בסיפור הוא קולין שחט, יוצא דרום אפריקה, שעלה לארץ לפני כחמש שנים, ומתגורר ברעננה. שחט הוא מבכירי חברת ההשקעות והשירותים הפיננסיים סטונהג, שנוסדה לפני שנים רבות בדרא"פ, והעתיקה את מרכז פעילותה בשנים האחרונות, יחד עם דרום-אפריקנים שעזבו, ללונדון. סטונהג, בבעלות קבוצת משקיעים פרטית, מנהלת נכסים ב- 20 מיליארד דולר. שחט טס פעמיים בחודש לדרום אפריקה, בענייני החברה.
שחט: "גיליתי שמשקיעים רבים מדרא"פ מבקשים להשקיע בישראל. הממשלה המקומית שינתה לטובה את החוק בעניין זה. סייעה לנו גם העלייה החדה בערך הראנד מול השקל והדולר. התברר לי שבשביל משקיעים רבים מדרום אפריקה, גם כאלו שעזבו לפני שנים, 'שלמה גרופמן' הוא מותג. אם להשקיע - אז דרכו. יזמתי את יצירת הקשר עם גרופמן, והדברים החלו להתגלגל".
הביקור החשאי של ראשי סטונהג גרופמן: "כשמוניתי למנכ"ל אפריקה-ישראל, בראשית שנות השמונים, גיליתי שהיחסים בין החברה לבין המשקיעים מדרום אפריקה גרועים. היו להם 16% בחברה, אך ההנהלה בישראל לא שיתפה אותם בנעשה בחברה ולא דיווחה להם. החלטתי לתקן זאת. פעמיים בשנה, לפחות, טסתי לדרא"פ, נפגשתי עם המשקיעים בשלוש הערים הגדולות - יוהנסבורג, קייפטאון ודרבן - והצגתי בפניהם את הדוחות החצי-שנתיים ואת מצב עסקי החברה. החזרתי את האמון. הקשר נשמר עד היום."
לפני כשנתיים ביקרו בארץ יו"ר סטונהג והמנכ"ל. היה זה ביקור חשאי, שעצם קיומו מתפרסם כאן לראשונה. בכירי החברה נפגשו עם גרופמן ושחט, והחלו לגלגל את הרעיון של קרן נדל"ן חדשה. בחודשים הבאים עסקו בבניית רשימת משקיעים-בכוח, שכללה עשרות שמות, חלקם תושבי דרא"פ, חלקם יוצאי מדינה זו, המתגוררים כיום באנגליה, קנדה ובלגיה.
בספטמבר אשתקד טס גרופמן לדרום אפריקה, לביקור חשאי נוסף. הוא תיכנן 4 עד 5 מפגשים להצגת הקרן בפני המשקיעים (רוד-שאו). בפועל התברר, שהיה צורך רק בשניים, אחד בקייפטאון, השני בלונדון. רבים זכרו את גרופמן מימי אפריקה-ישראל, והשקיעו בקרן החדשה. לב לבייב יהיה מופתע אולי לגלות, שכמה מבעלי המניות הותיקים של חברתו, משקיעים עכשיו בקרן של שובל-גרופמן.
"טיש יהיה המשקיע הגדול ביותר" - כמה משקיעים יהיו בקרן החדשה, וכמה ישקיע כל אחד?
- גרופמן: 30 משקיעים מדרום אפריקה, חלקם תושבי המדינה וחלקם מתגוררים כיום באנגליה, קנדה ובלגיה. לצידם, חלק גדול מהמשקיעים בקרן פייר 1, בהם טיש, רנרט, גילדהורן, פולק, קרן מקפת וחברת הביטוח אילון. יורשי לארי טיש יהיו המשקיעים הגדולים ביותר, כ- 5 מיליון דולר. הקטנו את יחידת ההשתתפות מ-1.5 ל- 500 אלף דולר, כדי לאפשר לעשרות משקיעים מדרא"פ להשתתף בהשקעה.
- האם יש הבטחת תשואה?
- גרופמן: לא, אבל אנחנו צופים תשואה של כ- 10%, בשים לב להתאוששות בענף המגורים, בעיקר במרכז הארץ.
- מה יהיה משך חיי הקרן? במה תשקיע?
- גרופמן: 7 שנים, עם אפשרות להארכה ל- 10. היא תשקיע בעיקר בנדל"ן למגורים. אבל, בשונה מקרן פייר 1, היא תשקיע בהיקף לא גדול גם במרכזים מסחריים ובמשרדים, המהוים חלק מפרויקט למגורים. אנחנו בודקים השקעות ראשונות בירושלים ובמרכז הארץ. נשקיע באיזורי הביקוש העיקריים.
- זה סוף הדרך?
- גרופמן: לא. אם אכן ההתאוששות בנדל"ן תמשך, אני צופה הקמת קרנות 3 ופייר 4. זהו חזון לעתיד, ואין בידי נתונים על היקף הקרנות ורשימת המשקיעים העתידיים.
שמעון פרס או הרב לאו? בצד הנדל"ן, התחביב של שלמה גרופמן, עוד מימי נעוריו, הוא חזנות. הוא מתגורר ברמת אביב ג', אבל ברגע שישמע שחזן ידוע מופיע בתל אביב בשבת, הוא יוצא לדרך, כמובן ברגל. זה שנים שהוא עומד בראש עמותת "יובל", המארגנת מדי שנה סדרה של 5 קונצרטים לחזנות בת"א, בהשתתפות גדולי החזנים בארץ ובעולם, כולל כל שם שתוכלו להעלות על דעתכם. 2,700 איש ממלאים את היכל התרבות בכל הופעה. המסורת נמשכת זה 13 שנים. גרופמן אומר, שהוא מממן מכיסו הפרטי את כל הוצאותיו הכרוכות בתפקיד זה, כולל נסיעות לחו"ל, טלפונים, פקסים ואירוח.
לפני כחצי שנה נפטר אביו הישיש של שלמה גרופמן. מה לעשות? האם מותר לו, בשנת האבל, לנכוח בקונצרטים לחזנות, שבהם משתתפת גם התזמורת הפילהרמונית? גרופמן פנה לרב הראשי לתל אביב, ישראל מאיר לאו, שהתיר לו לנכוח בהופעות, כי זה תפקידו כיו"ר יובל.
החקירה בפרשת הנשיא קצב עלולה להעמיד את גרופמן, בעל הקשרים החברתיים הנרחבים, במצב קצת מוזר, אולי קצת לא נעים. אם וכאשר יפרוש קצב, עשויים להתמודד על הנשיאות הרב לאו מול שמעון פרס, שניהם ידידים אישיים ותיקים. במי יבחר גרופמן? למי יסייע? התשובה על שאלה זו אולי אינה קלה יותר מעריכת חוזי נדל"ן.
