חיוב במס מכירה בגין זכויות בניה

תמצית העובדות

השאלה אשר עומדת בבסיס ערעור זה, הינה האם התמורה בגין ערך זכויות בניה, הנמכרות יחד עם "דירת מגורים מזכה" ובמסגרת אותה מכירה, ואשר אף אינה פטורה ממס שבח, חייבת בתשלום מס מכירה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963? המערער היה בעליו של בית חד-קומתי בשטח 170 מ"ר, אשר בנוי על מגרש בשטח של 770 מ"ר. המערער מכר את הנכס. התמורה שקיבל הושפעה באופן ישיר מהעובדה, כי קיימת אפשרות של תוספת בניה במקום. לאחר המכירה, קיבל המערער פטור ממס שבח, בנוגע למכירת דירת המגורים "נטו", וחויב בתשלום מס שבח לגבי חלק התמורה, שיוחס לערך הזכויות לתוספת בניה. בנוסף, מנהל מיסוי מקרקעין (המשיב) פטר את המערער ממס מכירה לגבי דירת המגורים עצמה, ובאותו יחס שבו חייב את המערער בתשלום מס שבח על ערך האפשרות של תוספת בניה במקום, חויב המערער בתשלום מס מכירה (על זכויות אפשרות תוספת הבניה וערכן). השגתו של המערער בקשר לחיובו בתשלום מס מכירה - נדחתה, ולכן הגיש ערר לועדת הערר. ועדת הערר דחתה את הערר. מכאן הערעור.

הערעור נדחה

נקבע - תכליתו של הפטור שניתן בחוק ל"דירת מגורים מזכה", והסיבה לנתינתו, לא נועדה על-מנת לפטור תשלום מס על זכויות אחרות במקרקעין, כגון זכות לבניה נוספת וכיוב', אלא לפטור ממס את "דירת המגורים" בלבד. באופן עקרוני, הפטור ממס ל"דירת מגורים מזכה", ניתן רק לנכס, אשר מקיים את כל דרישותיו של החוק, המגדיר "דירת מגורים מזכה". מכאן, שאם נמצאים על הנכס נכסים נוספים, שאינם עונים על ההגדרות האמורות, יהיה זה בלתי אפשרי להעניק את הפטור ממס מכירה לנכס, הכולל דירת מגורים ביחד עם זכויות אחרות. כדי לבצע הפרדה של דירת המגורים מהזכויות האחרות, נקבע עקרון הפיצול בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, שבאמצעותו יש לבודד את דירת המגורים, הזוכה לפטור מהמס על-ידי המחוקק, מהחלקים האחרים, שיחויבו במס בדומה למכירה רגילה. נקבע - לענייננו, יש להבדיל, למטרות פטור ממס, בין דירת המגורים לבין הזכויות לבנייה נוספת, ולהגביל את הפטור ממס המכירה רק לדירת המגורים המזכה. המערער מבקש להרחיב את גבולות תחולת הפטור של סעיף 72ה' לחוק מיסוי מקרקעין, כך שיחול לא רק על "דירת מגורים מזכה", אלא אף על החלק מהתמורה, המשתלם בגין יתרת הקרקע, אשר עליה ניתן לבנות, דהיינו, זכויות בניה נוספות. הפטור בסעיף 72ה' מוגבל רק לנכס המהווה "דירת מגורים מזכה", אך לא לנכס או זכות במקרקעין, אשר אינם עונים על הגדרה זו. כך, מתפרש מלשון סעיף 72ה' ותכליתו. כל מסקנה אחרת, עומדת בניגוד לתכלית הסעיף. - לפסק הדין המלא