ענף הנדל"ן במרכז הארץ מאותת על בלימה: ירידות מתונות בעסקאות, האטה בביקושים ועליות מחירים מתונות לצד מצוקת דיור חדשה בעקבות התקפות הטילים. בן דוד, יו"ר קבוצת דוידסון, מסבירה מדוע המשקיעים פונים דווקא לפריפריה ומובילה את המגמה תל אביב והמרכז, שהיו עד לאחרונה מוקד משיכה למשקיעים, חווים האטה מובהקת בביקושים וירידות מחירים . במקביל, ערי הפריפריה הופכות ליעד החם הבא, עם תשואות גבוהות יותר ופוטנציאל צמיחה משמעותי. המעבר הזה משקף שינוי עמוק בדפוסי ההשקעה: משקיעים רבים בוחנים מחדש את האסטרטגיה שלהם לאור שוק רווי, מחירי דירות גבוהים ואי ודאות כלכלית באזורי הביקוש המסורתיים. לצד זאת, ההתפתחות המואצת של תשתיות, שיפור הנגישות התחבורתית והזדמנויות פיתוח חדשות בפריפריה מושכים אליהם קהלים מגוונים, ממשקיעים מנוסים ועד זוגות צעירים ומשפרי דיור. הנתונים מהחודשים האחרונים מצביעים על מגמה ברורה: ירידה במספר העסקאות במרכז לעומת עלייה חדה בפריפריה, כאשר ערים כמו עפולה, באר שבע וטבריה רושמות זינוק בביקוש לדירות חדשות ולנכסים להשקעה.

האטה בשוק הדירות במרכז: הנתונים בנסיגה

שנת 2025 נפתחה עם סימני האטה ברורים בשוק הנדל"ן במרכז הארץ. לפי נתוני הלמ"ס, בשלושת החודשים הראשונים של השנה נמכרו כ-23,590 דירות בלבד - ירידה של 5.6% לעומת הרבעון הקודם ושל 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שוק הדירות החדשות ספג ירידה חדה אף יותר, עם צניחה של 23.1% במספר העסקאות. תל אביב, שבעבר הייתה סמל ליציבות ולביקוש קשיח, חווה ירידות מחירים של 5%-10% בדירות יד שנייה, לצד קושי משמעותי במכירת דירות חדשות. רוכשים רבים "יושבים על הגדר" בהמתנה לירידה נוספת במחירים, ואילו היזמים נאלצים להתפשר על המחיר כדי לסגור עסקאות. בעוד במרכז נרשמת האטה, ערי הפריפריה הופכות ליעד אסטרטגי למשקיעים. פיתוח מואץ, תמריצים ממשלתיים ותשואות גבוהות יותר משנים את כללי המשחק ומכתיבים את המגמה החדשה. בן דוד מסבירה: "הפריפריה היא כבר לא ברירת מחדל, היא הבחירה האסטרטגית של מי שמכיר את המספרים ומעריך לאן השוק הולך.״ ב-2025 נרשמה עליה חדה במכירות בערים כמו עפולה, טבריה, באר שבע ונהריה, עם פרויקטים חדשים ומגוון אפשרויות השקעה. היתרונות הבולטים בערים אלו הם מחירי כניסה נמוכים, פוטנציאל תשואה גבוה, לעיתים 5%-7% בשנה, ותנופת פיתוח מואצת המושכים אוכלוסיות צעירות ומשפרי דיור המחפשים היכן להשתקע. עם זאת, מדגישה, קרן בן דוד כי יש לבחור אזורים עם תשתיות מתפתחות, גידול דמוגרפי ואופק צמיחה ברור, ולא כל השקעה בפריפריה היא קלף בטוח. על רקע המצב הביטחוני: מחירי השכירות והדיור במרכז מזנקים פגיעות הטילים האחרונות במרכז, ובעיקר בתל אביב, החריפו את מצוקת הדיור: כ-1,200 דירות הוצאו משימוש בעיר, ועוד מאות מוגדרות כמסוכנות. על פי נתוני רשות החירום הלאומית (רח״ל) שפורסמו בתחילת יולי 2025, למעלה מ-13 אלף תושבים חסרי קורת גג, מהם כ-10,500 פונו לבתי מלון. ההיצע הנמוך ממילא של דירות להשכרה בתל אביב ובערים הסמוכות, לצד הביקוש המיידי של המפונים, מוביל לעליות חדות במחירי השכירות. כך למשל, דירות חמישה חדרים שבימים רגילים מושכרות ב־12־13 אלף ש״ח לחודש, כבר הגיעו ל־14 אלף ש״ח תוך ימים ספורים. בעלי דירות מנצלים את המצב, והלחץ צפוי להימשך עד להשלמת השיפוצים והחזרת הדירות לשוק. בעוד תל אביב מתמודדת עם מחסור חריף בדירות להשכרה ועליות חדות במחירי השכירות, ערים כמו חולון, בת ים, ראשון לציון, פתח תקווה, רמת גן וגבעתיים הופכות לאלטרנטיבה אטרקטיבית למשקיעים ולשוכרים כאחד. מחירי הדירות במעגל השני והשלישי של תל אביב נגישים משמעותית: ברבעון הראשון של 2025, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עמד על כ-3.65 מיליון ש"ח, לעומת כ-4.5 מיליון ש"ח בתל אביב עצמה. בנוסף, התשואה הממוצעת על דירות בערים הסובבות מגיעה ל-3.5%-4.5%, לעומת 2%-2.5% בלבד בתל אביב. הסיבה להפרשים נעוצה בעיקר בפיתוח תשתיות, התחדשות עירונית וקרבה לקווי הרכבת הקלה. נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר מצביעים על עלייה של 6.4% במחירי הדירות במעגל השני לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לצד גידול במספר העסקאות דווקא בפריפריה הקרובה - מגמה שמתחזקת ככל שמצוקת הדיור במרכז מחריפה. המציאות הנדל"נית המשתנה מדגישה את יתרונות ההשקעה בערי הפריפריה ואת הצורך בראייה אסטרטגית וזיהוי מגמות מוקדם. קרן בן דוד מסכמת: "הסוד הוא לבחור אזורים עם אופק פיתוח אמיתי, להבין לעומק את הדינמיקה המקומית ולפעול באחריות מול המשקיעים. המעבר של משקיעים לפריפריה הוא לא טרנד חולף, אלא תוצאה של ניתוח נתונים, הבנה כלכלית ותגובה מהירה לשינויים בשוק ובמציאות הישראלית.״