|
פרטי האירוע בין המערערים לבין המשיב נכרת הסכם, לפיו רכש המשיב חנות, אותה היו אמורים המערערים לבנות על חלקה שבבעלותם. בהסכם התחייבו המערערים, בין היתר, למסור את החנות למשיב במועד שנקבע. בעת עשיית החוזה לא היה למערערים רשיון בנייה, ועובדה זו לא הובאה לידיעת המשיב ולא צויינה בחוזה. רשיון הבנייה ניתן למערערים למעלה מארבע שנים לאחר המועד שנקבע למסירת החנות למשיב. לאחר שהמשיב המתין למסירת החנות כשלוש שנים מהמועד שנקבע למסירתה, הודיע המשיב על ביטול החוזה ותבע פיצוי על הפרתו. בית המשפט המחוזי חייב את המערערים - בנוסף להשבת הכספים ששולמו על חשבון מחיר החנות - בפיצוי על הפרת חוזה. מכאן הערעור. החלטת בית משפט הנשיא מ' שמגר - נציין מספר עובדות עיקריות: המערער מסתמך על הוראותיו של סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה); לא נערכה התראה בקשר לביטול של החוזה כחובת הנפגע לפי סעיפים 7 ו- 8 לחוק הנ"ל. הוראות אלו הן קוגנטיות, ולכן לא יכול היה סעיף 12 לחוזה לפטור מהן את המשיב.; ההודעה ניתנה זמן בלתי סביר (שלוש שנים) אחרי שנודע לנפגע על ההפרה. אין אפוא ספק ספיקא, שהתחייבות הנ"ל למסור חנות לא קויימה, וכי החוזה הופר, והשאלה היא, אם הפרה זו הייתה תוצאה של סיכול החוזה, כנטען ע"י המערערים. אחרי שהוכחה הפרה, הנטל להוכיח סיכול רובץ על מי שטוען לקיומו. סיכול החוזה שבסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) כולל מספר יסודות: (א) הפרת חוזה; (ב) נסיבות שהמפר, בעת כריתת חוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן; (ג) קשר סיבתי (תוצאה) בין (א) ל- (ב) לעיל; (ד) נוסף לנסיבות כאמור ב- (ב) - קיום החוזה בלתי אפשרי או שונה כאמור לעיל. אין להעלות על הדעת, כי תתקבל טענתו של קבלן המתכוון לבנות בית, כי בעת שכרת חוזה, בו מכר את המבנה המוגמר או חלק ממנו, לא ידע ולא היה עליו לדעת או לא ראה או לא היה עליו לראות מראש, שהוא חייב להיות מצויד ברשיון לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה כתנאי מוקדם לביצועה של פעולת בניה כלשהי. אם העריך המוכר, כי ייתכנו בעיות מיוחדות כלשהן בשל הצורך לשנות תוכניות קיימות או לשנות ייעוד מקרקעין, צריך היה להעמיד על כך את הקונה ע"י הכללת תניה מפורשת בחוזה או אף בקביעתו של תנאי מתלה. אי ציון העובדה בחוזה ובשיחותיו שליוו את המשא-ומתן לקראת כריתתו של החוזה, שאין בידי המוכר עדיין רשיון כלשהו, פוגע בכללי תום הלב. סיכומה של נקודה זו, אין כל ממש בטענת הסיכול. עיכוב ביצוע במשך שנים ארוכות ואי התחלת בנייה עד מתן ההודעה על ביטול החוזה ע"י הנפגע בשנת 1977, כאשר המבנה צריך היה להמסר בשנת 1974, בוודאי יורדים לשורשו של עניין, ואדם סביר לא היה מתקשר בחוזה כאמור, לו ראה מראש הפרה כה משמעותית, ואת תוצאותיה, שהן הותרת הקונה ללא חנות ובלי ההכנסה הצפויה ממנה והחזרת כספו ללא הצמדה. מקובל עלי, שגם לגבי הפרה יסודית יכול הנפגע לנהוג באורך רוח - בלי להפגע בזכויותיו. הדיונים הממושכים, שהתגבשו מדי פעם לכדי הליכים משפטיים לפיצויים בשל האיחור המתמשך, יכלו להחשב בהחלט להתראה, הנדרשת לפי סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) בשל הפרה לא יסודית, עניין המתחייב גם כאשר בעקבות הפרה יסודית מחליט הנפגע להמתין ולא לשלוח הודעת ביטול על אתר אלא רק אחרי חלוף זמן נוסף. הערעור נדחה, ולמסקנה זו מגיעים גם השופטים ג' בך ו- א' גולדברג. [ערך: שגיא בנתאי]
|