2. אחד הצמתים הקשים והכואבים ביותר שבהם נאבקים האינטרסים המנוגדים של הזוכה ושל החייב הם הליכי הוצאה לפועל שמטרתם לממש נכסי מקרקעין; במיוחד כאשר דברים אמורים בנכסים המשמשים למגוריו של החייב ושל בני משפחתו. זכותו של חייב "שדירת המגורים שלו נמכרה מחמת דחקו לא יושלך לרחוב ולא יישאר ללא קורת גג מעל לראשו" (רע"א 1132/94 פי.אף.איי אסטבלישמנט נ' רוזנר, פ"ד מט(5) 215) עוגנה בשלושה דברי חקיקה:
לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן - "חוק הגנת הדייר"):
(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס --- יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
(ב) ---
(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו -
(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;
(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל:
(א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לחייב, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, ובלבד שהוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(ב) ראש ההוצאה לפועל רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
(ג) הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתה או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתה לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
(ד) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה.
(ה) ---".
לפי סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם - 1980 (להלן - "פקודת פשיטת הרגל"):
(א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה.
3. העיון בשלושת הסעיפים מגלה הבדלים בין הזיקה של החייב לנכס, לפי כל אחד מן הסעיפים: לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר - בעלות או חכירה לדורות; לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל - שימוש; לפי סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל - שימוש. גם ההגנה שונה: לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר - זכאי החייב לזכות דיירות בנכס שנמכר; לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל - זכאי החייב ל"סידור חלוף"; גם לפי סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל - זכאי החייב ל"סידור חלוף". ההבדלים בין הסעיפים - שהם, בעצם, סתירות - נדונו בע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד נ' חוה מור ואח', פ"ד נ(5) 111, ודומה שהפרשנויות שניתנו שם משקפות את הגישות השונות. לפי דעת הרוב (השופטת ט' שטרסברג-כהן והשופט צ' א' טל), יש לפרש את הסעיפים על דרך הצמצום; בין היתר, באופן שההגנה לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תחול רק על חייב שיש לו בנכס זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות.
לעומתם סברתי, בדעת מיעוט, כי: "הבחנה כזאת אין כוחה יפה מקום שמדובר בהגנות שבמהותן הן סוציאליות ומושתתות על השיקול האנושי של הבטחת קורת גג לחייב ולמשפחתו". הבעתי את הדעה, כי יש לדרג את ההגנות לפי טיב הזכויות: מי שבידו בעלות או חכירה לדורות - אפילו לא נרשמה - דהיינו, הזכויות הטובות ביותר, יזכה בהגנה החזקה ביותר; מי שבידו זכויות פחותות מאלה, יזכה בהגנות שעוצמתן פחותה.
4. השוני בין הגישות מתגלה גם בפרשנות המונח "סידור חלוף" שיש להעמיד לרשותו של החייב כאשר המקרקעין המשמשים לו בית מגורים נמכרים בהליכי הוצאה לפועל - כאמור בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל ובסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל - נדון ברע"א 7700/95 נגולה נ' חזן, פ"ד נ(1) 338. באותה פרשה קבע ראש ההוצאה לפועל, כי הסידור החלוף יהיה "תשלום של 300 דולר לחודש למשך שלוש שנים". בפסק הדין בערעור נמנו מספר קריטריונים לענין הסידור החלוף, שביסודם שאיפה לאיזון בין מצבו של החייב לבין זכותו של הנושה. הצעתי להוסיף קריטריון נוסף:
"לדעתי על "הסידור החלוף" להבטיח לחייב - בין "בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת", כלשון סעיף 38(ב) לחוק - מקום מגורים שיהיה חלופה הולמת לבית המגורים המוצא למכירה גם מבחינת משך התקופה שהחייב יוכל להתגורר בדירה החלופית. לשון אחרת, אם מתגורר הוא, לדוגמא, בדירה שבבעלותו, שמטבע הדברים זכאי הוא להתגורר בה כל ימיו, יהיה זכאי לסידור חלוף שיבטיח לו מגורים לכל ימיו. קריטריון זה, כקריטריונים אחרים, ראוי היה שייקבע בחוק בפירוש, אף שיש מקום לשקול גם את הצעתו של פרופ' א' רייכמן, במאמר שצוטט על ידי חברתי, "שההגנה על מגורי החייב תוגבל בתקרה כספית ... בהתחשב בגודל משפחתו של החייב ובמחירן הממוצע של דירות בישראל". וכבר היו דברים מעולם.
כך הגן המחוקק, בפירוט ובמלים מפורשות, בסעיף 22 לחוק, על מטלטלין חיוניים מסוימים שאין מעקלים אותם, כמו מערכות בגדים, מיטות, כלי מיטה וכמו כלים שבלעדיהם אין החייב יכול לקיים את מקצועו, מלאכתו, משלח ידו או עבודתו; וכך הגן על חלק מסויים משכר עבודתו, כאמור בסעיף 8 לחוק הגנת השכר תשי"ח-1958. כאן ראוי לציין שכל אלה יסודותיהם בעקרונות סוציאליים עתיקי יומין של המשפט העברי: "לא יחבול" (לא יעקל - י.ט.) "ריחיים ורכב כי נפש הוא חובל" (דברים כ"ד, ו'); "ואם איש עני הוא לא תשכב בעבוטו" (במשכונו - י.ט.) "השב תשיב לו את העבוט כבוא השמש ושכב בשלמתו ..." (שם, שם, י"ב, י"ג). רעיונות שהתפתחו והלכו במשך הדורות. אם ניתנה הגנה לבגדים, למיטות, לכלי עבודה ולשכר, ללא הגבלת זמן, מדוע ייגרע חלקה של זכות המגורים?!".
5. בהליכי הוצאה לפועל למימוש משכנתאות התעוררה השאלה כיצד יש לפרש את ההוראה שבסעיף 38(ג)(2) לחוק ההוצאה לפועל, שלפיה ניתן להסיר את ההגנה שמעניק הסעיף לחייב, "אם פורש בשטר המשכנתא או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה". גם בענין זה יש מקום לפרשנויות שונות, שתוצאתן הסרת ההגנה או השארתה. בהחלטתי ברע"א 1132/94 פי.אף.איי אסטבלישמנט נ' רוזנר, פ"ד מט(5) 215 נדון נוסח של פטור שנכתב בשטר משכנתא, שבו לא אוזכר בפירוש סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. אמרתי שם "שיש לפרש את המילים --- פירוש דווקני; לאמור, הסרת ההגנה מותנית בכך שהדבר ייאמר בשטר המשכנתא בלשון מפורשת ותוך אזכור מספרו של הסעיף". עוד נאמר, כי:
"בידי הנושה ניתן, אמנם, הכח למכור את דירת החייב ולפנותו ממנה, גם בלי להעמיד לרשותו סידור חלוף; אולם זהו היוצא מן הכלל, חריג שמותר להשתמש בו רק ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות. לפיכך יש לפרש את סעיף 38(ג) סיפא, בדרך שתגשים את מכלול מטרותיו של סעיף 38, תוך איזון נאות בין המטרות".
6. ראוי לציין, בשולי הנושא של "הגנת בית המגורים", כי הניסוחים השונים של דברי החקיקה מולידים, כפי שראינו, קשיים ובעיות. יש לקבוע בחקיקה הסדר אחיד ומשותף שיקיף את כל המצבים ויבטיח בדרכים ההולמות ביותר את גביית החוב ואת צרכיו החיוניים של החייב. בהסדר כזה ייכללו גם הוראות שיקבעו תנאים שרק על פיהם ניתן יהיה להסיר את הגנת בית המגורים - במקרים מסוימים - וכן יבטיחו שההגנה לא תוסר במקרים אחרים.