|
פרטי האירוע המערערים ביקשו לבנות בית משותף בחלקה שהם בעלי זכויות בה. לצורך כך התקשרו בהסכם עם המשיבים, שהתגוררו בדירה מוגנת בשטח אותה חלקה. לפי הסכם רוכשים המשיבים מהמערערים את הדירה תמורת סכום מסוים. המשיבים גם התחייבו שלא להתנגד לבנייה ואף לגור בתקופת הבנייה מחוץ לדירה, על חשבונם (של המשיבים). חודשים מספר לאחר חתימת ההסכם כתבו המערערים למשיבים וציינו, שהמשיבה 3 אינה עומדת בהתחייבות לפינוי זמני של הדירה, ודרשו פינוי מיידי של הדירה. לאחר מכן פינתה המשיבה 3 את הדירה. כתשעה חודשים לאחר מכן נשלחה למשיבים מטעם המערערים הודעה על ביטול ההסכם בשל הפרתו ע"י הפרת ההתחייבות שלא לגור בדירה בתקופת הבנייה ובשל גרימת נזקים ע"י פעולות השחתה באתר הבנייה. במכתב נדרשו המשיבים לחדול מן ההפרעות ולעזוב מייד את אתר הבנייה. הודעת הביטול לא הביאה לכל שינוי במצב בשטח. המשיבים 2-3 שנכנסו בינתיים לגור בדירה, המשיכו לשבת בה והתעלמו מהודעת הביטול והמשיכו לפעול כבעלי זכות בדירה. כעבור כשנה הגישו המשיבים 1-2 תביעה נגד המערערים, ובה ביקשו לקבוע שמכתב הביטול בטל ומבוטל וכי יש לרשום את הדירה על שמם. המערערים הגישו תביעה שכנגד, ובה תבעו סילוק יד המשיבים 1-2 מהדירה וכן פיצויים בגין נזקים, שהמשיבים גרמו להם, לטענתם. בית המשפט המחוזי קבע כי ההסכם בעינו עומד ודחה אף את תביעת המערערים לפיצויים. מכאן הערעור. טענות המערערים - המצאותה של המשיבה 3 בדירה במהלך הבנייה נגדה את ההסכם, כך שהתגבשה הפרה יסודית, שבעקבותיה בוטל ההסכם בפועל כבר במכתב מ- 1988.
- מועד ביטול ההסכם הינו סמנטי לחלוטין, כך שהודעת הביטול תקפה גם אם נשלח מכתב הביטול בטרם התגבשה עילת הביטול.
החלטת בית משפט השופט י' מלץ - המכתב מ- 1988 כלל, כאמור, התייחסות לשהותה של המשיבה בדירה בתקופת הבנייה, תוך סיווג עובדה זו כמגבשת הפרה של החוזה, וכן דרישה ברורה לפינוי מיידי של הדירה. סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הדן בדרך הביטול, אומנם אינו מגביל במפורש את נוסח ההודעה, אך ההיגיון מחייב קיום הדרישה המינימאלית של השגת מטרת ההודעה; על ההודעה להבהיר לצד השני באופן חד משמעי, כי הנפגע בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט. סעיף 2 לחוק התרופות, המונה את התרופות העיקריות העומדות לנפגע ע"י הפרת החוזה, פותח במילים: "הופר חוזה....". עולה, כי הזכות לביטול מתגבשת רק עם הפרה של החוזה ע"י הצד השני. ניסיון לבטל חוזה בטרם הופר מהווה למעשה הפרה בפני עצמה, המקנה זכות נגדית לביטול. סעיף 8 לחוק התרופות מעניק להודעת הביטול מעמד קונסטיטוטיבי. הביטול מותנה אם כן בעצם ההודעה. לפיכך, ובהיות ההפרה תנאי לגיבוש זכות הביטול, יש לדחות את הטענה, שמועד ביטול ההסכם הוא "סמנטי", כך שהודעת הביטול יכולה להקדים את ההפרה. בנסיבות מסוימות עצם הגשת תביעה, שבה בוחר הצד הנפגע בפיצויים ובהשבה, עשויה להוות הודעת ביטול. הלכה זו, שנשתנתה בפסיקה, טובה מכוח קל וחומר לעניין כתב תביעה, שבו מתבקש בית המשפט במפורש להצהיר על ביטולו כדין של חוזה. שאלת עיתוי ה"הפרות" ביחס למועד שליחת מכתב הביטול אינה רלוואנטית בבחינת האפשרות של ביטול בכתבי בית הדין. לעניין זה יש לקחת בחשבון גם את האירועים המאוחרים למכתב הביטול. טעותם בעניין נפקות מכתב הביטול אינה פוגמת באפשרות לראות בהגשת כתב התביעה משום גילוי רצון מצד המערערים לבטל את החוזה, על בסיס כל טענות ההפרה שפורטו בכתב התביעה, ובכלל זה גם כאלה המאוחרות למכתב הביטול. לפיכך ניתן לראות בכתב התביעה שכנגד במקרה הנדון הודעת ביטול העונה על דרישות סעיף 21 לחוק התרופות. יש להבחין בין האפשרות לתבוע פיצוי בגין נזקים לבין האפשרות לבטל את החוזה בגינם, ואין רגליים לטענתם הכוללנית של המערערים, לפיה: "נזק פירושו הפרה". צד המבטל הסכם - עליו הראיה כי ההסכם בוטל כדין, ואין נפקא מינה אם שאלת הביטול מתעוררת אגב בקשה שלו להכריז על ההסכם כבטל או אגב בקשת מי שנטען שהוא מפר להכריז שההסכם תקף. תביעת המערערים לפיצויים מתייחסת לנזקים שנגרמו בגין השארות המשיבה 3 בדירה, בגין מעשי ההרס והשחתה במבנה ובחצר, בגין הרס הצריף שבחצר ובגין התנגדות לבנייה בוועדת התכנון. ככול שמדובר בפיצויים חוזיים לפי סעיף 10 לחוק התרופות או בפיצויים נזיקיים לפי פקודת הנזיקין. המערערים לא יצאו ידי חובתם לעניין הוכחת הנזקים שבגינם תבעו פיצויים. המערערים תבעו פיצוי בגין הנזק שגרם להם העיכוב בבנייה. לא הוכח הקשר הסיבתי בין הישארות המפרה בדירה לבין מלוא העיכוב בבנייה. שנית, היקף הנזק אף הוא לא הוכח לשביעות רצונו של בית המשפט. יצויין כי לכמה מטענות המערערים בעניין הנזק (במיוחד אלה הנוגעות למעשי ההרס ואלימות) לא נזקק בית המשפט קמא, באשר אלה לא קיבלו ביטוי כספי כלשהו בסעיפים המפרטים את הסכומים הנתבעים. לפחות לגבי חלק מן הנזקים מדובר כאמור בהפרה של ההסכם, והאפשרות לפיצוי מעוגנת בסעיף 10 לחוק התרופות. התנאי הבסיסי לפיצוי לפי סעיף זה הוא הוכחת הנזק, במובן עצם קיומו של נזק כלשהו. תנאי זה לא התקיים במקרה הנדון באופן מניח את הדעת לפחות לגבי נזקי העיכוב בבנייה. הגישה הרווחת היא, כי על הנפגע להוכיח לא רק את עובדת הנזק אלא גם את שיעורו, כך שאפילו אם הוכיח הנפגע נזק, תידחה תביעתו אם לא הוכיח את שיעור הנזק. בפסיקה נחלקו אומנם הדעות בשאלה, אם ניתן לפסוק פיצויים לפי סעיף 10 לחוק התרופות, כשהנפגע אינו מביא לפני בית המשפט נתונים עובדתיים שישמשו בסיס לחישוב גובה הפיצויים: 1. גישה ראשונה, הזכאות לפיצויים לפי סעיף 10 אינה מותנית אלה בהוכחת עצם קיום הנזק, וכאשר שיעור הנזק לא הוכח, יפסוק בית המשפט לנפגע פיצויים על דרך של אומדן והשערה. 2. גישה שנייה, הזכאות לפיצויים לפי סעיף 10 (בנוסף להוכחת הנזק) מותנית גם בהוכחת שיעור הנזק, כשהוכחה כזו היא מעשית. בהקשר הנדון אין נפקא מינה אם מדובר בפיצוי על בסיס חוזי או בפיצוי על בסיס נזיקי. השימוש בכלי האומדנא נשמר גם בפסיקת פיצויים נזיקיים לנסיבות שבהן בלתי אפשרי או לפחות קשה להוכיח את שיעור הנזק בצורה מדוייקת ומלאה. במקרה הנדון אין מדובר באירועים "שבהם אין כל אפשרות להעריך את הפיצוי והנזק במידת וודאות מרובה". הנזקים שנטענו הם כאלה שניתן בקלות לייחס להם ערך כספי מדוייק (כגון: דמי שכירות ששולמו), או לפחות לשום אותם (כדון: עלות שיקום הצריף). למרות זאת, לא השכילו המערערים להציג לפני בית המשפט חוות דעת מומחים, קבלות או עדויות אובייקטיביות אחרות, ואף העדויות שהביאו לקו בהגזמה, שהייתה מן הסתם בעוכריהם לעניין האמינות. ההסכם במקרה דנן כלל תניית פיצוי מוסכם בשיעור של 5,000$. לפי סעיף 15 לחוק התרופות, תביעת פיצוי כזה אינה מותנית בהוכחת נזק, אלא בהפרת החוזה בלבד. הערעור התקבל, ולמסקנה זו הגיעו הנשיא מ' שמגר והשופט א' גולדברג. [ערך: שגיא בנתאי]
|
