|
פרטי האירוע המערער 1 שהוא איש עסקים מארה"ב, ביקש לרכוש מלון בירושלים. שלוחו פנה למנוח שהמשיבה היא מנהלת עיזבונו ושכר בעל פה את שירותיו. המנוח הציע לשלוחו של המערער 1 מלון מסוים. הוא הפגיש בין המערער 1 לבין בעלי המלון, אולם, המשא-ומתן לא הניב כל פרי. כעשרים חודש לאחר מכן נפגש פרקליט המערער 1 עם פרקליט בעלי המלון ובסופו של דבר נרכש המלון ע"י המערער 1. בעלי המלון שילמו למנוח דמי תיווך בסך 0.6%. המנוח פנה למערער 1 בדרישה לפרוע את חוב דמי התיווך בסך 2% ממחיר המלון, משלא נענה הגיש תביעה לבית משפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה, מכאן הערעור והערעור שכנגד. הערעור שכנגד נסב על גובה המע"מ אשר מתווסף לדמי התיווך ועל שיעור ההוצאות ושכר טרחת עורך הדין אשר נפסק למשיבה. החלטת בית משפט קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהייה מכוונת - הכל כדי למנוע דמי תיווך - אינם מתיישבים עם עיקרון תום הלב. כאשר אין הסכם ספציפי ומפורט הולכים אחר דיני התיווך הכלליים, המהווים ענף מדיני החוזים. ישנם שתי נקודות אשר יש לבחון, כאשר עולה הדרישה לתשלום דמי תיווך בעקבות עסקה במקרקעין: א. אם נקשר בין המוכר לבין מי שטוען לדמי התיווך או בין הקונה לבין המתווך או בין שלושתם, הסכם ממנו משתמע, במפורש או מכללא, כי מתבקשת פעולת תיווך. ב. אם פעולתו של המתווך הייתה הגורם היעיל אשר הוא שהביא להתקשרותם של הצדדים לעסקה, בה תיווך המתווך. לעניין הגורם היעיל, ההלכה היא, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. בהתערבות של גורם נוסף, יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים. קיימת רשימה של מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך ע"י הצד השני (הקונה או המוכר) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא-ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא-ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. לעניין תרומתו של המתווך לחוזה הסופי, ניתן לומר, כי במאפייניו, החוזה הסופי דומה עד מאוד להצעה המקורית. אמנם, מחיר בית המלון נשתנה, אולם אין בכך כדי לנתק את הקשר הסיבתי בין פעולת המתווך ועד לגיבוש הסופי. אין גם מקום לומר כי עצם מעבר הזמן בין השלב הראשון לבין השלב השני מנתק כשלעצמו את הקשר הסיבתי. מתווך עשוי לפתוח במשא-ומתן בין הצדדים ולזנוח את מאמציו לאחר כישלון המשא-ומתן. אם אותו רוכש פוטנציאלי יבוא בעתיד ויבקש לרכוש את הנכס - לא יצמח כל חיוב של דמי תיווך. בנסיבות נתונות יכול המתווך להיות "גורם יעיל", אפילו הוא זנח את מאמציו. לעניין גובה הזכאות, הלכה פסוקה היא, כי בהיעדר הסכם על שיעור אחר, זכאי המתווך על סמך הנוהג לדמי תיווך בשיעור 2% ממחיר העסקה מכל צד. סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי) מדבר על "סכום ראוי". קיים נוהג של תשלום 2% מערך הנכס בעסקאות פרטיות. אין נוהג בנוגע לדמי תיווך בעסקאות נדל"ן בהיקף גדול ומסחרי. הנוהג תקף אך ורק לגבי עסקאות בהיקף רגיל. לכן, הנטל באשר לגובה דמי התיווך רבץ על הטוען להם - שהיא בענייננו, המשיבה. שיטת חישוב השכר הראוי לגבי מתווכים הינה חישוב אחוז מסוים מן העסקה. הקריטריון הראשי לחישוב השכר הראוי הינו מחיר השוק. מובן, כי הצדדים רשאים לקבוע דרכי חישוב אחרות. בהעדר התנאה מפורשת או משתמעת - "היקף העסקה הוא המפתח היחיד לחישוב השכר". בנסיבות העניין 1% הוא שיעור ראוי. מסקנה זו נובעת מהשקפתנו כי מקובל - על סמך הפסיקה - לפסוק שיעור דמי תיווך של 1%. בסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) כתוב "לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו הסוג ...". לשיטתי, במרוצת הזמן נתגבש, לאור האמור בסעיף 17 לעיל, נוהג של 1% כתשלום דמי תיווך למתווך מקום בו נושא התיווך הינו נכס בעל שווי רב. למעשה, הנוהג משמש, במקרים מסוימים, "מקור מכוח הדין להשלמה". המסקנה היא, כי יש לקבל את הערעור ולהעמיד את הסכום על 1% משווי העסקה. הערעור התקבל, ולמסקנה זו הגיעו גם השופטים לוין וקדמי. נכתב על ידי שגיא בנתאי |
