בית המשפט העליון יוצר הלכות פסוקות המחייבות כמו כל דין. לא תמיד החוק או התקנה ברורים דיים, ולעיתים קרובות עיקר המחלוקת נסוב על הפרשנות הראויה, הניתנת על-ידי כל צד לדיון, לחוק או לתקנה. לפיכך, פסקי הדין מהווים לעיתים בסיס להבנת עקרונות התכנון העירוני.
במאמר זה אדון במה שאפשר ללמוד מבקשה לדיון נוסף בבית המשפט העליון [דנ"א 406/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' עמותת תלמוד תורה הכללי הגדולה עץ החיים י-ם, פסק דין מיום ט"ו כסלו תשס"ה (28 בנובמבר 2004), על-ידי השופטת דורית ביניש].
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מוסמכת ליזום/לאשר תכנון עירוני בניגוד לרצון הבעלים: יכולה להיות תוצאה של יוזמת בעלי הקרקע - ואז, כמובן, רצונם העסקי והאחר בא לידי ביטוי ומיצוי בתוכנית. אלא שההליך היותר נכון להכנת תוכנית מתאר, הוא זה המתחיל עם יוזמה ציבורית של הקהילה, היינו: יוזמה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה [או ועדה אחרת לתכנון ולבנייה, בהתאם לנסיבות].
הסיבה לכך נעוצה בעובדה שתוכנית מתאר צריכה לשפר את האינטרס הציבורי כיעד עיקרי, מבלי לפגוע ככל האפשר בזכויות הפרט. כמובן שלא מצפים מבעלי הקרקע שיציבו לנגד עיניהם את האינטרס הציבורי. בהתאם לכך, יתכן מצב בו התוכנית האמורה תהיה למורת רוחם של בעלי הקרקע שבו חלה התוכנית. אירוע כזה מתואר בפסק הדין; מבלי שצוין מי היה היזם של תוכנית המתאר בה מדובר בפסק הדין, ברור שהבעלים לא היו היזמים לה כי התוכנית הוכנה ללא הסכמתם ויתירה מכך הם גם הגישו תביעה לבטלה.
בית המשפט המחוזי שדן בתביעה הנדונה לביטול האיחוד והחלוקה של קרקעות על-פי תוכנית המתאר, דחה את התביעה, ורק בית המשפט העליון הפך את היוצרות וקיבל את התביעה, אך אין לכך כל קשר לזכאות הוועדה ליזום, ובמקרה זה - לאשר, תוכנית מתאר שעיקרה חלוקת ואיחוד קרקעות בניגוד לאינטרסים של בעלי הקרקע, וכך גם לגבי כל תוכנית מתאר אחרת.
הוועדה לתכנון ולבנייה יכולה ליצור, במכוון, הארכת זמן [הארכת מועד ההתיישנות] בתביעות בגין השבחת הקרקע מתוכנית: מדובר בתוכנית מתאר שעיקרה חלוקה ואיחוד קרקע באופן שחלק מבעלי המגרשים יוצא נשכר וחלק מבעלי המגרשים יוצא נפסד.
על-פי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, מי שיוצא נפסד רשאי להגיש תביעת פיצויים, והיוצא נשכר ישלם היטל השבחה בגין עליית ערך המגרש שלו. אלא שלכל פעולה מסוג זה קצוב זמן ויש לגביה התיישנות.
לפי פסק הדין הנידון, ברצותה - יכולה הוועדה המקומית, בפעילותה, להאריך את תקופת ההתיישנות. כדי להבין זאת, להלן ציטוט מפסק הדין שהיווה בסיס להחלטה בבית המשפט העליון, לאמור, היתה הסכמה והכרעה לפי דעתה של השופטת פרוקצ'יה כלהלן:
"בפסק דינה, קבעה השופטת פרוקצ'יה כי תביעת הוועדה כנגד בעל מגרש ששוויו היחסי עלה כתוצאה מתוכנית האיחוד והחלוקה מותנית בכך שקיימת חבות על הוועדה לשלם לנפגע דמי איזון עקב פגיעתו מהתכנית, שאם לא כן, אין קמה זכותה לתבוע השבה של כספי חבותה מהזוכה. לפיכך, קבעה השופטת פרוקצ'יה, כי כאשר הוועדה אינה מודה מלכתחילה בחבותה לשלם לנפגע דמי איזון ואף בשיעור הפיצוי, מתחיל מרוץ ההתיישנות לתביעת הוועדה כנגד בעל הקרקע הזוכה, עם הגשת תביעת בעל הקרקע הנפגע כנגד הוועדה המקומית.
כתוצאה מכך, קבעה השופטת פרוקצ'יה כי תביעת הוועדה המקומית כלפי בעלי הקרקע הזוכים לא התיישנה במועד שבו הומצאה לידיה תביעת המשיבה לתשלום דמי איזון, וכי אין לומר, אפוא, כי הוועדה שינתה את מצבה לרעה עקב השתהות המערערת בהגשת תביעתה.
נגד קביעות אלו - כי תביעתה של הוועדה המקומית לתשלומי איזון כלפי הזוכה היא בעיקרה תביעת השבה; כי התביעה כלפי הזוכה תלויה ומותנית בתביעת הנפגע כלפי הוועדה; וכי מירוץ ההתיישנות לצורך תביעת הוועדה נגד בעל הקרקע הזוכה מתחיל כאשר הנפגע מגיש תביעה לדמי איזון נגד הוועדה - מופנית העתירה לקיום דיון נוסף.
העותרת טוענת, כי קביעות אלו מהוות הלכות חדשות שטרם נידונו בבית המשפט העליון וכי מדובר בהלכות חשובות וקשות. את טענתה מבקשת העותרת לבסס, בין היתר, על הערותיהם של הנשיא ברק והשופט אנגלרד בפסק הדין. הנשיא ברק הצטרף בהסכמה לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה, אך ביקש להוסיף שתי הערות ובזו הנוגעת לענייננו כתב:
"הרבה התלבטתי אם הדין עם חברתי לגבי מועד תחילת ההתיישנות של תביעת הוועדה כנגד בעל מגרש ששוויו היחסי עלה. סברתי תחילה כי זכותה של הוועדה כלפי מי שהשווי היחסי של מגרשו עלה עומדת על רגליה היא, והיא אינה קשורה כלל בחובתה של הוועדה לפצות את בעל המגרש ששוויו היחסי ירד. שוכנעתי, בסופו של יום, בצדקתה של עמדת חברתי..." (שם, בע' 461)
.
השופט אנגלרד הסכים אף הוא לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה, אך הוסיף:
"אני מסכים לחוות דעתה של חברתי השופטת פרוקצ'יה, עם זאת אני נוטה לדעה כי מירוץ ההתיישנות של תביעת השיפוי מצד הוועדה המקומית מתחיל רק עם תשלום דמי האיזון בפועל..." (שם, שם)
.
צא ולמד, ברצות הוועדה להאריך את תקופת ההתיישנות, כל שעליה לעשות הוא פשוט לא להסכים להודות בפיצוי המגיע לבעלי המגרשים שנכסיהם ירדו, או, בלשון השופטת פרוקצ'יה, לא להודות "מלכתחילה בחבותה לשלם לנפגע דמי איזון ואף בשיעור הפיצוי"...
במקרה כזה, מירוץ ההתיישנות יתחיל רק ביום בו הוגשה תביעת פיצויים נגד הוועדה, אירוע שיכול לקרות שנים אחרי תחולת התוכנית.
_______________________ המחבר הוא מהנדס בניין, בעל תואר שלישי בהנדסה אזרחית, חבר באגודת המהנדסים האזרחיים ASCE (ארה"ב) בדרגת Fellow, ומחברם של עשרות ספרים בתחום התכנון והבנייה - ספרי הדרכה וספרות מקצועית.