|
בחלקו הקודם של המאמר עסקנו בהיבטי מע"מ בגין מכירת דירה לחברה. ברשימה זו נתמקד בהיבטים אחרים הקשורים למיסוי החברה ברכישת הדירה.
רישום הדירה כמלאי עיסקי:
א) חוק התיאומים -
ניכוי הוצאות מימון אינפלציוניות:
לדעתנו, רצוי לרשום את הדירה בספרי החברה כמלאי עיסקי. הטעם לכך מקורו בעובדה שמלאי עיסקי אינו נכס קבוע, ולפיכך לא נזקפת לחברה בגינו הכנסה רעיונית של "תוספת בשל אינפלציה" בגובה מכפלת עליית האינפלציה בעלות הנכס בספרי החברה. מכאן שהחברה למעשה תוכל לנכות מהכנסתה את הוצאות המימון האינפלציוניות ולא רק את הוצאות המימון הראליות.
יותר מכך, אם הדירה נרכשה בהון עצמי, יותר גם ניכוי לשמירת ההון בגובה האינפלציה מבלי שיופחת סכום תאום כלשהו בגין הדירה, זאת בניגוד למקובל בנכסים קבועים. במכירה עליית ערך נומינלית זו תחויב במס %36 אך התכנון כדאי בשל הפרשי העיתוי. רישום כמלאי גם נותן אפשרות לקיזוז הפסדים כמתואר להלן.
ב) מס רכישה של %5 לחברה:
קיים חסרון מסוים ברישום הדירה בספרי החברה כמלאי עיסקי, בכך שהחברה לא תוכל להנות ממדרגת מס רכישה בשעור של %3.5 עד שווי של 652,645 ש"ח (נכון ליום 15.7.0), ועליה יהיה לשלם מס רכישה בשעור של %5 החל מהשקל הראשון.
חסרון זה נובע מהוראות סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין אשר לפיו מדרגת המס של %3.5 אינה חלה על רכישת דירת מגורים המשמשת בידי הרוכש כמלאי עיסקי. חסרון זה זניח ביותר היות ושווי ההפרש הוא בסה"כ 9,790 ש"ח (2400 דולר) בלבד.
ג) מס מכירה של %0.8 לחברה:
גם משיקולים הקשורים למס מכירה ישנה עדיפות לרישום הדירה כמלאי עיסקי. בעקבות תיקון מס' 45 לחוק מס שבח מקרקעין הוטל על מכירת זכויות במקרקעין מס מכירה בשעור של %2.5 משווי הדירה. אולם על מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עיסקי בידי המוכר שיעור המס הוא %0.8 בלבד.
זאת ועוד, בעוד שמס המכירה באופן כללי אינו מוכר כהוצאה, הרי שמס המכירה בגין מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עיסקי הותר לניכוי לפי הוראות סעיף 72ו' לחוק.
ד) הפסד עיסקי לחברה בעת מכירת הדירה:
יתרון נוסף ברישום הדירה בספרי החברה כמלאי עיסקי, ישנו בכך שבמידה וערך הדירה ירד ממועד רכישתה על-ידי החברה ועד למועד מכירתה, תוכל החברה לדווח על הפסד עיסקי אשר אותו היא תהיה רשאית לקזז בהתאם להוראות סעיף 28 כנגד סך כל הכנסתה החייבת באותה שנה, וכנגד הכנסתה מעסק (לרבות רווח הון בעסק) בשנים הבאות. זאת לעומת הפסד הון שניתן לקזזו רק כנגד רווח הון כאמור בסעיף 92 לפקודה. יתר על כן, ירידת ערך שוטפת תאפשר קיזוז הפסד בשנה השוטפת מבלי שיהיה צורך במכירה.
ה) סכנות:
למרות האמור לעיל, קיים סיכון כי בחברה שאין עיסוקה הרגיל במכירת דירות, פקיד השומה יטען כי הרישום בספרי החברה אינו משקף נכונה את אופי הדירה ואין מדובר במלאי עיסקי.
במצב זה, פקיד השומה יוסיף להכנסות החברה הכנסה על-פי חוק התאומים של "תוספת בשל אינפלציה", אולם החברה תהיה זכאית לפחת בגין הדירה כמו גם לשיערוכו. מטעמים דומים, קיים גם סיכון שמנהל מס שבח מקרקעין יחייב את החברה בעת מכירת הדירה במס מכירה בשעור של %2.5 ולא %0.8.
___________________
[הרשימה הינה על דעת המחבר בלבד ואינה מייצגת את דעת העורך או עמדת גורם רשמי כלשהו].
- צבי אלטמן, עו"ד. בעל תואר ראשון בכלכלה ומשפטים ובעל תואר שני במשפטים.
- אבי אלתר, עו"ד. מרצה למיסים, אוניברסיטת תל אביב. נציג לשכת עורכי הדין לכנסת ויו"ר ועדת מיסים - לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל. לשעבר: יו"ר ועדת מיסים לשכת עורכי הדין, יועץ משפטי וסגן נציב מס הכנסה, ויו"ר איפ"א ישראל;
[m216-38- 3.7.00]
|