על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965, כאשר מקרקעין נפגעים כתוצאה מתוכנית מתאר או מתוכנית מפורטת - ובכלל זה גם שינוי בתוכנית, התלייתה או ביטולה - בעל המקרקעין שנפגעו זכאי לפיצויים בגין נזקי התכנון האמורים. התביעה לפיצויים תוגש תוך 3 שנים מיום תחילת תוקף התוכנית, ושר הפנים רשאי להאריך תקופה זו בהתאם לנסיבות. התביעה תוגש אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
על החלטת הוועדה המקומית בעניין הפיצויים ניתן להגיש ערר בפני ועדת ערר מחוזית.
הנפגע מתוכנית יכול להיות מי שהוא בעל זכויות בקרקע בתחום התוכנית או בקרקע הגובלת, וכמובן שיש דוגמאות רבות לתוכנית שהשפעתה חורגת מעבר לגבולות התוכנית עצמה, כגון - סלילת כביש סואן, הקמת מפעל תעשייתי, הגדלת הצפיפות ויצירת בעיות חנייה בלתי פתורות ועוד. בכל הדוגמאות הנ"ל, הקרקע העלולה להיפגע מהתוכנית בגלל זיהום אוויר, בטיחות, נוחות ועוד, היא לא בהכרח בתחום התוכנית.
בסעיף 200 לחוק, יש הסתייגויות בדבר פטור מתשלום פיצויים, אך בכל מקרה, ישולמו פיצויים כאשר הפגיעה בקרקע "עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין", ניסוח שלא קל להתמודד עימו בשל כלליותו והיעדר הדיוק בו.
מסתבר, כי העוסקים בתכנון עירוני צריכים בהחלט לקחת בחשבון את הפגיעה האפשרית בקרקע שבסביבה, ואת השלכותיה של פגיעה זו. זאת לא רק בשל הסיכויים לתביעות פיצויים, אלא גם בגלל הפגיעה עצמה והשלכותיה התכנוניות - שמא התוכנית מביאה נזק יותר מאשר תועלת.
יובהר: בדרך כלל תוכנית מתאר אמורה להיטיב עם האזרחים ולהעלות את ערכי נכסיהם ואיכות מגוריהם. תוכנית מתאר היא מזוהה עם פיתוח ובנייה, יצירת מרכזים עירוניים, שיפור נגישות, העלאת רמת המגורים, פיתוחים טכנולוגיים המאפשרים בניית רבי קומות, ומעבר מקרקע חסרת שימוש או בת שימוש דל [גם מהבחינה הכלכלית] כגון קרקע חקלאית, לקרקע אשר בה הפוטנציאל גבוה [גם הפוטנציאל הכלכלי] כגון - בנייה רווייה. או אז, מי שבעטייה של התוכנית מרוויח והקרקע שבחזקתו עולה בערכה, יצטרך לשלם היטל השבחה לקופת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בשיעור של מחצית מעליית שווי הקרקע, וכאמור, מנגד, מי שהקרקע שלו נפגעה - זכאי לפיצויים.
אם במאזן הכללי יש סיכון להפסד, אז לא רק שהתוכנית אינה טובה כי הנזק בה יהא רב מהתועלת, אלא היא גם לעיתים בלתי ישימה, כי לא יהא מי שיממן את ביצועה.
משמעות הדברים היא כי בכל מקרה של תכנון, חובה על מי שמתכנן, ויותר מזה על מי שבודק ומאשר, להיות עירני לסביבה ולצרכיה, לבעיות, לדרישות, לזכויות. וזאת גם כאשר מי שעלול להיפגע - שותק ולא דורש מאומה [שמא הוא בחו"ל, שמא אינו יודע מה נעשה סביבו, שמא אין לו משאבים לעמוד על זכויותיו].
על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לייצג את כלל הציבור בבואה לדון בכל תכנית מתאר בתוקף תפקידה, גם כשאין התנגדויות ותביעות מצד הציבור.
קל וחומר כאשר בא בעל זכות במקרקעין וטוען - אז ודאי שחובה על הוועדה להקשיב לדבריו ולא לדחותו בקש.
היטיב לבטא זאת בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בע"א 1148/04 מוחמד טאהר עבד אלחי אלנתשה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פסק דין של השופט מ' חשין בהסכמת השופטים א' רובינשטיין וא' חיות, בהערה שאינה העיקר בפסק הדין, כדלקמן:
"חזקה על הוועדה המקומית (לתכנון ולבנייה) כי בגדרי סמכותה על-פי דין, ומבלי לפגוע בכל טענה השמורה לה, תאזין לטענות המערערים בנושא הפיצוי שהם טוענים לו, ותשיב לבקשתם כאשר תשיב"
.
_____________________ ד"ר אינג' אברהם בן-עזרא הוא מהנדס בניין, בעל תואר שלישי בהנדסה אזרחית, חבר באגודת המהנדסים האזרחיים ASCE (ארה"ב) בדרגת Fellow, ומחברם של עשרות ספרים בתחום התכנון והבנייה - ספרי הדרכה וספרות מקצועית.