כפי שרובכם ודאי יודעים, עסקת רכישת דירה היא עניין מורכב שיש להתייחס אליו בכובד ראש ולנהוג בזהירות יתרה לפני ביצוע העסקה. על-מנת להבטיח את התמורה המלאה לסכום הגדול שיושקע בנכס חדש אותו אתם עתידים לרכוש, ישנן לא מעט בדיקות שיש לבצע בצורה יסודית.
את הבדיקות ניתן לחלק לתתי קטגוריות אשר מושפעים גם מהשלב בו צריך לבצע כל אחת מהן. ריכזנו לפניכם את כל מה שתצטרכו לבדוק בטרם חתימה על חוזה המכר ורכישת הנכס באופן רשמי:
בדיקות פיזיות בשלב הראשוני ביותר, בו אתם הולכים לבקר לראשונה בנכס המיועד, עליכם לבחון בעין מדוקדקת את הבית או הדירה. יש לשים לב לתקינותו הפיזית של הנכס (ריצוף, קירות, חלונות, כלים סניטריים, רטיבויות ועוד) ולרשום לעצמכם כל ליקוי שנראה לעין.
מלבד זאת, חשוב לשים לב למאפייני הדירה שאינם עתידים להשתנות כמו כיווני אויר ואור טבעי שחודר פנימה, דברים שעשויים להשפיע רבות על החיסכון הכלכלי (במיזוג ותאורה) בזמן המגורים בנכס. כמו-כן, בדקו היטב את הסביבה והשכונה בה ממוקם הנכס, חישבו על כל השירותים הנגישים להם אתם זקוקים (מרפאות, בתי-ספר, מכולת וכו') ווודאו כי אכן ניתן למצוא אותם בקרבת מקום ובתנאים החשובים לכם.
כמו-כן, חשוב מאוד לשים לב למפגעים ומטרדים שעלולים להימצא בקרבת הנכס, שלא רק ייפגעו בערכו הכלכלי, אלא גם באורח החיים של מי שעתיד להתגורר בו. הימצאותם של כבישים מהירים, מפעלים, אזורי תעשיה ודומיהם צריכים להילקח בחשבון עוד הרבה לפני קבלת החלטה להתקדמות בעסקה.
נוסף על כך, מומלץ לפקוח עיניים בביקורכם בנכס לגבי פרויקטי בנייה שונים שמתנהלים באזור, מה הן אפשרויות החניה השונות, ובאם יוצא לכם להיתקל בשכנים שגרים בקרבת מקום או באותו הבניין שוחחו איתם ושאלו שאלות על חי היום-יום בשכונה על-מנת לקבל תמונה יותר ברורה ואותנטית מזו שבדרך-כלל יציגו לכם מוכרי הדירה.
בדיקות משפטיות לאחר כלל הבדיקות הפיזיות, הסקתם כי הדירה נאה בעינכם ומתאימה לכם, כעת יש לעבור לשלב הבדיקות הבא והחשוב מאוד. יש לציין, כי אם תשכרו את שירותיו של
עורך דין לרכישת דירה, הוא יהא אמון על ביצוע כלל הבדיקות המשפטיות למענכם. בראש ובראשונה יש להוציא נסח טאבו ולבדוק היטב שכלל הפרטים בו תואמים לקיים בשטח ולדברים שנאמרו לכם מבעוד מועד (מספר גוש וחלקה, הערות אזהרה, עיקולים וכדומה).
אם בנוסח הטאבו מצוין כי ישנם בעלי זכויות נוספים על הנכס או כי ישנן הערות אזהרה לטובת צד כלשהו שאינו אתם, יש לעצור את העסקה מייד ולקבל ייעוץ מאנשי מקצוע לפני התקדמות בה.
חשוב מאוד לוודא שאכן המוכר הוא בעליו החוקיים של הנכס כפי שמתועד ברשויות ובנוסח הטאבו. מומלץ וכדאי מאוד לבצע גם בדיקת רקע על המוכר וזהותו. בחיפוש מהיר במאגרים משפטיים באינטרנט תוכלו לגלות האם התנהלו מולו תיקים משפטיים כאלה או אחרים בעבר או בהווה.
אין להמעיט בערכו של עניין זה, נוכלים רבים סומכים על כך שהקונה לא יבדוק את עברם ולפיכך יכולים להמשיך ולרמות אנשים שאינם מודעים לכל הסיכונים. בדיקה משפטית נוספת ובין החשובות ביותר נעשית בסיום התהליך ממש לפני חתימה על חוזר המכר. את החוזה עצמו יש לבדוק היטב על כל סעיפיו וזאת על-מנת לוודא כי כלל הדברים שסוכמו בעל-פה באים לידי ביטוי גם בכתב ומקבלים תוקף משפטי. חוזה המכר הוא זה שמעגן את זכויותיכם השונות כרוכשי הנכס ולפיכך על בדיקה קפדנית של ההסכם עצמו, אסור לוותר בשום מחיר.
בדיקות תכנוניות כחלק מהתהליך, יש להוציא ולבדוק את
תשריט הבניין המשותף (אם הנכס הוא חלק ממבנה מגורים משותף) או את תוכניות הבנייה המקוריות אשר מתועדות בלשכת רישום המקרקעין בישראל. בדיקה זו נעשית על-מנת לוודא שלא נעשו חריגות בנייה ושאכן כל חלקיו של הבית והתוספות המובטחות (מחסן, חניה, גג וכדומה) חוקיים ומעוגנים משפטית גם במוסדות המדינה. אם נתגלו פערים בין התוכניות לבין הקיים בשטח זוהי בעיה מהותית ועליכם יהיה לשקול מחדש את כדאיות ההתקדמות וביצוע העסקה בפועל (חריגות בנייה למשל, יידרשו תיקונים בשטח מה שוודאי יגרור הוצאות כלכליות נוספות).
כמו-כן, יש לבדוק כי הנכס נבנה על-פי היתר בנייה רשמי ושאין כנגדו צווי הריסה או פינוי כאלה ואחרים. במקרה בו הבית עומד ללא היתר, אחד מהמכשולים האפשריים הוא סירובו של הבנק למתן משכנתא בשל כך. מן הסתם שיש בנוסף לוודא כי הנכס נבנה מלכתחילה למטרת מגורים.
בנוסף, חשוב לבחון את תוכניות והיתרי הבנייה במבט קדימה אל העתיד - כלומר, לבדוק האם תהיה אפשרות לשפץ כאוות נפשכם, לפתוח מרפסת, להוסיף עוד חלק לבית וכדומה. הבדיקות התכנוניות אינן רק בגין הנכס עצמו, כדאי ומומלץ גם לבדוק את התוכניות העתידיות בסביבת המגורים, כלומר אם בבניין הסמוך עתיד להחל פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, יש לכלול זאת בין יתר השיקולים ובהתאם למועד בו תרצו להיכנס לנכס על-מנת להתגורר בו.
בדיקות כלכליות לאחר שביצעתם צעד אחר צעד את כל הבדיקות החשובות והמהותיות להבטחות כדאיות והשתלמות עסקת המקרקעין בשבילכם, הגיעה העת לעסוק במחיר ולהבין את מרכיביו מכל הזויות. ראשית, חשוב לבדוק את מחירי השוק באזור ביחס לנכסים דומים ולהשוות למחיר המבוקש בדבר הדירה.
במקרים בהם מתגלים פערים משמעותיים או לחלופין אין מספיק מקורות השוואה, שווה לשקול להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך שיעריך את שוויו של הנכס באופן ספציפי למענכם. בדיקה זו היא קריטית ביותר בעיקר על-מנת שתוכלו
לנהל משא-ומתן בצורה נכונה שתניב לכם את המחיר הטוב ביותר.
כמו בכל עסקה כלכלית בישראל, רכישת מקרקעין מחייבת את הרוכש (וגם את הקונה)
בתשלום מס למדינה. אם מדובר בנכס הראשון שאתם רוכשים חשוב לחקור ולבדוק היטב את מדרגות המיסוי או הטבות המס שמגיעות לכם במסגרת העסקה.
מיסוי המקרקעין לרוב נגזר ממחירו של הנכס בדירוג אחוזי אשר מתעדכן מדי שנה על-ידי רשות המיסים. בדיקה זו חשובה מאוד מכיוון שמדובר בסכומים לא מבוטלים שיתווספו להוצאה הכלכלית הכבדה גם כך ולכן יש לבחון את העניין מראש אל מול התקציב שלכם.
בדיקה אחת לפני האחרונה שתידרשו לעשות (האחרונה ביותר תהיה הבדיקה המשפטית של החוזה עצמו כפי שצוין לעיל) היא זכאותכם למשכנתא. חתימה על חוזה המכר משמעותה התחייבות לרכישת הדירה ועמידה בזמני התשלומים שנקבעו.
אם חלילה נחתם החוזה, אך לאחריו התברר כי הבנק לא מאפשר לרוכשים לקבל משכנתא על הנכס - מדובר בצרה צרורה. לכן, בדקו את זכאותכם למשכנתא מול הבנק או גורמים רלוונטיים אחרים והבינו בדיוק מה הוא התקציב הכולל הזמין לכם להשקעה ברכישת הנכס.
רכישת נכס אינה דבר של מה בכך, מדובר בעתידכם המשפחתי והכלכלי והרבה מאוד מונח על הכף כאשר מדובר בעסקות מקרקעין. לעולם אל תפעלו בפזיזות כאשר מדובר ברכישת דירה, תמיד בדקו היטב ובצורה יסודית את כל הנדרש ובכך תוכלו להבטיח שהינכם מוגנים ושבידכם נמצאת התמונה המלאה והאמיתית בדבר הנכס. זכרו, דילוג על בדיקות מקדימות או פזיזות לחתום על חוזים והסכמים עלולים להשאיר אתכם בידיים ריקות או מסובכים בבעיות משפטיות וכלכליות.
